容积率与住宅产品的对应关系PPT资料.ppt

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开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？

增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？

面积越多，利润越增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？

面积越多，利润越低，开发商问问什么？

低，开发商问问什么？

现象二：

为何给我做如此多的一体四户？

（北方某城市）现象二：

（北方某城市）当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思：

市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？

面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？

为什么没有做出想要的产品？

titleofthisreport|4CopyrightCentalineGroup,2014现象三：

干嘛做这么高的容积率，我想要高品质现象三：

干嘛做这么高的容积率，我想要高品质市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是3.1还是4.2：

竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？

别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有土地别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有土地了？

了？

高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好呢？

现象四：

为何三房不给我做现象四：

为何三房不给我做120120而做而做140140（北方某省会）（北方某省会）某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一梯两户，平均6层：

为何三房两厅不给我做为何三房两厅不给我做120-125120-125，都超过，都超过140140？

销售均价比邻近楼盘低销售均价比邻近楼盘低200200元元/平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告，平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？

我们已经海陆空齐上？

先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响titleofthisreport|5CopyrightCentalineGroup,2014对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们：

在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们：

不断的要求提高容积率；

不断的偷面积；

不断的公关；

你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱；

维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。

谁动了我的面积谁动了我的面积开发商挥之不去的心理底限开发商挥之不去的心理底限实际上应该怎么理解容积率？

titleofthisreport|6CopyrightCentalineGroup,2014容积率（PlotRatio/VolumeFraction）：

项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

计算公式：

容积率=总建筑面积总用地面积容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

基本概念总建筑面积=基底面积*平均层数建筑密度=基底面积可建设用地面积容积率容积率=建筑密度建筑密度*平均层数平均层数建筑密度（buildingdensity）指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念建筑密度大,说明用地中房子盖得满,反之则说明房子盖得稀titleofthisreport|7CopyrightCentalineGroup,2014影响建筑密度的因素绿化率30%-50%道路停车其它25%建筑密度45%-25%决定容积率的因素titleofthisreport|8CopyrightCentalineGroup,2014影响建筑密度的因素50m（h）50m（1.0h）50m（1.0h）50m（1.0h）85m（1.7h）85m（1.7h）日照间距1.0-1.7决定容积率的因素日照间距一般与项目所在的城市（纬度及气候区划）有密切关系。

titleofthisreport|9CopyrightCentalineGroup,2014影响建筑密度的因素建筑进深决定容积率的因素titleofthisreport|10CopyrightCentalineGroup,2014绿化率是住宅区环境品质的硬指标日照间距南北差异大;

与周边建筑有关建筑进深环境品质与个体品质的平衡影响建筑密度的因素决定容积率的因素titleofthisreport|11CopyrightCentalineGroup,2014影响平均层数的因素建筑限高经济性公摊面积决定容积率的因素titleofthisreport|12CopyrightCentalineGroup,2014其他因素建筑退线决定容积率的因素由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线进行建设，一般都会退后一段距离；

建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。

项目地块东西向道路南北向道路代征道路代征道路代征绿化代征绿化其他项目其他项目保留titleofthisreport|13CopyrightCentalineGroup,2014其他因素楼盘布局决定容积率的因素点群式布局行列式布局围合式布局点群式布局行列式布局围合式布局titleofthisreport|14CopyrightCentalineGroup,2014一、点群式布局（组团式布局）特点：

点群式布局即各栋住宅楼围绕中心绿地、水景或配套建筑，有规律或自由地布置，从而形成一个组团。

其住宅楼的形态美观多变，楼栋布置更灵活，很容易与周边建筑物区别开来容易创造出圆形、弧线等特色房型。

案例：

北京金茂府titleofthisreport|15CopyrightCentalineGroup,2014二、行列式布局特点：

行列式布局采用条式单元住宅或联排住宅，按一定的朝向和间距成排布置。

采用行列式布局对房型设计较为有利，所选用的房型基本上可做到套型南北通风房间全明，使每户都能获得良好的日照、通风条件，居住起来舒适度高。

南昌万科青山湖案例：

杭州德信泊林印象titleofthisreport|16CopyrightCentalineGroup,2014三、围合式布局特点：

所谓“围合式”住宅就是建筑围绕环境而设计，仿中国传统建筑遗风，创造出一个具备良好私密性的生活空间。

同时，半围合、围合的建筑院落又将各个地块划分为几个大小不一的中庭空间，共有的中庭空间，营造出亲和的、富有人情味的邻里空间关系。

围合式布局在采光和通风等性能上也比传统设计更胜一筹，采光更为通透，通风更为顺畅。

广州万科金色城品案例：

成都万科金色家园titleofthisreport|17CopyrightCentalineGroup,2014住宅项目容积率与产品关系对应参考不同容积率下物业类型组合的变化会引起项目整体品质的变化。

不同容积率区间的住宅类型titleofthisreport|18CopyrightCentalineGroup,2014地块指标推算S1xK1+S2xK2=S*K（总建筑面积）S1+S2=S（总用地面积）总销售额*（S1*K1）*（S*K）K1=产品1容积率S1=产品1用地面积K2=产品2容积率S2=产品2用地面积K=总容积率S=总用地面积=产品1销售单价=产品2销售单价容积率区间1.0-3.0同一地块多种可能性为实现销售金额最高应尽量提高单价高的产品建筑面积不同容积率区间的住宅类型titleofthisreport|19CopyrightCentalineGroup,2014高层区，28-32F联排叠拼别墅区独栋双拼别墅区项目规划特点:

1.5的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅；

高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿地水面；

对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区；

容积率区间1.0-3.0同一地块多种可能性不同容积率区间的住宅类型titleofthisreport|20CopyrightCentalineGroup,2014产品需求量大房价增长空间较大位于城市中心的成熟地段交通便利市场对高层产品接受度高高容积率（3.0-5.0）项目的普遍背景:

不同容积率区间的住宅类型titleofthisreport|21CopyrightCentalineGroup,2014一般情况下来说：

容积率越低，居住的舒适度越高。

过高的容积率会导致：

绿化面积的减少，建筑密度的增加，居住的舒适度随之下降；

因此，容积率过高的情况下，如何化解其带来的影响？

titleofthisreport|22CopyrightCentalineGroup,2014化解住宅高容积率压力，提升容积率主要有以下手段化解高容积化解高容积率压力率压力2拔高楼宇高度超高层1标准层消化扩大标准层面积：

增加进深、增加梯户比、增加户型面积定位3功能转换利用容易出高容积率的物业形态，帮助住宅消化容积率压力4东西向围合排布增加东西向拍布产品，增大整体进深同时满足日照化解高容积率压力titleofthisreport|23CopyrightCentalineGroup,2014标准层消化容积率增大梯户比降低舒适度，与豪宅不匹配增大户型进深失去竞争优势，降低舒适度增大户均面积不能偏离定位过多p竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大影响户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。

有其他的途径化解容积率的情况下，尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式；

p增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏离定位过多。

化解高容积率压力titleofthisreport|24CopyrightCentalineGroup,2014超高层消化容积率化解高容积率压力我们得出，最终决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关楼盘开发成本销售均价上海世茂滨江花园1万元/平方米3万元/平方米南京世茂滨江新城4193元/平方米1.3万元/平方米武汉世茂锦绣长江6590元/平方米1.45万元/平方米福州世茂外滩花园5000元/平方米1.2万元/平方米深圳高尔夫珑园1万元/平方米3.5万元/平方米深圳金域蓝湾4500元/平方米9000元/平方米珠海金域蓝湾450