2016年四川省房地产估价师《案例与分析》：征收估价工作流程考试题.docx
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2016年四川省房地产估价师《案例与分析》：
征收估价工作流程考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列情况中会导致房地产价格上升的是．【2007年考题】
A：
上调贷款利率
B：
收紧房地产开发贷款
C：
开征房地产持有环节的税收
D：
增加土地供应
E：
工业用地的监测点评估价格
2、下列费用中，不属于管理费用的是__。
A．办公费
B．管理人员工资
C．审计费
D．代理费
3、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费元。
A：
100—300
B：
100～500
C：
300—800
D：
300—1000
E：
执行层的组织协调
4、以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不办理土地出让手续的，应对转让方征收__。
A．地价税
B．土地收益金
C．土地转让金
D．土地增值税
5、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外气温高的现象，这种现象被称为__。
A．温差效应
B．绿岛效应
C．温压效应
D．热岛效应
6、经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的。
A：
相互影响性
B：
寿命长久性
C：
数量有限性
D：
保值增值性
E：
工业用地的监测点评估价格
7、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40％。
某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为。
A：
1．67％
B：
2．1％
C：
2．3％
D：
2．5％
E：
工业用地的监测点评估价格
8、标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点，如某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18m，则标准临街深度应设定为m。
A：
15
B：
22
C：
18
D：
25
E：
工业用地的监测点评估价格
9、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10％，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。
预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。
若月报酬率为0．5％，则该住宅因被水淹造成损失为万元。
A：
49627
B：
57647
C：
65548
D：
65920
E：
工业用地的监测点评估价格
10、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。
A．4000
B．5000
C．6000
D．9000
11、以下引起房地产价格上升的情况中，属于房地产保值的是。
A：
房地产本身的投资改良
B：
通货膨胀
C：
经济发展引起房地产需求增加
D：
周围环境改善
E：
工业用地的监测点评估价格
12、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款，若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是__元。
A．1115.56
B．1111.28
C．1015.56
D．1010.72
13、某宗面积为5000m2的工业用地，容积率为0.5，楼面地价为600元/m2。
现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价为800元/m2。
理论上应补地价的数额应为__万元。
A．1450
B．2900
C．320
D．2500
14、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元／㎡，其中主体工程900元／㎡，安装及装饰装修工程费为600元／㎡。
该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。
若折现率为15％，则在估价时点的续建费用为元／㎡。
A：
486.52
B：
521.74
C：
559.50
D：
1398.76
E：
工业用地的监测点评估价格
15、《城市房屋拆迁管理条例》规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交资料，其中不包括__。
A．建设项目批准文件
B．建设用地规划许可证
C．建设项目价值资料
D．国有土地使用权批准文件
16、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）。
A．业主希望的投资回报率
B．承租人愿意承担的费用
C．承租人的承受能力
D．同类型物业的市场供求关系
17、某套住宅的采光受到影响。
受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。
该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%。
该住宅因采光受影响导致的价值减损为__万元
A．0.50
B．5.63
C．6.25
D．28.14
18、从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点：
由此接近街道的方向，地价受街道的影响而__；远离街道的方向，地价__。
A．基本不变，逐渐降低
B．基本不变，逐渐升高
C．逐渐升高，基本不变
D．逐渐降低，基本不变
19、下列关于临时使用土地，说法不正确的是。
A：
工程项目施工，需要材料堆放场地、运输道路和其他临时设施的用地，应尽可能在征收的土地范围内安排
B：
确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同批准工程项目用地的机关签订临时用地协议后方可征用
C：
使用临时土地，不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑
D：
临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权
E：
房地产估价机构必须加盖公章
20、某房地产开发商开发了一栋6层商品住宅楼，假设每层楼的建筑面积和户型都相同，且第一层和第六层住宅售价同为2000元/㎡，第二层和第五层的住宅售价同为2100元/㎡，第三层和第四层的住宅售价同为2200元/㎡，则该住宅楼的加权算术平均价格与简单算术平均价格相比，。
A：
前者高于后者
B：
前者低于后者
C：
前者等于后者
D：
无法确定
E：
执行层的组织协调
21、投资者对房地产内部使用功能的变动（例如在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资__的重视。
A．各异性
B．适应性
C．相互影响性
D．专业管理依赖性
22、认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是__。
A．马克思的利率决定理论
B．可贷资金利率理论
C．Is—1M曲线模型利率理论
D．流动性偏好利率理论
23、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为（收益可视为无限年）．【2003年考题】
A：
30万元
B：
40万元
C：
50万元
D：
60万元
E：
工业用地的监测点评估价格
24、对于开发商来说，由于开发商全程担保贷款，其所销售的住房为期房，如果购房者交付的首期款达到了所购房价的__，则开发商要承担的风险大大减少。
A．15%
B．30%
C．35%
D．40%
25、决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。
A：
课税主体
B：
税率
C：
税基
D：
课税对象
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于__。
A．未来净收益的大小
B．获得净收益的可靠性
C．获得净收益期限的长短
D．获得净收益预期
E．估价对象的现值
2、下列属于房地产登记类型的有。
A：
初始土地登记
B：
房屋所有权暂时登记
C：
房屋所有权临时登记
D：
房屋所有权初始登记
E：
房屋抵押权登记
3、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。
（2008年试题）
A：
房地产估价机构具有一、二级资质
B：
分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师
C：
在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师
D：
有固定的经营服务场所
E：
估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全
4、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有__。
A．消费者的收入增加
B．作为替代品的房地产的价格上升
C．作为互补品的房地产的价格上升
D．消费者预期其未来的收入增加
E．消费者预期未来的房地产价格上升
5、某家庭向银行申请了一笔年利率为6．5％，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0．4％等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044．54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是元。
A：
3853．10
B：
3868．52
C：
3883．99
D：
4187．36
E：
借款合同
6、廉租住房保障资金的来源有等。
（2009年试题）
A：
地方财政预算安排
B：
中央财政专项补助
C：
住房公积金增值收益
D：
土地出让净收益
E：
住宅专项维修资金
7、在各种保险中，社会保险最能体现职能。
A：
分散风险
B：
组织经济补偿
C：
融通资金
D：
分配
E：
执行层的组织协调
8、业主公约由__制定并修改。
A．业主大会
B．业主委员会
C．一半以上业主
D．全体业主和物业管理企业共同
9、下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有__。
A．征收或者征用都是为了公共利益需要
B．征收或者征用都要依法给予补偿
C．征收是国家行为，征用是企业行为
D．征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变
E．征收是强制性的，征用是非强制性的
10、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。
那么，该市房屋的平均建设周期为__年。
A．1.4
B．1.9
C．2
D．3
11、具体的长期趋势法主要有__。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法和平均发展速度法
C．时间序列分析法
D．移动平均法和指数修匀法
E．回归分析法
12、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。
A：
实物构成范围
B：
权益范围
C：
空间范围
D：
时间范围
E：
影响范围
13、城市房屋拆迁的裁决应当由__做出。
A．仲裁机构
B．人民法院
C．公安机关
D．房屋拆迁管理部门
14、住房公积金管理的基本原则包括。
A：
住房公积金管理委员会决策
B：
住房公积金管理中心运作
C：
银行专户
D：
财政监督
E：
社会监督
15、用市场法对房地产进行估价时，需要进行__修正。
A．交易过程
B．交易情况
C．交易日期
D．交易价格
E．房地产状况
16、依据现行法规，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的是。
A：
国家机关用地
B：
非军事用地
C：
城市基础设施用地
D：
个人企业用地
E：
法律、行政法规定的其他用地
17、城市总体规划的近期规划期限一般为__年。
A．1
B．3
C．5
D．10
18、下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有__。
A．拍卖人收取佣金是一种法定行为
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