华润社区商业阶段研究报告+(3)PPT格式课件下载.pptx

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根据哪些条件界定商业在总建面中比例：

5%，10%，20%？

22确定产品形态：

确定产品形态：

底商？

二三层商业？

集中商业？

商业街？

33价值最大化实现方式：

价值最大化实现方式：

回现优先？

价值优先？

持有？

销售？

销售模式？

销售速度？

销售周期？

2012成都华润社区商业系统研究成都华润社区商业系统研究规模分析规模分析形态形态分析分析核心价值分析核心价值分析业态等级阶段业态等级阶段商业设商业设计准则计准则运用运用可售商业定位要点可售商业定位要点2012成都华润社区商业系统研究成都华润社区商业系统研究对于一个新地块，首先要解决的是商业规模问题，商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的产品形态，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业对外部消费客户的依赖性越强。

规模定位中主要考虑的三大因素：

区域属性、交通条件、竞争强度。

区域属性：

成熟区域：

优先考虑商业满铺（20%）成长区域：

商业体量15%-20%新兴区域：

商业体量5%-10%交通条件：

交通条件：

可达性：

若可达性差，商业体量必须严格控制人流动线：

通过人流引导，缓解商业死角停车场：

停车容量影响商业辐射半径竞争强度：

竞争强度：

仅成长区域和新兴区域考虑竞争强，先考虑差异化互补商业，再考虑适量减少商业体量竞争弱，适量增加商业体量1.1.界定可售商业规模界定可售商业规模初步确定商业初步确定商业体量体量A1A1调整后确定商调整后确定商业体量业体量A2A2再次调整确定再次调整确定商业体量商业体量A3A3调整调整调整调整2012成都华润社区商业系统研究成都华润社区商业系统研究类类别别居居住住区区人均商业服务建筑面积0.7-0.91M0.7-0.91M22/人人合理服务半径800-1000M800-1000M1.11.1社区商业产品规模指标参考社区商业产品规模指标参考7商业级别市级中心商业区区域性商业区社区性商业邻里性商业规模（M2）30万以上5.6-18万9000-360003000-20000区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利住宅小区自发形成，配套物业客流量日人流量50万以上日人流量10万以上5万以上居住人口5000以上核心客户内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内的居民小区内部及周边居民商业形态集中商业为主商业街集中商业商业街为主，个别集中商业小型商业店铺一般城市居住区商业设施一般城市居住区商业设施指标（低配）指标（低配）在当前普遍高配的背景下，商业定位准确性开始在当前普遍高配的背景下，商业定位准确性开始愈发重要愈发重要2012成都华润社区商业系统研究成都华润社区商业系统研究深圳万科城商业动线设计问题深圳万科城商业动线设计问题主入口主入口AA区为商业核心地带，人行动区为商业核心地带，人行动线形成回流，整个区域商业几线形成回流，整个区域商业几无死角。

无死角。

商业死角商业死角车行道路与人行道高差明显，停车行道路与人行道高差明显，停车不便车不便BB区无商业回路，区无商业回路，BB区东侧未设置小区入口，人流区东侧未设置小区入口，人流稀少稀少无商铺无商铺道路道路AA区区BB区区对于交通可达性差的区域，一定要严格控制商业发展，否则形成商业死角，浪费资源。

对于交通可达性差的区域，一定要严格控制商业发展，否则形成商业死角，浪费资源。

多次业态调整、甚至多次业态调整、甚至00租金方案也无法提升交通可达性差区域的商业氛围。

租金方案也无法提升交通可达性差区域的商业氛围。

北北1.21.2交通可达性不达标，可一票否决交通可达性不达标，可一票否决住宅住宅住宅住宅住宅住宅2012成都华润社区商业系统研究成都华润社区商业系统研究2.2.界定社区商业产品形态界定社区商业产品形态在基地交通可达性满足条件下在基地交通可达性满足条件下，不同商业阶段，产品形态设定主要取决于商业在项目所处位置、人流量、及竞争条件：

，不同商业阶段，产品形态设定主要取决于商业在项目所处位置、人流量、及竞争条件：

不同区域产品形态选择考虑因素产品形态成熟区域成长区域新兴区域一层底铺1、临街+优势景观资源2、尽量少挤占住宅景观资源临街位置均可考虑1、沿街布置，满足本社区需求即可（07-0.91M2/人）二三层商业1、一般临街非人流交汇区2、宜采用“一拖多”销售方式1、主要道路转角处2、人流交汇处3、宜采用“一拖多”销售方式1、人流汇集处，满足竞争性、市场机会考察2、控制比例，小规模采用商业街1、人流交汇、转角处、2、不破坏住宅价值3、考察商业向内延伸必要性1、考察竞争情况2、外部人流迁入机会3、交通可达性佳不宜考虑商业街集中商业1、人流交汇、转角处、2、不破坏住宅价值3、满足竞争性考察1、外部人流增加明显、交通利好等机会性考察2、满足竞争性考察3、小规模不宜考虑集中商业2012成都华润社区商业系统研究成都华润社区商业系统研究2.12.1社区商业产品形态指标参考社区商业产品形态指标参考经营面积（）经营楼层位置综合超市8,00015,000-1-3主干道/主出入口社区标超2,000-5,0001层/2层主出入口/主干道餐饮快餐类：

100500；

西餐咖啡：

300800中式酒楼：

2,000-5,0001层/2层偏好社区商业街两端位置，临主干道美容/美发美发：

100-200美容：

500-1,0001层/2层主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求休闲类1,0001层/2层主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面便利店60-2001层靠近主出入口，离居住区域较近饼屋（蛋糕店）30601层一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高生活家居100-2001层/2层属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可地产中介501001层新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越干洗店20401层靠近主出入口，离居住区域较近冲印店15301层不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高其他10401层位置要求不高，可移动弹性较强2012成都华润社区商业系统研究成都华润社区商业系统研究底层商铺：

小区可达性好，交通便利，小区人口数量足够商业内街：

小区临车流主干道，出入口集中在某一区域集中商业：

外部客户数量足够，小区某一侧人流旺社区社区商业产品类型要根据项目自身土地属性、人流动线、外部客户数量、交通可达商业产品类型要根据项目自身土地属性、人流动线、外部客户数量、交通可达性等多方面综合考虑。

性等多方面综合考虑。

2.22.2产品形态示例产品形态示例2012成都华润社区商业系统研究成都华润社区商业系统研究2.32.3采用二三层商业采用二三层商业需需考虑要点考虑要点出现立体组合铺的原因：

出现立体组合铺的原因：

11、首层引入人流的原则，、首层引入人流的原则，2F2F及以上楼层及以上楼层不（或难以）考虑不（或难以）考虑独立的商业人流动线；

独立的商业人流动线；

22、不同业态对应的商铺要求（面积、楼层位置）、不同业态对应的商铺要求（面积、楼层位置）不同；

不同；

1F1F2F2F“一拖一一拖一”，不推荐，不推荐“一拖多一拖多”，推荐，推荐常见立体组合铺形式：

常见立体组合铺形式：

简餐、快餐大型餐饮儿童教育娱乐美容需求面积（）50-100100-2000200-500500-2000200-800楼层选择一层或二层二层或以上二层或以上二层或以上二层1F1F2F2F2012成都华润社区商业系统研究成都华润社区商业系统研究1、建成、建成后销售获利后销售获利2、建成、建成后出租获利后出租获利3、建成、建成后经营获利后经营获利4、商业、商业项目带动项目带动周边土地升值，周边土地升值，开发获利开发获利目前开发商主要的获利方式目前开发商主要的获利方式开发商承担较大风险，需要雄厚的开发商承担较大风险，需要雄厚的资金支持，少数资金雄厚龙头企业资金支持，少数资金雄厚龙头企业选择选择复合地产企业较多复合地产企业较多采用采用不直接，但获利更不直接，但获利更丰富。

丰富。

目前房地产企业开发商业目前房地产企业开发商业产品产品的主要获利方式以建成后的主要获利方式以建成后直接销售产品直接销售产品为主，并依靠为主，并依靠商业项目带动土地升值。

商业项目带动土地升值。

33.可售社区商业可售社区商业产品价值产品价值2012成都华润社区商业系统研究成都华润社区商业系统研究谨慎技术64%信息敏感20%专业信任16%投资投资者类型者类型统计统计分布分布类型客户解释：

专业信任：

投资为收入补充，希望专业人员打理资产，对专业机构依赖度高。

谨慎技术：

反复权衡投资安全，关注趋谨慎技术：

反复权衡投资安全，关注趋势指标、运营指标、回报指标势指标、运营指标、回报指标。

信息敏感：

相信信息越快越多，越容易成功,自我成功经验路径依赖。

社区商业购买者绝大多数是投资者，商家购买比例通常不足社区商业购买者绝大多数是投资者，商家购买比例通常不足20%20%研究结果显示当前研究结果显示当前投资者以投资者以谨慎谨慎技术技术型为主，多数客户认为型为主，多数客户认为当前商业售价泡沫成分较当前商业售价泡沫成分较重。

重。

投资客会多方分析商铺购买价值，谨慎投资，直接销售商铺难度会进一步增加。

33.1.1可售商业产品价值的实现对象可售商业产品价值的实现对象投资者购买投资者购买85-90%直接商户购买直接商户购买10-15%主力客户主力客户数据来源：

华润置地成都2012可售商业专项调研报告2012成都华润社区商业系统研究成都华润社区商业系统研究商业商业运营运营前景、运营前景、运营管理管理能力、人流量能力、人流量、人流类型是、人流类型是投资者评估商铺售价合理性考虑四大因素。

投资者评估商铺售价合理性考虑四大因素。

随着商业泡沫的加剧，投资客对商业随着商业泡沫的加剧，投资客对商业运营运营的关注占到首要地位。

的关注占到首要地位。

33.2.2可售商业主力客户的价值认知可售商业主力客户的价值认知数据来源：

华润置地成都2012可售商业专项