房地产项目可行性研究报告样本Word格式文档下载.docx
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2、本项目的建设是改善周边旅游居住及办公条件,提高青岛市城市化建设的需要。
3、符合党和国家关于国有企业改革政策,有利于盘活国有资产。
综上所述,本项目的建设对于改善青岛市旅游、商务及办公条件,完善东部城区建设,实现城市总体规划具有重要作用,建设确有必要。
1.3建设单位基本情况
1.3.1发起人情况
本项目由青岛市***置业有限公司承担建设。
1.3.2经营宗旨
通过项目各方真诚合作,加强企业间资金、技术的横向联合,发挥各自的优势,加快地块的建设步伐。
项目部将以高质量的建筑产品及优质的物业管理服务,为社会各界提供方便、合理、舒适的旅游、餐饮、办公场所。
从而达到促进青岛市城市建设,改善旅游环境,促进青岛市现代化国际城市建设的目的。
通过认真经营,在创造可观的社会效益的同时获得最佳经济效益。
1.3.3经营范围
在青岛市***号地块建设宾馆、商务、办公楼,并进行销售、出租房屋及物业管理。
1.3.4总投资
本项目总投资为23000万元。
1.4可行性研究工作的结论
可行性研究结论
1、本项目建设符合城市建设规划,有利于加快青岛国际化城市建设的步伐。
2、通过市场预测分析,本项目拟建宾馆、商务、办公市场较好。
3、外部配套条件较好,供电、供热、通讯、给排水、煤制气和有线电视等基础设施可以满足项目需求。
4、项目经济效益良好,财务分析可行。
项目主要经济指标见表1-1。
表1-1项目经济技术指标一览表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
总投资
万元
2
占地面积
m2
3
总建筑面积
其中:
接待中心
网点
地下室
写字楼
第二章市场分析
2.1房地产市场分析
2.2.1房地产发展概况
2.2项目的市场前景分析
2.2.1项目的环境分析及市场定位
本项目拟建于青岛市燕儿岛路以北,距海滨不足1500米,周围居民区密集,商业繁荣,为东部地区黄金地段。
本项目建设以宾馆、商务、办公楼开发为主,全部对外租售。
从周围地块办公楼销售情况看,由于地处青岛东部海滨,周围环境较好,住宅价格属青岛中高档水平,周边住宅及办公楼开发量较大,而且销售情况良好。
根据项目的地理位置与销售对象的需求结构分析,我们认为其商品房应以高档宾馆及商务用房为主,其主要租售对象针对于大中型公司、国内外长驻青岛机构以及部分机关工作人员。
从全市收入水平看,中高收入阶层所从事职业主要包括个体私营企业老板、三资企业、国外及国内驻青机构工作职员、国内大型企业集团管理人员以及律师、各种注册师等。
综合考虑项目具有的竞争优势如下:
1、项目位置地处东部海滨,是机关、银行、公司、各类事务所集中区域,便于公务、商务往来,具有一定区位优势。
2、东部新区环境较好,配套齐全,商业较为繁荣,外部环境较好。
3、设计方案新颖,规划完善,充分考虑绿地、休闲场地,优质的物业服务,可以为人们提供一个良好的商务环境。
4、周围新的现代化居住区已基本形成,人气旺盛。
综上所述,项目是选择置业的理想区域。
另外,至1999年底,全市有项目的三资企业已达5279家,国外驻青机构1200家,外地驻青办事机构已逾4000家,目前数量还不断增加。
这些企业、机构需在青岛置业,特别是驻青机构,大都把目标定在青岛南部沿海一线。
大部分选择写字楼、宾馆,这是项目的一大潜在市场。
2.3.2商品房价格分析
青岛市由于地理环境以及城市发展先后时间、整体布局等原因房地产价格变化较大,基本呈由南到北价格明显的下降趋势。
南部沿海一线,东部新区及毗邻地区、中山路商业区、台东商业区周边由于环境质量好、交通方便,商业气氛浓,售价远高于其他地区。
城阳区、李沧区价格相对较低,同类房地产价格南北最大相差4-6倍。
项目价格定位应主要根据其地理位置,东海路、燕儿岛路沿线高档商务办公楼价格在10000-15000元之间,本项目综合考虑本项目写字楼价格平均为12000元。
第三章项目地址及外部配套条件
3.1项目地址
本项目建设地点位于青岛市市南区中段,燕儿岛路以北,浮山西麓。
本项目位于东西快速路桥头,该地块总占地面积9844m2,距离市政府4.5公里,距海滨不足1500米,邻近迎宾路福州路,距东西干线香港中路不足500米,交通便利。
周边多为近年新建的住宅,是办公、商住、居家理想之地。
3.2地质条件
根据岩土工程勘察公司对项目所在地地质勘察报告,工程地质情况如下:
1、拟建场地地貌单元属丘陵地,地势东高西低,最大高差3.20米。
2、拟建场地区域构造背景稳定,地基岩埋藏浅,附近无活动性断裂构造带,场区内无滑坡、断层、淤泥及古穴等不良地质现象,持力层岩体较完整,强度较高,稳定性良好。
3、场地地层较为简单,自上而下分为杂填土、砾砂、强风化花岗岩、中风化花岗岩、微风化花岗岩,层序清楚。
根据建筑场地类型划分标准判定该场地土类别为Ⅰ类,场地岩土稳定性良好,可作为工程天然地基。
建议以强风化与中风化花岗岩作为地基持力层。
3.3地震裂度
根据“中国地震烈度区划图”青岛市属于基本烈度六度地区,按六级设防。
3.4外部配套条件
本项目地处东部新区,各项基础设施比较完善,具有良好的外部配套条件。
1、供电
项目用电主要是设备用电及生活用电,经初步估算项目总装机容量为2000KW。
电力由区域变电站统一供电。
市电力部门具有为本项目的供电能力。
2、给水
主要是生活用水及消防用水,水源为城市自来水,由宁夏路城市供水管就近引接。
3、排水
按照规定,排水实行雨污水分流制。
项目所在区域已经有完善的雨水和污水管网,生活污水、雨水可排入宁夏路和燕儿岛路污水管网和雨水管网,项目建成后排水可以保障。
4、通迅
青岛市电信业发展迅速,网通、移动、铁通等具备条件,完全可以满足本项目通讯工程的需求。
5、有线电视
该项目位置在青岛有线电视网复盖范围内,可以满足本项目需求。
6、热源
本项目所处区域位于青岛开源热力公司供热范围内,开源热力公司有能力满足项目冬季采暖用热需求。
7、煤气
青岛市煤制气公司在项目位置周边已铺设煤制气管道,可以满足项目煤制气需求。
8、交通运输
项目地理位置优越,项目地址周边道路纵横交错,四通八达。
距火车站、青岛港均不足10公里,距离空港30公里,交通十分便利。
第四章建设方案
4.1建设概况和背景
本方案位于宁夏路以东,燕儿岛路以北,青岛市***号***院内。
为两栋独立高层建筑,一为接待中心,一为写字楼,底部通过裙房连接。
其中接待中心建筑高度100米,写字楼建筑高度60.6米,地上建筑面积约55000M2。
基地地势东高西低,局部高差较大,总体建设条件良好。
4.2建筑设计
4.2.1设计原则:
以“人”为本,合理组织人流、车流。
坚持生态优先、走可持续发展、现代化高标准的、循环经济的原则。
4.2.2交通组织:
外环车行道,兼做消防车道,做到人车分流,基地内部充分利用高差变化,营造丰富感人的空间,层次分明,错落有致。
停车位结合环境设置,采用嵌草砖铺装,形成生态型停车带。
地下停车库设两层停车位,两出入口分设于基地西侧,临近基地出入口,方便使用者使用。
4.2.3绿化景观:
通过园林空间设计、植物配置、小品雕塑等,提供观赏景观享受和文化品味欣赏。
通过建筑的围合结合地势,布置中心绿化广场,形成丰富的景观层次,迎合立了地势的自然形态,形成了富有动感的景观形态。
4.2.4竖向设计:
竖向规划充分利用项目现有的地形,在满足各类场地,道路对纵坡要求的前提下,尽量减少土石方工程量,就近进行土方平衡,以节约工程造价,同时配合小区景观设计,综合考虑排水等要求,避免大填大挖。
4.3建筑结构
根据国家现行规范设计,本项目建筑等级按工程用途、规模,建筑标准为一级,耐火等级为一级,建筑抗震设计规范为甲类。
本工程结构设计按6度地震基本烈度考虑,结构形式为钢筋混凝土结构,上部采用筒框结构,主楼与裙房之间不设沉降缝。
主楼内填充墙采用轻质墙板材料,以
减轻结构自重,节省造价。
采用箱型基础,地下室采取防水、防潮措施,除提高自防水能力外,底板及墙板均设置三道防水层。
4.4建筑设计
本方案两座主楼东西相对,立面造型协调统一,裙房线条流畅,错落有致,空间富有变化。
1.平面布置:
地下两层停车库,地上五层裙房加24层接待中心和12层综合办公楼。
入口都位于基地西南测,结合周边地势标高,根据功能的不同分层设置。
酒店标准层围绕交通核布置客房,路线便捷,大部分客房使用面积都大于20平米,宽敞舒适。
能满足不同客户的需求。
办公楼标准层同样围绕交通核布置办公空间,平面简洁实用,分割灵活,适合现在办公的需求。
裙房平面外墙线条灵活,内部空间宽敞,方便实用。
2.立面造型:
两座主楼高低呼应,立面简洁但又不失细部的精心设计。
延竖向追求变化,体现建筑的挺拔和加强向上的动感。
变化之中追求统一,相同元素的重复体现出建筑的韵律感。
采用新型的建筑材料,体现丰富的建筑空间。
外装修要以青岛的城市特点结合国际现代化水准考虑,与宁夏路沿街立面色彩相协调,主楼十外墙采用呼吸式玻璃幕墙,裙房部分干挂深灰色花岗岩板。
内装修可视客户要求进行精装修。
4.5公用工程与设备
4.5.1供电
1、强电部分
根据国家规范及有关规定,本项目属一类高层建筑,电力负荷按一级考虑。
在地下室设一配电间,由供电部门两路高压线引至,总容量2000KVA,再由此分配给各区的配电室、大厦内各房间均采用节能型灯具照明。
2、弱电部分
(1)楼中敷设有线电视线路。
(2)楼内敷设电话线路,每户预留电话接口。
(3)安装无线及有线网络。
4.5.2给排水系统
1、给水
本项目用水主要是生活用水、运营用水、消防用水及其他用水等,夏季日用水量150m3,冬季日用水量按110m3考虑。
水源取自宁夏路市政给水管网。
大厦采用分区供水方式。
地下一层至地上五层为低区(直供区),由室外管网直接供水,系统为下行上给式。
地上六至29层为高区,屋顶设25m3高位水箱,采用水泵-水箱-管网联合供水方式,系统为上行下给式。
消防用水见"
消防篇"
。
2、排水
项目排水采用雨污分流制。
雨水通过院内雨水管网,直接排至城市雨水管网。
项目日污水排量约150立方米。
污废水合流排放。
4.5.3空调
项目采用集中中央空调系统与分区空调相结合方式,热源由青岛开源热力公司供应。
由燕儿岛路供热管网进入区内换热站。
4.5.4煤气
煤制气由室外的中压煤气管网引至区内煤气调压站,经调压后为低压的煤气采用下供式送至各厨房。
4.5.5机械通风
电梯机房、泵房、地下停车场等按规范机械送排风。
新风标准按国家规范要求设计。
第五章交通影响分析
5.1、项目周边现状交通状况
拟建项目位于现武警医院地块,周边分布着宁夏路、燕儿岛路两条城市主干路以及隆德路、大尧三路和漳州路三条城市支路,交