房地产项目可行性研究报告样本Word格式文档下载.docx
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2、本项目的建设是改善周边旅游居住及办公条件，提高青岛市城市化建设的需要。
3、符合党和国家关于国有企业改革政策，有利于盘活国有资产。
综上所述，本项目的建设对于改善青岛市旅游、商务及办公条件，完善东部城区建设，实现城市总体规划具有重要作用，建设确有必要。
1.3建设单位基本情况
1.3.1发起人情况
本项目由青岛市***置业有限公司承担建设。
1.3.2经营宗旨
通过项目各方真诚合作，加强企业间资金、技术的横向联合，发挥各自的优势，加快地块的建设步伐。
项目部将以高质量的建筑产品及优质的物业管理服务，为社会各界提供方便、合理、舒适的旅游、餐饮、办公场所。
从而达到促进青岛市城市建设，改善旅游环境，促进青岛市现代化国际城市建设的目的。
通过认真经营，在创造可观的社会效益的同时获得最佳经济效益。
1.3.3经营范围
在青岛市***号地块建设宾馆、商务、办公楼，并进行销售、出租房屋及物业管理。
1.3.4总投资
本项目总投资为23000万元。
1.4可行性研究工作的结论
可行性研究结论
1、本项目建设符合城市建设规划，有利于加快青岛国际化城市建设的步伐。
2、通过市场预测分析，本项目拟建宾馆、商务、办公市场较好。
3、外部配套条件较好，供电、供热、通讯、给排水、煤制气和有线电视等基础设施可以满足项目需求。
4、项目经济效益良好，财务分析可行。
项目主要经济指标见表1-1。
表1-1项目经济技术指标一览表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
总投资
万元
2
占地面积
m2
3
总建筑面积
其中：
接待中心
网点
地下室
写字楼
第二章市场分析
2.1房地产市场分析
2.2.1房地产发展概况
2.2项目的市场前景分析
2.2.1项目的环境分析及市场定位
本项目拟建于青岛市燕儿岛路以北，距海滨不足1500米，周围居民区密集，商业繁荣，为东部地区黄金地段。
本项目建设以宾馆、商务、办公楼开发为主，全部对外租售。
从周围地块办公楼销售情况看，由于地处青岛东部海滨，周围环境较好，住宅价格属青岛中高档水平，周边住宅及办公楼开发量较大，而且销售情况良好。
根据项目的地理位置与销售对象的需求结构分析，我们认为其商品房应以高档宾馆及商务用房为主，其主要租售对象针对于大中型公司、国内外长驻青岛机构以及部分机关工作人员。
从全市收入水平看，中高收入阶层所从事职业主要包括个体私营企业老板、三资企业、国外及国内驻青机构工作职员、国内大型企业集团管理人员以及律师、各种注册师等。
综合考虑项目具有的竞争优势如下：
1、项目位置地处东部海滨，是机关、银行、公司、各类事务所集中区域，便于公务、商务往来，具有一定区位优势。
2、东部新区环境较好，配套齐全，商业较为繁荣，外部环境较好。
3、设计方案新颖，规划完善，充分考虑绿地、休闲场地，优质的物业服务，可以为人们提供一个良好的商务环境。
4、周围新的现代化居住区已基本形成，人气旺盛。
综上所述，项目是选择置业的理想区域。
另外，至1999年底，全市有项目的三资企业已达5279家，国外驻青机构1200家，外地驻青办事机构已逾4000家，目前数量还不断增加。
这些企业、机构需在青岛置业，特别是驻青机构，大都把目标定在青岛南部沿海一线。
大部分选择写字楼、宾馆，这是项目的一大潜在市场。
2.3.2商品房价格分析
青岛市由于地理环境以及城市发展先后时间、整体布局等原因房地产价格变化较大，基本呈由南到北价格明显的下降趋势。
南部沿海一线，东部新区及毗邻地区、中山路商业区、台东商业区周边由于环境质量好、交通方便，商业气氛浓，售价远高于其他地区。
城阳区、李沧区价格相对较低，同类房地产价格南北最大相差4-6倍。
项目价格定位应主要根据其地理位置，东海路、燕儿岛路沿线高档商务办公楼价格在10000-15000元之间，本项目综合考虑本项目写字楼价格平均为12000元。
第三章项目地址及外部配套条件
3.1项目地址
本项目建设地点位于青岛市市南区中段，燕儿岛路以北，浮山西麓。
本项目位于东西快速路桥头，该地块总占地面积9844m2，距离市政府4.5公里，距海滨不足1500米，邻近迎宾路福州路，距东西干线香港中路不足500米，交通便利。
周边多为近年新建的住宅，是办公、商住、居家理想之地。
3.2地质条件
根据岩土工程勘察公司对项目所在地地质勘察报告，工程地质情况如下：
1、拟建场地地貌单元属丘陵地，地势东高西低，最大高差3.20米。
2、拟建场地区域构造背景稳定，地基岩埋藏浅，附近无活动性断裂构造带，场区内无滑坡、断层、淤泥及古穴等不良地质现象，持力层岩体较完整，强度较高，稳定性良好。
3、场地地层较为简单，自上而下分为杂填土、砾砂、强风化花岗岩、中风化花岗岩、微风化花岗岩，层序清楚。
根据建筑场地类型划分标准判定该场地土类别为Ⅰ类，场地岩土稳定性良好，可作为工程天然地基。
建议以强风化与中风化花岗岩作为地基持力层。
3.3地震裂度
根据“中国地震烈度区划图”青岛市属于基本烈度六度地区，按六级设防。
3.4外部配套条件
本项目地处东部新区，各项基础设施比较完善，具有良好的外部配套条件。
1、供电
项目用电主要是设备用电及生活用电，经初步估算项目总装机容量为2000KW。
电力由区域变电站统一供电。
市电力部门具有为本项目的供电能力。
2、给水
主要是生活用水及消防用水，水源为城市自来水，由宁夏路城市供水管就近引接。
3、排水
按照规定，排水实行雨污水分流制。
项目所在区域已经有完善的雨水和污水管网，生活污水、雨水可排入宁夏路和燕儿岛路污水管网和雨水管网，项目建成后排水可以保障。
4、通迅
青岛市电信业发展迅速，网通、移动、铁通等具备条件，完全可以满足本项目通讯工程的需求。
5、有线电视
该项目位置在青岛有线电视网复盖范围内，可以满足本项目需求。
6、热源
本项目所处区域位于青岛开源热力公司供热范围内，开源热力公司有能力满足项目冬季采暖用热需求。
7、煤气
青岛市煤制气公司在项目位置周边已铺设煤制气管道，可以满足项目煤制气需求。
8、交通运输
项目地理位置优越，项目地址周边道路纵横交错，四通八达。
距火车站、青岛港均不足10公里，距离空港30公里，交通十分便利。
第四章建设方案
4.1建设概况和背景
本方案位于宁夏路以东，燕儿岛路以北，青岛市***号***院内。
为两栋独立高层建筑，一为接待中心，一为写字楼，底部通过裙房连接。
其中接待中心建筑高度100米，写字楼建筑高度60.6米，地上建筑面积约55000M2。
基地地势东高西低，局部高差较大，总体建设条件良好。
4.2建筑设计
4.2.1设计原则：
以“人”为本，合理组织人流、车流。
坚持生态优先、走可持续发展、现代化高标准的、循环经济的原则。
4.2.2交通组织：
外环车行道，兼做消防车道，做到人车分流，基地内部充分利用高差变化，营造丰富感人的空间，层次分明，错落有致。
停车位结合环境设置，采用嵌草砖铺装，形成生态型停车带。
地下停车库设两层停车位，两出入口分设于基地西侧，临近基地出入口，方便使用者使用。
4.2.3绿化景观：
通过园林空间设计、植物配置、小品雕塑等，提供观赏景观享受和文化品味欣赏。
通过建筑的围合结合地势，布置中心绿化广场，形成丰富的景观层次，迎合立了地势的自然形态，形成了富有动感的景观形态。
4.2.4竖向设计：
竖向规划充分利用项目现有的地形，在满足各类场地，道路对纵坡要求的前提下，尽量减少土石方工程量，就近进行土方平衡，以节约工程造价，同时配合小区景观设计，综合考虑排水等要求，避免大填大挖。
4.3建筑结构
根据国家现行规范设计，本项目建筑等级按工程用途、规模，建筑标准为一级，耐火等级为一级，建筑抗震设计规范为甲类。
本工程结构设计按6度地震基本烈度考虑，结构形式为钢筋混凝土结构，上部采用筒框结构，主楼与裙房之间不设沉降缝。
主楼内填充墙采用轻质墙板材料，以
减轻结构自重，节省造价。
采用箱型基础，地下室采取防水、防潮措施，除提高自防水能力外，底板及墙板均设置三道防水层。
4.4建筑设计
本方案两座主楼东西相对，立面造型协调统一，裙房线条流畅，错落有致，空间富有变化。
1．平面布置：
地下两层停车库，地上五层裙房加24层接待中心和12层综合办公楼。
入口都位于基地西南测，结合周边地势标高，根据功能的不同分层设置。
酒店标准层围绕交通核布置客房，路线便捷，大部分客房使用面积都大于20平米，宽敞舒适。
能满足不同客户的需求。
办公楼标准层同样围绕交通核布置办公空间，平面简洁实用，分割灵活，适合现在办公的需求。
裙房平面外墙线条灵活，内部空间宽敞，方便实用。
2．立面造型：
两座主楼高低呼应，立面简洁但又不失细部的精心设计。
延竖向追求变化，体现建筑的挺拔和加强向上的动感。
变化之中追求统一，相同元素的重复体现出建筑的韵律感。
采用新型的建筑材料，体现丰富的建筑空间。
外装修要以青岛的城市特点结合国际现代化水准考虑，与宁夏路沿街立面色彩相协调，主楼十外墙采用呼吸式玻璃幕墙，裙房部分干挂深灰色花岗岩板。
内装修可视客户要求进行精装修。
4.5公用工程与设备
4.5.1供电
1、强电部分
根据国家规范及有关规定，本项目属一类高层建筑，电力负荷按一级考虑。
在地下室设一配电间，由供电部门两路高压线引至，总容量2000KVA，再由此分配给各区的配电室、大厦内各房间均采用节能型灯具照明。
2、弱电部分
（1）楼中敷设有线电视线路。
（2）楼内敷设电话线路，每户预留电话接口。
（3）安装无线及有线网络。
4.5.2给排水系统
1、给水
本项目用水主要是生活用水、运营用水、消防用水及其他用水等，夏季日用水量150m3，冬季日用水量按110m3考虑。
水源取自宁夏路市政给水管网。
大厦采用分区供水方式。
地下一层至地上五层为低区（直供区），由室外管网直接供水，系统为下行上给式。
地上六至29层为高区，屋顶设25m3高位水箱，采用水泵-水箱-管网联合供水方式，系统为上行下给式。
消防用水见"
消防篇"
。
2、排水
项目排水采用雨污分流制。
雨水通过院内雨水管网，直接排至城市雨水管网。
项目日污水排量约150立方米。
污废水合流排放。
4.5.3空调
项目采用集中中央空调系统与分区空调相结合方式，热源由青岛开源热力公司供应。
由燕儿岛路供热管网进入区内换热站。
4.5.4煤气
煤制气由室外的中压煤气管网引至区内煤气调压站，经调压后为低压的煤气采用下供式送至各厨房。
4.5.5机械通风
电梯机房、泵房、地下停车场等按规范机械送排风。
新风标准按国家规范要求设计。
第五章交通影响分析
5.1、项目周边现状交通状况
拟建项目位于现武警医院地块，周边分布着宁夏路、燕儿岛路两条城市主干路以及隆德路、大尧三路和漳州路三条城市支路，交
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