天津吉姆大厦全案整合销售及推广策略-109PPT-2008年PPT课件下载推荐.ppt

天津吉姆大厦全案整合销售及推广策略-109PPT-2008年PPT课件下载推荐.ppt

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土地属性属于工显配套产品的小规模公建项目。

土地属性属于工业用地性质，在该区域具有较好地段优势，但缺业用地性质，在该区域具有较好地段优势，但缺乏完善的配套设施。

由于其周边具有企业经营和乏完善的配套设施。

由于其周边具有企业经营和商务活动的市场氛围，建议本项目应将产品定位商务活动的市场氛围，建议本项目应将产品定位于商企服务和区内投资型产品。

于商企服务和区内投资型产品。

对于此种类型项目，我方的经验是对于此种类型项目，我方的经验是根据产业园区企业众多，人员流动以区内员根据产业园区企业众多，人员流动以区内员工为主的特点，采取精准式营销，工为主的特点，采取精准式营销，通过市场细通过市场细分，进行产品定位；

通过剖析产品价值卖点，把分，进行产品定位；

通过剖析产品价值卖点，把握销售时机争取较高投资回报。

握销售时机争取较高投资回报。

区域评估区域评估本项目坐落的华苑产业区是天津新技术产本项目坐落的华苑产业区是天津新技术产业园区的核心区域，位于天津市区西南部，占地业园区的核心区域，位于天津市区西南部，占地11.2811.28平方公里，它是以知识密集、人才密集、资平方公里，它是以知识密集、人才密集、资金密集、技术密集为特色的，融研发、生产、贸金密集、技术密集为特色的，融研发、生产、贸易、金融、市场、营销为一体的天津市知识经济易、金融、市场、营销为一体的天津市知识经济发展的主要源头和重要基地。

发展的主要源头和重要基地。

另外该园区南部比邻天津市较大的新居住另外该园区南部比邻天津市较大的新居住区域区域华苑居住区。

近一阶段，该居住区房价华苑居住区。

近一阶段，该居住区房价随天津市整体房价上升，呈现出显著攀升趋势。

随天津市整体房价上升，呈现出显著攀升趋势。

周边交通周边交通1.1.本项目周边大尺度交通条件较便利，通过复康路分别与南本项目周边大尺度交通条件较便利，通过复康路分别与南开区和西青区相连，开区和西青区相连，但由于处于产业园区内，公交线路但由于处于产业园区内，公交线路相对较少。

相对较少。

2.2.区域内公交设施相对缺失，公共交通不便。

区域内公交设施相对缺失，公共交通不便。

3.3.附近有规划中的地铁附近有规划中的地铁33号线号线成熟度判断成熟度判断本案位于园区内次级中心区，周边以鑫茂科技国家孵本案位于园区内次级中心区，周边以鑫茂科技国家孵化器、力神电池、汽车化器、力神电池、汽车4S4S店以及康达尚郡社区、人人乐超店以及康达尚郡社区、人人乐超市等为主。

市政道路配套健全，但商务、教育、医疗、娱市等为主。

市政道路配套健全，但商务、教育、医疗、娱乐配套缺失，整体人居环境成熟度一般。

乐配套缺失，整体人居环境成熟度一般。

地块条件总结地块条件总结1.地块处于主要干道交口，交通通达性较好，并且形象展示地块处于主要干道交口，交通通达性较好，并且形象展示面较为显眼；

面较为显眼；

2.比邻鑫茂科技园环境较安静，适宜投资类产品的建设。

比邻鑫茂科技园环境较安静，适宜投资类产品的建设。

3.区域目前人居环境成熟度一般，但发展前景极好，适于带区域目前人居环境成熟度一般，但发展前景极好，适于带一定投资性质的产品建设。

一定投资性质的产品建设。

4.建设以服务企业经营活动和商务活动的场所较为合适；

建设以服务企业经营活动和商务活动的场所较为合适；

周边项目分布周边项目分布项目周边住宅类竞争项目较少，距离本项目较近的住宅项目是已经售罄的麦迪逊广场、康达尚郡和未来即将重新开盘的橙house等。

距离本案3公里左右，位于中环线上的塞纳国际公寓正处于销售状态（现阶段处于捂盘阶段，预计明年年初在开盘销售）。

本案橙househhhousehouse麦迪逊广场hhhousehouse康达尚郡hhhousehouse鑫茂科技园基本情况基本情况*项目产品户型橙项目产品户型橙househouse酒店式公寓橙酒店式公寓橙househouse开盘时间目前开盘时间目前未知，户型面积在未知，户型面积在4444至至6565平方米的占到平方米的占到90%90%，目前主体已，目前主体已经封顶。

经封顶。

*康达尚郡高层以大户型为主，有部分康达尚郡高层以大户型为主，有部分4040平方米左右的小平方米左右的小户型，现已经全部售罄。

户型，现已经全部售罄。

*塞纳国际公寓塞纳国际公寓高层产品主要以高层产品主要以5050、6060、7070平方米的产品平方米的产品为主，是纯酒店式公寓。

为主，是纯酒店式公寓。

*麦迪逊广场高层以大户型为主，麦迪逊广场高层以大户型为主，最小面积为最小面积为7878平方米平方米销售情况销售情况项目单价项目单价*橙橙househouse小户型精装修白领公寓预计小户型精装修白领公寓预计80008000（含装修（含装修10001000）明年年初再次销售明年年初再次销售*康达尚郡已经售磬塞纳国际公寓康达尚郡已经售磬塞纳国际公寓预计预计1100011000（含装修（含装修15001500）明年年初销售）明年年初销售*麦迪逊广场麦迪逊广场20062006年已经售磬年已经售磬客群状况客群状况*康达尚郡、麦迪逊广场康达尚郡、麦迪逊广场以自住为主，多数具有大学以自住为主，多数具有大学教育背景的业主，生活处于社会中上水平，有些钱还有些教育背景的业主，生活处于社会中上水平，有些钱还有些自己的时间自己的时间*橙橙househouse投资占较大比重，但投资目的以获取升值收益投资占较大比重，但投资目的以获取升值收益的客群为主，想通过租金获取投资收益的客户较少的客群为主，想通过租金获取投资收益的客户较少。

项目市场需求情况分析项目市场需求情况分析根据我们对该区域市场客群的调研，认为产根据我们对该区域市场客群的调研，认为产业园区内的客群主要包括以下几方面的人群业园区内的客群主要包括以下几方面的人群*在园区内工作的客群在园区内工作的客群他们一般以自住为主，并随着地产他们一般以自住为主，并随着地产的升值，获得相应的投资收益；

的升值，获得相应的投资收益；

*居住在华苑居住区内的客群，在产业园区内进行二次投资置居住在华苑居住区内的客群，在产业园区内进行二次投资置业业他们一般以投资为主，享受地产升值带来的收益；

他们一般以投资为主，享受地产升值带来的收益；

*居住在其他区域的首次置业客群居住在其他区域的首次置业客群他们主要关注购房总价他们主要关注购房总价相对较低，并且有一定的升值价值；

相对较低，并且有一定的升值价值；

对片区的认可度：

帕斯卡尔说：

人是一棵会思想的芦苇。

马克思说：

人是最名副其实的社会动物，是一切社会关系的总和。

亚里士多德说：

人是一种政治动物，是一种就其本质而言需要群居的动物。

华苑片区是一个非常庞大，并且在不断完善和壮大的片区，在人华苑片区是一个非常庞大，并且在不断完善和壮大的片区，在人的本能中，选择群居是必然的的本能中，选择群居是必然的小结：

小结：

人是社会性的，也是自然性的，但归根结底人是社会性的，也是自然性的，但归根结底是社会性的。

是社会性的。

他们需要交流，需要表达，需要了解别人，他们需要交流，需要表达，需要了解别人，也需要被别人了解。

也需要被别人了解。

而我们的而我们的175175定制公社，就是这样一个生活、定制公社，就是这样一个生活、办公和交流的场所，这样一处体现人性关爱的精办公和交流的场所，这样一处体现人性关爱的精神息壤。

神息壤。

三、产品设计建议产品设计建议产品定位建议：

产品定位建议：

根据周边的市场情况和需求特点分析，根据周边的市场情况和需求特点分析，建议本项目产品定位为：

建议本项目产品定位为：

高标准、精致型定制公社项目高标准、精致型定制公社项目宏观产品设计定位宏观产品设计定位该地块地处产业园区，开发环境较好，加之政府方面对此区域的发展该地块地处产业园区，开发环境较好，加之政府方面对此区域的发展扶持在逐步加大力度，使得该地块的发展空间已经明朗。

目前地块周围扶持在逐步加大力度，使得该地块的发展空间已经明朗。

目前地块周围聚集了大量的知名企业，每年有大量的人才涌入其中，为我们的楼盘销聚集了大量的知名企业，每年有大量的人才涌入其中，为我们的楼盘销售带来了数量可观的定向且高素质的客户群；

并且园区方面路网建设已售带来了数量可观的定向且高素质的客户群；

并且园区方面路网建设已经完成，形成良好的交通状况；

相关配套也正在建设中，生活的便利度经完成，形成良好的交通状况；

相关配套也正在建设中，生活的便利度正在提高，由此可见该区域巨大的发展空间，随着华苑区域整体环境的正在提高，由此可见该区域巨大的发展空间，随着华苑区域整体环境的逐步完备，项目应定位为以中高档居住氛围为主导的精致社区，其中应逐步完备，项目应定位为以中高档居住氛围为主导的精致社区，其中应最大化的挖掘地块的附加价值，创造华苑产业园区全新的复合型公社模最大化的挖掘地块的附加价值，创造华苑产业园区全新的复合型公社模式，利用好自然资源优势，以创业与投资带动整个社区的生活氛围，丰式，利用好自然资源优势，以创业与投资带动整个社区的生活氛围，丰富和充实项目的核心竞争力，最终将该区域打造成为一个以办公富和充实项目的核心竞争力，最终将该区域打造成为一个以办公+居住为居住为核心，具备商业、教育、运动、休闲等完善配套的城市化、智能化、生核心，具备商业、教育、运动、休闲等完善配套的城市化、智能化、生态化、人性化的综合、高尚社区。

以贴近自然、感受心灵的设计手法震态化、人性化的综合、高尚社区。

以贴近自然、感受心灵的设计手法震撼客户，以美好的生活体验，难得的创业良机和浓郁的社区文化氛围，撼客户，以美好的生活体验，难得的创业良机和浓郁的社区文化氛围，三者合一来打动客户，真正实现生活与办公方式的创新。

三者合一来打动客户，真正实现生活与办公方式的创新。

宏观项目定位宏观项目定位由于华苑片区的发展趋势在不断的完善，政由于华苑片区的发展趋势在不断的完善，政府大力发展产业园区，但是人们居住在园区和在府大力发展产业园区，但是人们居住在园区和在园区办公的观念转变还需要时间磨合。

主要购买园区办公的观念转变还需要时间磨合。

主要购买人群在相当长的一段时间仍然会呈年轻化。

故将人群在相当长的一段时间仍然会呈年轻化。

故将项目定义为中高档创业式项目定义为中高档创业式solosolo的氛围为主导的精的氛围为主导的精致社区致社区，真正实现生活方式的创新。

随着市场的真正实现生活方式的创新。

随着市场的发展，将项目向高端楼盘过渡发展，将项目向高端楼盘过渡产品设计及开发建设思路建议产品设计及开发建设思路建议11由于公司的战略需要，整体的开发节奏都是围绕着资金流而制定。

由于公司的战略需要，整体的开发节奏都是围绕着资金流而制定。

22为了追求更高的利润率，体现地块最大利用价值。

为了追求更高的利润率，体现地