商业地产业态业种报告PPT推荐.ppt

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成为重庆南部地成为重庆主城区重要的商贸流通中心；

成为重庆南部地区的商务中心；

成为中国西部公路物流中心；

都市的休闲中心。

十二五期区的商务中心；

十二五期间巴南间巴南区域地位得到极大提升区域地位得到极大提升。

33、区域人口在、区域人口在20152015年前数量会增加至年前数量会增加至100100万，人口城市化率会极大提高，万，人口城市化率会极大提高，消费能力增强，消费能力增强，消费观念更趋都市化消费观念更趋都市化，其他区域现代时尚的商业卖，其他区域现代时尚的商业卖场受到大众追捧。

场受到大众追捧。

定位背景综述定位背景综述定位背景市场条件因素市场条件因素n从宏观层面来说，从宏观层面来说，巴南区巴南区经济前景看好，经济前景看好，政府欲将其打造为重庆政府欲将其打造为重庆主城第七主城第七大商圈大商圈；

n巴南区的零售商业以巴南区的零售商业以鱼洞商业中心为代表鱼洞商业中心为代表，本项目本项目的成功运营可一举成的成功运营可一举成为本区域商业中心为本区域商业中心领导者领导者的角色的角色；

n本项目可以作为本项目可以作为区域性区域性商业中心商业中心来发展，其重点是：

以来发展，其重点是：

以购物、餐饮、休购物、餐饮、休闲娱乐为一体的复合型商业。

闲娱乐为一体的复合型商业。

n本项目附近的本项目附近的协信巴南购物中心协信巴南购物中心对本项目商业定位对本项目商业定位存在一定程度的存在一定程度的影响影响，必须从定位上、市场诉求上做出有效区别。

必须从定位上、市场诉求上做出有效区别。

n本项目商业定位本项目商业定位要要既能满足既能满足本区域所流失的中高端消费需求，又能本区域所流失的中高端消费需求，又能适度适度地地倡导、展现代商业文化，并倡导、展现代商业文化，并重塑落后于主城其它区域的消费观重塑落后于主城其它区域的消费观。

n目前目前巴南区巴南区商业地产商业地产开发呈逐步升温态势开发呈逐步升温态势，未来五年内将有大量商业物业未来五年内将有大量商业物业供供应应，本项目将面临严峻的竞争本项目将面临严峻的竞争考验考验，未来的竞争威胁不确定因素较多；

，未来的竞争威胁不确定因素较多；

n地块所在新市街沿线商业及商圈商业主要业态为大卖场、专业店、专卖店、便地块所在新市街沿线商业及商圈商业主要业态为大卖场、专业店、专卖店、便利店、超市等，经营品种众多，利店、超市等，经营品种众多，缺乏统一规划，缺乏统一规划，同时鱼洞整体商业格局仍以沿同时鱼洞整体商业格局仍以沿街底商成市的传统商业模式为主，街底商成市的传统商业模式为主，在定位时需要进一步提升。

在定位时需要进一步提升。

项项目先天条件目先天条件n本项目具有商业开发的基本条件，满足商业经营的可达性、能见度、本项目具有商业开发的基本条件，满足商业经营的可达性、能见度、商业经营环境、人流量的商业经营环境、人流量的要求；

要求；

n本项目交通便利，地段前景本项目交通便利，地段前景看好；

看好；

n项目位于项目位于传统商业中心传统商业中心，而，而非新兴区域非新兴区域，本区域作为一个商业，本区域作为一个商业中心，市场要素齐备，对一个商业中心的提档升级比打造新市场的时间中心，市场要素齐备，对一个商业中心的提档升级比打造新市场的时间要短，难度相对小。

要短，难度相对小。

定位背景定定位的原则位的原则u与巴南区与巴南区鱼洞鱼洞经济经济发展、历史发展、历史文化文化及消费水平相及消费水平相协调，立足该区域现实消费协调，立足该区域现实消费状况。

状况。

u在此前提，去提升巴南区的商业品质，为巴南市民引入一种全新的生活方式；

在此前提，去提升巴南区的商业品质，为巴南市民引入一种全新的生活方式；

u与与本区域现有本区域现有商业和本项目主力百货错位配合商业和本项目主力百货错位配合，避，避免同质化竞争；

免同质化竞争；

u购物中心的商业定位与项目中住宅、公寓产品实现价值互动，购物中心的商业定位与项目中住宅、公寓产品实现价值互动，由购物中心价由购物中心价值推进项目整体价值的提升。

值推进项目整体价值的提升。

经营收益是现实价值，资产增值是预期价值，资本运营是长远经营收益是现实价值，资产增值是预期价值，资本运营是长远的最大价值。

的最大价值。

做做“活活”人气人气做做“好好”价值价值做做“牛牛”品牌品牌我们将本项目定位为我们将本项目定位为区域性的，时尚的，家庭消费区域性的，时尚的，家庭消费为为主题的购物中心主题的购物中心，上述定位是从以下三方面考虑的：

，上述定位是从以下三方面考虑的：

区域性定位：

巴南区距离主城各区较远，所处地理位置决定了其商巴南区距离主城各区较远，所处地理位置决定了其商业辐射能力有限，主要消费人群仅限于本区及巴南周边居民，形成业辐射能力有限，主要消费人群仅限于本区及巴南周边居民，形成一种典型的区域经济；

一种典型的区域经济；

时尚性定位：

巴南区商业发展落后，本项目通过适度超前的时尚定巴南区商业发展落后，本项目通过适度超前的时尚定位与现有商业及本项目主力百货形成差异，同时为巴南区期引入一位与现有商业及本项目主力百货形成差异，同时为巴南区期引入一种全新的生活方式；

种全新的生活方式；

家庭消费定位：

从巴南区人口构成来看，外来人口偏少，以本地区从巴南区人口构成来看，外来人口偏少，以本地区人尤其以本土化家庭结构为主，家庭消费作为本项目的重点消费客人尤其以本土化家庭结构为主，家庭消费作为本项目的重点消费客层，这将使本项目在运营初期得到有力的消费支撑。

层，这将使本项目在运营初期得到有力的消费支撑。

主体定位市场功能定位市场功能定位项目整体目整体商商业功能功能休休闲功能功能文化文化功能功能娱乐功能功能餐餐饮功能功能购物功能物功能其它功能其它功能服务功能服务功能多业种、小规模、功多业种、小规模、功能复合，集购物、餐能复合，集购物、餐饮、休闲、文化、娱饮、休闲、文化、娱乐、服务为一体的多乐、服务为一体的多种功能。

种功能。

市场形象定位市场形象定位硬件方面：

硬件方面：

11、外立面强调现代感与时尚感，、外立面强调现代感与时尚感，内部景观突出休闲与体验内部景观突出休闲与体验；

22、设备设施能够充分满足商业功能的需求，物业条件的优化与超前能设备设施能够充分满足商业功能的需求，物业条件的优化与超前能充分满足商铺功能在未来运营调整中的可变性；

充分满足商铺功能在未来运营调整中的可变性；

33、动线设计科学合理，使平面交通与垂直交通人性化，、动线设计科学合理，使平面交通与垂直交通人性化，具备较强的舒具备较强的舒适感。

适感。

软件方面：

11、打造、打造服务意识强烈的专业商业运营团队，形成本项目特色化经营管理；

服务意识强烈的专业商业运营团队，形成本项目特色化经营管理；

22、提供、提供高品质的商业物业管理，为商业运营高品质的商业物业管理，为商业运营“保驾护航保驾护航”；

33、塑造具有商社集团品牌号召力的企业文化，从而为将本项目打造为品牌、塑造具有商社集团品牌号召力的企业文化，从而为将本项目打造为品牌商业物业奠定坚实基础。

商业物业奠定坚实基础。

客层定位客层定位l主要主要居住在项目居住在项目所在商所在商圈圈内或商圈之外的次辐射地带内或商圈之外的次辐射地带l收入水收入水平中等或中等偏高平中等或中等偏高、消费能力强、消费能力强l以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人人为主，同时可能吸引部分外来人口为主，同时可能吸引部分外来人口l本项目本项目业主业主也也为其为其中中消费消费群体之一群体之一目标市场定位包括两方面，即目标区域定位和目标消费群目标市场定位包括两方面，即目标区域定位和目标消费群定位。

本项目立足辐射巴南区，满足全客层的一站式购物定位。

本项目立足辐射巴南区，满足全客层的一站式购物体验消费。

主力消费群重点锁定有消费实力的中青年中端体验消费。

主力消费群重点锁定有消费实力的中青年中端时尚消费客群及家庭消费人群。

时尚消费客群及家庭消费人群。

目标消费群体目标消费群体根据巴南区目前经济根据巴南区目前经济发展状况及对未来几年的预期，结发展状况及对未来几年的预期，结合鱼洞市场调研分合鱼洞市场调研分析及析及商业经营商业经营者访者访谈，本项目商业谈，本项目商业应定位为应定位为中档；

如果从提升项目整体品中档；

如果从提升项目整体品质的角度出发，应定位于中高档，因此出于上述两方面的理由，本项目商质的角度出发，应定位于中高档，因此出于上述两方面的理由，本项目商业经营档次应定位业经营档次应定位为：

为：

u时尚化、特色化品牌时尚化、特色化品牌集合集合，局部高端品牌。

，局部高端品牌。

项目项目各专业店、专卖各专业店、专卖店以店以时时尚化、特色化尚化、特色化为主为主，各品类均设置，各品类均设置个别个别高端品牌高端品牌，来带来带动项目的动项目的整体形象整体形象及影响力；

但以更多的及影响力；

但以更多的时尚化、特色化商品时尚化、特色化商品消费消费，来满，来满足巴南区更足巴南区更为庞大为庞大的主流需求，通过不同业态不同档次的组合来提升整个项目的的主流需求，通过不同业态不同档次的组合来提升整个项目的品质。

品质。

u“分步实施，阶段调整、逐步到位分步实施，阶段调整、逐步到位”经营档次定位是在项目运营过程中经营档次定位是在项目运营过程中逐步实现的，通过培育期、调整期、成熟期各阶段的品牌及品类的不断调逐步实现的，通过培育期、调整期、成熟期各阶段的品牌及品类的不断调整与优化从而达到我们的档次定位目标整与优化从而达到我们的档次定位目标。

经营经营档次定位档次定位目前巴南区缺乏有竞争力的以时尚为主题的体验式休闲购物场所，而目前巴南区缺乏有竞争力的以时尚为主题的体验式休闲购物场所，而本项目的适时推出正可以填补这一市场空缺，与鱼洞现有商业项目形成本项目的适时推出正可以填补这一市场空缺，与鱼洞现有商业项目形成“良好互补良好互补”。

本项目应强调。

本项目应强调“一站式消费一站式消费”这一商业概念，商家组合比例这一商业概念，商家组合比例在餐饮休闲方面以主题特色类为重，在零售商方面注重品牌档次、流行程在餐饮休闲方面以主题特色类为重，在零售商方面注重品牌档次、流行程度，在整体价格定位上以中等收入者可负担之价位为主流，度，在整体价格定位上以中等收入者可负担之价位为主流，所面对的客层所面对的客层具丰富性、多样性、易引导性的特点，具丰富性、多样性、易引导性的特点，形成自身特有的经营主题。

形成自身特有的经营主题。

经营档次定位经营档次定位本项目相关商业定位本项目相关商业定位随着经济的发展随着经济的发展,根据市场的需求而根据市场的需求而顺势调整顺势调整,最后走最后走向成熟向成熟稳定稳定。

家家庭庭+时时尚尚做做“活活”时时尚尚+家家庭庭做做“好好”现现代代+时时尚尚做做“牛牛”定位调整趋势定位调整趋势项目业态业种配置项目业态业种配置项目业态业种配置比例项目业态业种配置比例项目业态业种配置建议项目业态业种配置建议2项目业态业种配置比例项目业态业种配置比例业态业种配比业态业种配比购物（购物（%）餐饮（餐饮（%）娱乐（娱乐（%）服务服务国际惯例国际惯例521830大都会（现）大都会（现）8416北城天街