2008年上半年郑州房地产市场分析报告.doc

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2008年上半年郑州房地产市场分析

2008年上半年郑州房地产市场分析

2008年的郑州房地产在跌跌撞撞中走过了上半年，业内人士都会有所感慨：

“今年的市场不好呀！

”政府的调控、客户的观望、成交量的减少等等，对于经历了05年-07年的市场火爆的人来说，今年的市场确实有点冷。

一、房地产市场整体情况

1、

商品房投放与销售情况

08年上半年郑州房地产市场累计投放商品房（批准预售）394.96万平方米，同比减少了24.68%（2007年上半年郑州商品房累计投放524.35万平方米）；商品房累计销售面积（备案面积）305.44万平方米，同比减少了29.18%，（2007年上半年郑州商品房累计销售431.32万平方米）；累计销售套数28669套，同比减少了25.94%（2007年上半年郑州商品房累计销售38711套）；

商品房成交总金额为134.69亿元，其中住宅成交金额101.48亿元，商业成交金额23.62亿元、办公成交金额9.59亿元（见表1）；

截至2007年末商品房市场余房173.9万平方米，商品房供求比为：

1：

0.54，市场相对过剩。

商品房月均投放面积65.83万平方米

月均销售面积50.91万平方米

月均成交套数4778套

从区域投放和销售上看（见图2），金水区绝对是商品房投放和销售的主导区域，投放面积和销售面积分别占郑州市投放、销售总量的31.40%和38.07%；其他区域投放和销售占全市比重分别为：

二七区（20.35%、14.24%）；管城区（7.02%、9.11%）；郑东新区（23.01%、24.43%）；中原区（13.85%、10.97%）。

从投放结构上看（见图3），商品住宅的投放（312.74万平方米）占投放总量的80.28%，基本与2007年住宅投放比例持平（2007年商品住宅占总投放的比例为81.90%）；商业用房的投放比重略有下降（2007年商业用房占总投放的比例为12.41%），办公用房的比重有所上升（2007年办公用房占总投放的比例为5.13%）。

从图3与图4中的数据对比上看，在目前的房地产市场状况下，住宅的需求影响相对较小，相应地办公用房等投资型房产受影响较重，市场压力较大。

表1：

08年上半年郑州商品房成交情况

月份

区域

产品类别

销售套数（套）

销售面积（㎡）

已售均价（元/㎡）

销售总价（亿元）

套均总价（万元/套）

套均面积（㎡/套）

08年1月

全市

住宅

3747

380990

3771

14.37

38.34

101.68

办公

230

40997

5886

2.41

104.92

178.25

商业

380

49595

8453

4.19

110.32

130.51

08年2月

全市

住宅

1829

191182

3836

7.33

40.10

104.53

办公

50

7635

6419

0.49

98.02

152.70

商业

128

20804

8689

1.81

141.22

162.53

08年3月

全市

住宅

3439

367271

4048

14.87

43.23

106.80

办公

110

27536

5409

1.49

135.40

250.33

商业

366

58230

9071

5.28

144.32

159.10

08年4月

全市

住宅

4530

478644

3798

18.18

40.13

105.66

办公

105

12644

6354

0.80

76.51

120.42

商业

305

37879

8165

3.09

101.40

124.19

08年5月

全市

住宅

6710

706188

3905

27.58

41.10

105.24

办公

169

56731

3637

2.06

122.09

335.69

商业

285

49010

8724

4.28

150.02

171.96

08年6月

全市

住宅

4726

436752

4386

19.16

40.53

92.41

办公

187

36078

6458

2.33

124.59

192.93

商业

701

61348

8108

4.97

70.96

87.51

合计

27997

3019514

4460.76

134.69

48.11

107.85

2、商品房销售均价情况

总体而言，商品房销售均价始终保持一个上涨的趋势，从2007年“9.27”新政施行以来的10月份商品房均价4153元/㎡，上涨到08年6月份的4898元/㎡，涨幅为17.84%，平均每月上涨2.23%。

08年上半年郑州商品房销售均价4460.76元/㎡（见表1）。

从区域的销售均价上看（见图6），金水区以4868.08元/㎡的均价位居各区榜首，其次为管城区、二七区、郑东新区。

二、各类商品房市场情况分析

1、商品住宅投放与销售分析

表2：

08年上半年郑州商品住宅预售与销售情况

月份

区域

产品类别

预售面积（㎡）

销售套数（套）

销售面积（㎡）

已售均价（元/㎡）

销售总价（亿元）

套均总价（万元/套）

套均面积

08年1月

全市

住宅

789308

3747

380990

3771

14.37

38.34

101.68

08年2月

全市

住宅

397424

1829

191182

3836

7.33

40.10

104.53

08年3月

全市

住宅

442513

3439

367271

4048

14.87

43.23

106.80

08年4月

全市

住宅

568273

4530

478644

3798

18.18

40.13

105.66

08年5月

全市

住宅

459735

6710

706188

3905

27.58

41.10

105.24

08年6月

全市

住宅

470159

4726

436752

4386

19.16

40.53

合计

3127412

24981

2561027

3962.45

101.48

40.62

08年上半年全市累计投放商品住宅312.74万平方米（见表2），同比下降了28.87%，环比下降了34.91%，市场投放大幅下降说明开发商对市场预期的不看好；

08年上半年全市累计销售商品住宅256.10万平方米，同比下降了33.81%，环比下降了42.52%；商品住宅累计销售2.5万套，同比下降了28.70%，环比下降了44.16%；

截至2007年末商品住宅余房87.73万平方米，可知08年上半年商品住宅的供求比为：

1：

0.64，市场竞争压力较重；

商品住宅整体市场均价3962.45元/㎡，同比上涨了19.75%，环比上涨了5.28%；1-6月商品住宅均价涨幅16.31%，月均上涨2.72%；

商品住宅成交总金额101.48亿元，同比下降了20.74%，环比下降了39.48%。

商品住宅的成交金额占08年上半年郑州商品房成交总金额的75.34%；

商品住宅成交套均总价40.62万元/套，同比上涨4.08万元/套，环比上涨3.14万元/套，房价的继续上涨，套均总价逐渐加大；

商品住宅成交套均面积102.52㎡/套，同比减少7.91㎡/套，环比增大2.93平方米/套，户型面积需求有加大的趋势，小户型需求不旺。

商品住宅月均投放面积52.12万平方米

月均销售面积42.69万平方米

月均成交套数4164套

从图8、图9中可以看出，无论是投放量还是销售量，金水区无疑是处于主导地位的；交通、环境等综合配套较好的郑东新区、金水区受众程度要远高于其他区域，成为客户置业的热点区域；

二七区与中原区商品住宅的供求比分别为1：

0.56和1：

0.60，略显过剩；

从图10中投放面积与销售面积的对比来看，郑东新区、管城区商品住宅的投放相对于销售略显不足，供不应求。

从08年上半年商品住宅的价格走势上看（见图11），上半年商品住宅销售均价上涨了16.31%（商品房销售均价上涨10.32%），平均每月上涨2.72%，月均上涨高于商品房上涨1个百分点，住房的刚性需求拉动商品住宅价格的上涨。

08年上半年郑州商品房成交均价3962.45元/㎡（见表2），从图11中可以看出08年上半年中有4个月销售均价低于平均值，6月份销售均价大幅上涨拉升整体均价，图12为08年上半年销售均价环比上涨趋势，不难看出第一季度商品住宅价格缓慢上涨，第二季度有所回落后大幅上扬，6月销售均价环比涨幅更是达到了上半年最高的最高点12.32%。

结合图11、图12虽然4月份销售均价环比下降，但绝对值依然高于上半年销售均价最低的1月份27元/㎡，说明商品住宅的销售均价始终处于上升的趋势，而且第二季度涨幅明显高于第一季度，在目前商品住宅主要的投放和销售区域金水区、郑东新区投放不足需求旺盛的市场状况下，商品住宅的销售价格依然会继续上扬，但涨幅可能会放缓。

从图13中可以看出，管城区商品住宅销售均价高于郑州其他区域，郑东新区高于中原区在六区中排名第五，二七区商品住宅的销售均价与平均值接近，金水区与管城区销售均价高于平均值。

从销售量上看（见图14、图15），管城区销量最少，这与其销售均价高、投放量少有直接的关系；金水区无论从量上还是价格上都居于前列；郑东新区从投放和销售的对比上看，区域的商品住宅的供求比为1：

1.07，供不应求，但其销售均价低于全市的平均值，在六区中居第五位其主要原因是区域内定向开发、经济适用房等拉低整体均价而掩盖了真实的市场价值。

2、办公用房投放与销售分析

表3：

08年上半年郑州办公用房预售与销售情况

月份

区域

产品类别

预售面积（㎡）

销售套数（套）

销售面积（㎡）

已售均价（元/㎡）

销售总价（亿元）

套均总价（万元/套）

套均面积

月份

区域

产品类别

预售面积

（㎡）

销售套数

（套）

销售面积

（㎡）

已售均价

（元/㎡）

销售总价

（亿元）

套均总价

（万元/套）

套均面积

（㎡/套）

08年1月

全市

办公

161140

230

40997

5886

2.41

104.92

178.25

08年2月

全市

办公

49339

50

7635

6419

0.49

98.02

152.70

08年3月

全市

办公

0

110

27536

5409

1.49

135.40

250.33

08年4月

全市

办公

87169

105

12644

6354

0.80

76.51

120.42

08年5月

全市

办公

0

169

56731

3637

2.06

122.09

335.69

合计

369137

851

181621

5279.8

9.59

112.68

办公用房月均投放面积6.15万平方米

月均销售面积3.03万平方米

月均成交套数141套

08年上半年郑州办公用房累计投放36.91万平方米，同比增长85.04%，环比下降了2.25%；

08年上半年办公用房累计成交18.16万平方米，同比增长了16.82%，环比下降了42.67%，从数据上看主要原因是2007年办公用房成交集中在下半年（占全年成交的67.08%），造成