兴业路项目定位报告1.31PPT资料.ppt

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宝安，碧海新区，新的宝安，碧海新区，新的CLDCLD正在形成！

正在形成！

我们对项目的思考我们对项目的思考深深圳圳筑筑网网地地产产3我们的思路我们的思路CHAPTER1CHAPTER1市场研究分析市场研究分析项目分析及定位项目分析及定位项目发展初步设想项目发展初步设想CHAPTER2CHAPTER2CHAPTER3CHAPTER3深深圳圳筑筑网网地地产产4CHAPTER1CHAPTER1市场研究分析市场研究分析CHAPTER1CHAPTER1市场研究分析市场研究分析深圳商业规划深圳商业规划宏观经济概况宏观经济概况市场研究分析小结市场研究分析小结宝安商业分析宝安商业分析深深圳圳筑筑网网地地产产52006年的人民币1026.33亿元。

而2005年宝安全年GDP相当于东莞市全年GDP总量。

按政府规划，2010年宝安中心区人均GDP将达到8000美元宝安人均宝安人均GDPGDP增长迅猛增长迅猛,人口基人口基数程逐年递增的趋势发展。

数程逐年递增的趋势发展。

宝安区总人口目前已超过625万，而宝安新中心区全部为填海造地，规划居住人口20万人。

至2015年随着商务区的发展，中心区人口将超过40万宏观经济分析宏观经济分析CHAPTER1CHAPTER1市场研究分析市场研究分析深深圳圳筑筑网网地地产产6宝安零售市场的发展与整体经济增长有紧密的关系。

2006年深圳国民经济继续保持快速增长，社会消费品零售总额达民币149.2149.2亿亿元元，增增长长20.68%20.68%，高高于于全全市市平平均均增长率增长率宝安居民的收支持续增长，宝安城镇居民人均可支配收入和居民人均消费支出都超过了深圳市的平均水平。

2006年宝安区消费支出较上年度增长了31.7%，位位居居首位首位1，2，零售增长宝安人均消费支出珠三角人均消费支出宝安区人均消费增长得益于人均消费支出的增加，随着经济的快速增长，宝安区人均消费增长得益于人均消费支出的增加，随着经济的快速增长，消费水平将进一步提升。

消费水平将进一步提升。

宏观经济分析宏观经济分析CHAPTER1CHAPTER1市场研究分析市场研究分析深深圳圳筑筑网网地地产产7宝安房地产市场近年来发展迅猛，呈价量齐升的发展态势。

宝安房地产市场近年来发展迅猛，呈价量齐升的发展态势。

宏观经济分析宏观经济分析CHAPTER1CHAPTER1市场研究分析市场研究分析深深圳圳筑筑网网地地产产8CHAPTER1CHAPTER1市场研究分析市场研究分析CHAPTER1CHAPTER1市场研究分析市场研究分析深圳商业规划深圳商业规划宏观经济概况宏观经济概况市场研究分析小结市场研究分析小结宝安商业分析宝安商业分析深深圳圳筑筑网网地地产产920062006年年22月，月，深圳市商业网点规划（深圳市商业网点规划（2006200620102010）金三角商业区、华强北商业区将规划为市级商业区金三角商业区、华强北商业区将规划为市级商业区,建设福田中心商业区、建设福田中心商业区、南山后海商业区、南山后海商业区、宝安新中心商业区宝安新中心商业区、龙城龙岗墟商业区等、龙城龙岗墟商业区等44个次市级商业区个次市级商业区深圳商业规划深圳商业规划CHAPTER1CHAPTER1市场研究分析市场研究分析本项目属于宝安新中心商业区，本项目属于宝安新中心商业区，商业的发展是基于高的起点和商业的发展是基于高的起点和定位之上的。

定位之上的。

深深圳圳筑筑网网地地产产10宝安区宝安区人均商业面积人均商业面积11人均零售面积人均零售面积0.790.79人均餐饮面积人均餐饮面积0.210.210.210.21人均商业面积人均商业面积CHAPTER1CHAPTER1市场研究分析市场研究分析商业网点普查结果显示，宝安区人均餐饮面积为商业网点普查结果显示，宝安区人均餐饮面积为0.210.21，仅略高于盐田，仅略高于盐田区，餐饮有较大的发展空间。

区，餐饮有较大的发展空间。

深深圳圳筑筑网网地地产产11CHAPTER1CHAPTER1市场研究分析市场研究分析CHAPTER1CHAPTER1市场研究分析市场研究分析深圳商业规划深圳商业规划宏观经济概况宏观经济概况市场研究分析小结市场研究分析小结宝安商业分析宝安商业分析深深圳圳筑筑网网地地产产12中心区中心区老城区老城区西乡西乡规划好，发展前景好，现尚未完规划好，发展前景好，现尚未完全起动，人流较少全起动，人流较少传统商业区，大型商业云集，但传统商业区，大型商业云集，但规划较落后。

规划较落后。

零散铺位较多，现整体租金不高。

CHAPTER1CHAPTER1市场研究分析市场研究分析商业市场分析深深圳圳筑筑网网地地产产13宝安商圈各区域商业市场业态分布宝安商圈各区域商业市场业态分布CHAPTER1CHAPTER1市场研究分析市场研究分析商业市场分析p目前宝安商业集中在老城区；

目前宝安商业集中在老城区；

p目前宝安商业总体仍是小规模，零散经营多，集约化、专业化经营少。

目前宝安商业总体仍是小规模，零散经营多，集约化、专业化经营少。

深深圳圳筑筑网网地地产产14CHAPTER1CHAPTER1市场研究分析市场研究分析CHAPTER1CHAPTER1市场研究分析市场研究分析深圳商业规划深圳商业规划宏观经济概况宏观经济概况市场研究分析小结市场研究分析小结宝安商业分析宝安商业分析深深圳圳筑筑网网地地产产1511，宝安中心区的规划与实施，将极大增强区域对外的辐射力，促宝安中心区的规划与实施，将极大增强区域对外的辐射力，促进区域商业的发展；

进区域商业的发展；

22，区域人口基数的增加，以及人均区域人口基数的增加，以及人均GDPGDP的快速增长，将会对区域的快速增长，将会对区域商业的发展提供坚实的基础；

商业的发展提供坚实的基础；

33，人均消费力水平是衡量商业发展的主要标准，区域人均消费的人均消费力水平是衡量商业发展的主要标准，区域人均消费的增长将极大促进商业的发展；

增长将极大促进商业的发展；

市场研究分析小结CHAPTER1CHAPTER1市场研究分析市场研究分析44，目前宝安商业总体正在从小规模零散经营向集约化专业化经营目前宝安商业总体正在从小规模零散经营向集约化专业化经营过渡。

过渡。

深深圳圳筑筑网网地地产产16我们的思路我们的思路CHAPTER1CHAPTER1市场研究分析市场研究分析项目分析及定位项目分析及定位项目发展初步设想项目发展初步设想CHAPTER2CHAPTER2CHAPTER3CHAPTER3深深圳圳筑筑网网地地产产17项目分析及定位项目分析及定位CHAPTER2CHAPTER2项目分析及定位项目分析及定位CHAPTER2CHAPTER2项目SWOT分析项目概况及周边分析项目定位考虑因素项目定位深深圳圳筑筑网网地地产产18项目分析及定位项目分析及定位CHAPTER2CHAPTER2项目地理位置项目属于槟城西岸的商业楼项目，位于小区的南面；

区域位置位于西乡片区，悦和路和兴业路的交汇处。

本项目本项目深深圳圳筑筑网网地地产产19项目分析及定位项目分析及定位CHAPTER2CHAPTER2项目经济参数总用地面积总用地面积19582.01m2建筑占地面积建筑占地面积7428.6m2建筑面积建筑面积37483.9m2建筑高度建筑高度23.95容积率容积率1.86建筑密度建筑密度37.9%绿化率绿化率40%使用年限使用年限50年一层建筑面积一层建筑面积7412.6m2二层建筑面积二层建筑面积7336.6m2三层建筑面积三层建筑面积7336.6m2四层建筑面积四层建筑面积7677.1m2五层建筑面积五层建筑面积6243.7m2地下室面积地下室面积995.8m2停车位停车位190层高层高一层5m;

其他4.8m项目共五层，总建筑面积达万千余平米。

以下为项目的经济参数：

深深圳圳筑筑网网地地产产20项目分析及定位项目分析及定位CHAPTER2CHAPTER2项目周边现状项目周边现状项目四至项目四至北面：

圣陶沙骏园北面：

圣陶沙骏园东面：

富通城广场东面：

富通城广场南面：

富通城四期南面：

富通城四期西面：

泰华、中信项目西面：

泰华、中信项目本案本案项目南、北、西三面正对住宅项目南、北、西三面正对住宅小区，东面临富通城小区大门广场小区，东面临富通城小区大门广场以及兴业路与西乡大道的交汇处。

以及兴业路与西乡大道的交汇处。

深深圳圳筑筑网网地地产产21项目分析及定位项目分析及定位CHAPTER2CHAPTER2项目周边居住状况项目周边居住状况项目周边的建筑以住宅为主。

项目周边的建筑以住宅为主。

楼盘名称楼盘名称占地面积占地面积建筑面积建筑面积户数户数富通城富通城252338m252338m226060万万mm2260006000户户泰华阳光泰华阳光11153m11153m22330650m330650m2221952195户户槟城西岸槟城西岸22万万mm225.55.5万万mm22580580户户圣陶沙骏园圣陶沙骏园63094m63094m22132604m132604m22984984户户坪洲新村坪洲新村16.516.5万万mm224040余万余万mm2227002700户户宝源新村宝源新村-450450户户海城新村海城新村-300300户户劳动村劳动村-天琴阁天琴阁15000m15000m225000m5000m22150150户户新源花园新源花园-根据可统计小区住宅户数小计，片区周边户根据可统计小区住宅户数小计，片区周边户数大概有数大概有1400014000户，人口大约有万人，而户，人口大约有万人，而其他未统计的居民数量大约有一万人。

因此其他未统计的居民数量大约有一万人。

因此可以估计，此可以估计，此区域人口约为万人。

区域人口约为万人。

商业中心商业中心深深圳圳筑筑网网地地产产22项目分析及定位项目分析及定位CHAPTER2CHAPTER2项目周边交通情况项目周边交通情况地铁一号线延长线（西乡站）；

地铁一号线延长线（西乡站）；

宝安大道；

海滨大道；

西乡大道；

宝源路。

地铁西乡站地铁西乡站项目周边的公路路网系统规划完善项目周边的公路路网系统规划完善发达，交通便利，加强了片区和外发达，交通便利，加强了片区和外界的互动。

界的互动。

片区主干道：

深深圳圳筑筑网网地地产产23项目分析及定位项目分析及定位CHAPTER2CHAPTER2项目周边公共设施配套项目周边公共设施配套项目周边定位为居住区，生活公共项目周边定位为居住区，生活公共设施的配套也规划得很完善。

设施的配套也规划