2010年青岛市房地产市场总结及预估201524388672.doc
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2010年青岛市（崂山区）
房地产市场总结及后市预估报告
合富辉煌（中国）山东公司
恩马·文景园项目部
2011.1.15
目录
目录 2
第一章、2010年青岛市房地产市场总结 4
一、土地市场 4
二、重点地块 4
三、成交分析 5
四、后市预估 10
第二章、2010年崂山区房地产市场分析 11
一、崂山区市场综述 11
二、崂山区重点板块解读 12
三、商品住宅（含公寓）市场 15
四、后市预估 22
导读
政策方面：
2010年，是中国房地产市场当之无愧的调控年，政府动用了包括金融杠杆、经济政策甚至行政手段对国内楼市进行严厉调控。
以2010年4月17日，“新国十条”规定出台为开端，我国房地产市场遭遇一系列政策压制，一系列的“限购令”、“限贷令”、“限外令”政策不断出台。
在“增供应，遏需求”的调控指向下，青岛在4月26日出台“青岛十四条”，10月，青岛开始全面落实二次调控政策。
与此同时，2010年央行六次上调存款准备金率，国内金融政策进一步缩紧。
然而，密集政策下的岛城楼市，显得分外热闹，调控措施可谓收效甚微。
土地方面：
2010年初起，银行贷款、股市增发、信托融资等融资渠道被收紧，在高频调控的2010年，开发商普遍以加快开发速度，实现周转、现金为王为目的，而对拍地持以谨慎的态度，以应对政策的进一步调控，但谨慎拍地不是不拍地，各地地王依然时常出现。
青岛2010年的土地市场迫于金融与政策压力，显得犹豫徘徊，拍地次数并不多，然而数量虽不多，但地块素质普遍较高，热点区域地块引发抢拍热潮，每一次的争夺都动人心魄，天价地块频出的状况与调控目标亦是背道而驰。
楼市方面：
2010年青岛楼市在经历了政策初期的短暂低潮之后，下半年持续走高，年末更是掀起了成交高峰，连续三月成交突破1万套，2010年全年成交更是超过10万套，岛城楼市，包括豪宅市场亦呈现出热销的局面，“一房难求”、“日光盘”也成为了2010年岛城楼市的流行词。
第一章2010年青岛市房地产市场总结
一、土地市场
4月新政之后，岛城土地市场经历短暂低迷，下半年逐步恢复常态，但出让量起伏较为明显，体现出新政后市场短暂的犹豫徘徊状态。
土地出让区域主要为城阳区、黄岛区；出让类型以工业用地为主；住宅及商住综合用地则相对集中在市内四区。
二、重点地块
2010年，在调控不断加码的大背景下，岛城地价却被不断刷新，地王相继涌现。
时间
位置
楼面地价
竞得单位
2011.1.22
市南前海钻石地块
17800/㎡
北京绿城房地产有限公司
2011.3.12
市南工人疗养院地块
19500/㎡
北京远坤房地产公司
2011.3.12
崂山区浮山新区同安路北、劲松七路东地块
7500/㎡
北京远坤房地产公司
2011.3.12
李沧区李沧面粉七厂地块
5900/㎡
银座集团股份有限公司
2010.7.31
四方区哈尔滨路52号地块
7200/㎡
青建地产集团有限公司
2010.12.14
市北区镇江路22号地块
15060/㎡
青岛北海岸建设投资有限公司
岛城的6宗地王，诞生在房地产市场不断调控加码、银行正在收紧信贷的情况下，尽管6宗地王有4宗诞生在新政之前，但是必须看到，在调控导致的观望潮退去之后，土地市场又再燃硝烟，政策依然严厉，而市场大幅回暖，甚至火爆异常，实际上从侧面反映出了调控政策效果不佳。
开发商绝不会在对市场没有把握的情况下以如此高价竞标土地，一旦出手，必然是基于对后市的信心，以及对调控政策不会对楼市产生显著抑制作用的某种判断。
2010年青岛地块成交总价前十名
排名
区域
地块名称
规划用途
建筑面积
（m2）
成交价
（万元）
楼面地价
（元/m2）
竞得方
成交时间
1
市南区
香港西路南、东海二路东
商服、住宅
4380000
404067.1
17800
北京绿城房地产
1月22日
2
市南区
市南工人疗养院地块
住宅、商服
80026
156050.7
19500
北京远坤房地产
3月12日
3
李沧区
向阳路以北、枣园路以东
住宅、商服
26937
84710.86
5900
银座地产
3月12日
4
浮山新区
同安路北、劲松七路东
住宅
46883
80872.25
7500
北京远坤
3月12日
5
市北区
伊春路168号
商业、住宅
82619
66343.00
8030
青岛国信置业
12月14日
6
李沧区
毛公地地块
居住及居住配套服务设施
330000
58000.00
——
青岛新海园房地产
6月30日
7
李沧区
中崂路以南、黑龙江路以东
居住、公建及配套
173018
51732.38
2990
大连万达
12月15日
8
李沧区
沔阳路1号
商服、住宅和科教
238489
49367.22
2070
青岛远东房地产
1月22日
9
四方区
哈尔滨路52号
住宅、商服
64803
46658.16
7200
青岛青建地产
7月31月
10
李沧区
中崂路以南、黑龙江路以东
居住、游乐、风景点
139485
45053.66
3230
大连万达
12月15日
由成交总价排行榜来看，前十名的地块全部位于市内四区，李沧区占据半壁江上，凭借CLD规划、李沧商圈建设、及地铁工程的逐步推进，加之园博会的刺激作用，李沧区楼市在2010年焕发出夺目光彩，一方面成交量大幅增长，成为市内四区楼市成交的支柱区域，另一方面，现阶段李沧区闲置土地较多，地价相对较低，溢价增值潜力大，并且作为政府支持的，消费者重点考虑的区域，其市场前景一路看涨，火爆的市场形势也吸引了包括万科、万达、银座等实力开发商抢驻，大开发商的纷纷介入，大量拿地，企图分李沧区美好蓝图一杯羹，由此可以推断，李沧区将会是未来市区市场竞争最为激烈的区域。
三、成交分析
2010年青岛楼市成交逾10万套，下半年是成交高潮。
据青岛搜房网数据监控中心统计，2010年岛城共有172个新盘入世，6个老盘加推，包括146个住宅项目、10个别墅项目、9个商铺项目以及7个写字楼项目，这些楼盘共同演绎了本年度楼市的整体走向。
2010年青岛住宅全年累计销售套数达105944套，有史以来首次突破10万套大关，较2009年青岛全年累计销售套数80598套，环比增长31.4%。
其中新建住宅成交100295套，住宅的总成交面积达9863556平方米。
2010年上半年完成套数39281套，下半年66663套，下半年占到全年销售套数的62.9%，在政策持续严厉的下半年，岛城楼市的成交反而好于上半年。
2010年的青岛楼市，特别是下半年的楼市爆发原因，从商品交易的参与因素考察，可以总结为：
第一，从卖方角度来看，多家开发商各施拳脚，共同将岛城房地产行业蛋糕做大做强。
2010年的青岛楼市，地产大鳄空前云集，万科、保利、中海、宝龙、龙湖、鲁商等实力开发商强势进驻青岛房地产市场，以自身固有的品牌知名度与过硬的产品素质，赢得了消费者的青睐；与此同时，海尔、海信、伟东、城建等本土地产企业亦毫不示弱，凭借多年深耕岛城的本土优势，在与外来大开发商对抗中未落下风。
激烈的竞争带来的是市场的愈发成熟与产品素质的进一步提升，多样的选择，不仅刺激了消费者的购买欲望，也尽可能的满足了消费者的不同层次的需求。
第二，从买方角度来看，2010年青岛楼市的火爆场面，是消费者需求集中爆发的结果，自2009年以来，岛城楼市基本处于供不应求的卖方市场局面，房价一路攀升。
待到2010年4月，严厉新政推出，增加了消费者对房价下降的信心，于是更多的人选择持续观望。
然而，调控并未达到预期效果，房价并未下降，甚至有进一步攀升的趋势，消费者恐涨心理复苏，而积蓄了三个月甚至更长时间的需求亦得不到释放，加之2010年下半年通货膨胀愈发严重，伴随着众多热点板块的高素质项目的入市，消费者毫不手软，大量买进。
第三，从政府宏观调控角度，抑制楼市的政策，反而成为了楼市成交暴涨的因素之一。
在新政实行初期，的确楼市的价格停止攀升，成交量下行的现象，开发商与消费者进入博弈阶段，然而，众多开发商在2009年的热闹市场上装的盆满钵满，资金量充足，在与消费者博弈当中逐步占据上风，随着消费者对政策的近一步适应与需求的逐步显现，开发商适时适度的推售少量房源试水，部分开发商尝试低价入市，消费者的购买欲望被彻底挑逗起来，而且新政在贷款及购房套数方面的限制政策，在打击投资性购买的同时，也压抑了部分刚性需求与改善性需求，部分消费者担心被政策限制增加购房成本，决定及早出手赶在更为严厉的限制政策出台之前购买，也催生了大量成交。
于是在下半年，无论是郊区低价住宅还是市区高档豪宅，基本都呈现热销场面，“日光盘”频现，房价也逐步提升。
调控政策不但未能抑制住房价，反而成为了2010年岛城楼市集中爆发的推手，同时，部分因受制于政策导致购房成本增加甚至购房计划泡汤的消费者甚至迁怒于政策调控，2010年的调控政策，至少在青岛市场，不但未见成效，反而起了反作用。
2010年青岛房地产市场走出一个“一波三折”的行情曲线：
2月，房产成交传统低点，4月份调控新政“新国十条”出台之后，成交量迅速萎缩，6月之后，市场一路缓慢爬升，9月后，成交放量大增。
“9.29”新政之后市场小幅回调，至年底12月份再次冲高，以13735套月度成交完美收官。
岛城楼市成交区域以郊区为主，市内四区成交热点区域为李沧区与四方区。
从区域成交统计可以看出，胶南、城阳、黄岛楼市最热，领衔全市成交量。
相比较2009年热点区域分布在城阳（全年成交13101套）、黄岛（全年成交11583套）、崂山（全年成交9149套），在2010年楼市总体形势好于2009年的情况下，西海岸板块靠着相对较低的房价，海底隧道带来的交通利好，美好的情景规划，成交超越城阳，成为2010年岛城楼市首席热点区域；市内四区中，李沧、四方发力强劲，全年成交均在万套左右，这两个区域大鳄云集，在售项目众多，且属于市区相对的价格洼地，而随着旧城改造，配套建设等一系列规划逐步进行，居住条件进一步改善，加之品牌开发商的进驻，产品素质进一步提升，因此这两个区域理所当然的受到消费者青睐，热销亦在情理之中。
成交面积区间分布
中小户型唱主角，成交占比逾八成，刚需与改善性需求旺盛
从户型构成来看，根据青岛网上房地产公布数据显示，2010年青岛成交的新建住宅中，60—120㎡的中小户型成为了市场的绝对主流。
其中，60㎡—90㎡的住宅成交量达45648套，成交面积达3699967㎡，占总房屋成交面积的45.5%；90㎡—120㎡的成交量达34443套，成交面积达3437350㎡，占总房屋成交量的34%。
这两部分户型是青岛新房市场上名副其实的主力军，占据了市场八成份额。
而从购房者在户型的选择上可以看出，2010年刚需和改善性需求仍是青岛楼市置业的主力。
成交价格区间分布
郊区低价房带火楼市，市区豪宅推高房价
根据统计数据显示，在2010年青岛成交的新建住宅中，6000元-8000元住宅销售量最大，成交总量达到了18896套，占总量的19%。
此外，2010年青岛市6000元/平方米以下新房共计售出了73570套，占总成交量的73.4%，这项数据也与2010年青岛郊区新盘的大卖是相呼应的。
郊区楼市的崛起对2010年青岛的发展具有深远意义，从绿城在胶州的布局，到即墨宝龙城市广场的大卖，再到岁末王石亲自来青与平度签订老城区改造与建设平度新城的战略协议，胶州、平度这些平时不在购房者视线当中的区域关注度开始提升，这也为日后青岛楼市区域竞争埋下了伏笔。
郊区楼市带火了低价房，市区豪宅热销则推高了房价，根据统计数据显示，2010年青岛市成
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