华润商业地产模式研究报告PPT推荐.ppt

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同时可缩短商业的开发周期，利时可缩短商业的开发周期，利于招商。

于招商。

深圳万象城深圳万象城外立面外立面深圳万象城深圳万象城内装设计内装设计目录目录华润公司历史华润公司历史12运营模式运营模式财务测算财务测算3456人力支持人力支持品牌推广品牌推广商业定位与商业规划商业定位与商业规划战略合作模式战略合作模式v主力店主力店溜冰场溜冰场u冰纷万象溜冰场冰纷万象溜冰场影院影院u嘉禾深圳影院嘉禾深圳影院u百老汇百老汇u韩国美嘉欢乐影城韩国美嘉欢乐影城百货百货uREEL百货百货u泰国尚泰百货泰国尚泰百货超市超市uOl超级市场超级市场uCityValue（华润万家）（华润万家）运营策略运营策略v华润在运作时，零售物业的规划是按照零售华润在运作时，零售物业的规划是按照零售业的需求来做的，用整个租金的成长系数来业的需求来做的，用整个租金的成长系数来测算零售商场这部分。

测算零售商场这部分。

v商业需要与住宅相互配合，定位要一致，才商业需要与住宅相互配合，定位要一致，才能达到双赢。

能达到双赢。

住宅开发住宅开发+持有物业持有物业+增值服务增值服务用商业的方式运营地产用商业的方式运营地产运营周期运营周期v万象城项目万象城项目v施工时间施工时间v一期（开业）一期（开业）3636个月个月购物中心、写字楼购物中心、写字楼v二期（完工）二期（完工）5050个月个月住宅、酒店住宅、酒店v招商时间招商时间v一年一年完成完成44家主力店的招商工作家主力店的招商工作v两年两年完成完成80%80%的商业面积的招商工作的商业面积的招商工作租售策略租售策略v具体策略：

具体策略：

1.1.全部持有的物业全部持有的物业：

一线城市、核心地段、较为成熟且出租率一线城市、核心地段、较为成熟且出租率和租金收益达到一定水平的物业和租金收益达到一定水平的物业；

2.2.部分持有：

部分持有：

一些具有潜力但不太成熟的物业一些具有潜力但不太成熟的物业。

远景：

商业部分商业部分完全持有完全持有住宅：

完全出售住宅：

完全出售酒店、写字楼、商业：

部分出售部分持有酒店、写字楼、商业：

部分出售部分持有招商策略招商策略策略：

策略：

先确定主力店，再全面招商先确定主力店，再全面招商具体措施：

具体措施：

4-5个人负责商铺招商2-3个人负责写字楼招商写字楼招商由专业的招商代理公司商铺招商由公司自己招商团队完成国际知名品牌多国际知名品牌多30%30%的品牌是首次进入该城市的品牌是首次进入该城市大部分租户租期长大部分租户租期长纷纷把万象城作为旗舰店所在地纷纷把万象城作为旗舰店所在地有意与华润一起进行全国拓展有意与华润一起进行全国拓展租户品牌特点：

租户品牌特点：

物业管理物业管理v成立专门的物业公司管理华润中心项目，包括住宅、成立专门的物业公司管理华润中心项目，包括住宅、购物中心、写字楼及酒店式公寓。

购物中心、写字楼及酒店式公寓。

已成立的有：

华润物业管理（深圳）有限公司华润物业管理（深圳）有限公司华润新鸿基物业管理（杭州）有限公司华润新鸿基物业管理（杭州）有限公司华润置地（北京）物业管理有限责任公司华润置地（北京）物业管理有限责任公司华润（上海）有限公司华润（上海）有限公司目录目录华润公司历史华润公司历史12运营模式运营模式财务测算财务测算3456人力支持人力支持品牌推广品牌推广商业定位与商业规划商业定位与商业规划资本模型资本模型资金支持资金支持v孵化战略孵化战略v即充分利用集团公司的资金实力优势，让一些土地先期由即充分利用集团公司的资金实力优势，让一些土地先期由集团来购买和持有，等到项目比较成熟时再按市场价格注集团来购买和持有，等到项目比较成熟时再按市场价格注入公司，以支持旗下相应公司的发展。

入公司，以支持旗下相应公司的发展。

v20042004年至今，华润集团对华润置地进行了年至今，华润集团对华润置地进行了66次资产注入，注次资产注入，注入的资产金额高达入的资产金额高达234234亿港元，而华润置地为此支付对价的亿港元，而华润置地为此支付对价的现金部分不到现金部分不到6060亿港元，其余部分主要通过向集团配股完亿港元，其余部分主要通过向集团配股完成。

成。

66次资产注入使华润置地增加了次资产注入使华润置地增加了14451445万平方米的土地储万平方米的土地储备。

备。

盈利模型盈利模型v资本运作的核心：

资本运作的核心：

有效降低账面风险有效降低账面风险提升财务指标提升财务指标扩大股权融资空间扩大股权融资空间借助资本市场做大做强借助资本市场做大做强成为综合性的房地产企业成为综合性的房地产企业v深圳万象城前深圳万象城前22年是亏损的，第年是亏损的，第33年开始盈利，目前盈利状年开始盈利，目前盈利状况非常好。

况非常好。

v深圳万象城深圳万象城20082008年度营业额约年度营业额约3030亿人民币，占罗湖区亿人民币，占罗湖区GDPGDP的的6%6%，是迄今为止中国内地投资回报率最高的购物中心。

，是迄今为止中国内地投资回报率最高的购物中心。

深圳万象城：

年度零售营业额深圳万象城：

年度零售营业额年份年份社会消费品零售社会消费品零售总额总额备注备注200520051515亿元亿元20052005年上半年华润万象城每月销售年上半年华润万象城每月销售40004000多万左右，下半年多万左右，下半年每月销售额就达到每月销售额就达到70007000多万，多万，20052005年底是年底是11亿多，到第三亿多，到第三季度每月销售额是季度每月销售额是1.31.3亿左右，亿左右，20052005年销售额就达到年销售额就达到1515亿亿元，每平方米销售额少于元，每平方米销售额少于11亿元，而深圳成熟百货销售额亿元，而深圳成熟百货销售额能够达到能够达到33亿元。

亿元。

2007200715.615.6亿元亿元销售额过亿元的商家有销售额过亿元的商家有33个，排名前个，排名前1010位商家的营业收入位商家的营业收入占总收入的占总收入的46.846.8。

值得一提的是，外资（包括港澳台资）。

值得一提的是，外资（包括港澳台资）商家异军突起，实现营业收入商家异军突起，实现营业收入9.39.3亿元，超过全部进驻商亿元，超过全部进驻商家营业收入的一半。

家营业收入的一半。

目录目录华润公司历史华润公司历史12运营模式运营模式财务测算财务测算3456人力支持人力支持品牌推广品牌推广商业定位与商业规划商业定位与商业规划公司管理架构公司管理架构专业合作单位专业合作单位v主建筑设计师：

美国主建筑设计师：

美国RTKLRTKL国际设计有限公司洛杉矶分公国际设计有限公司洛杉矶分公司，世界排名前三（深圳和沈阳）司，世界排名前三（深圳和沈阳）美国美国CallisonCallison凯里森建筑事务所（杭州）凯里森建筑事务所（杭州）v国内建筑设计院：

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中建国际（深圳）设计顾问有限公司（CCDICCDI）v机电顾问：

香港迈进机电工程咨询有限公司机电顾问：

香港迈进机电工程咨询有限公司（MeinHardtMeinHardt），世界排名前三），世界排名前三v结构顾问：

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