公寓销售报告PPT格式课件下载.pptx

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项目周边楼盘一般4100元/。

6000元/5600元/4800元/4100元/三、2014年十堰商品房库存量较大，供需矛盾突出十堰商品住宅库存量区域套数面积（）茅箭区104142881049.48张湾区16471115049.49白浪区1647179197.28合计375764175296.25数据来源：

秦楚网目前商品房库存超过3万套，面积超过400万。

2013年，共成交11898套住宅，成交面积为123万。

按照2013年的行情来算，即使未来3年没有任何新增供应，现有的存量也难以完全消化。

四、商品房成交套数有限，价格下滑，未来销售压力较大2014年成交均价下降，部分月份跌破5000元/19月，全市商品房总成交7771套，同比下降约16%1、2014年1-9月，全市商品房总成交7771套，同比下降约16%；

2、商品房成交均价下跌，部分月份低于5000元/；

3、全市商品房销售压力较大，短时间内难以全部去化。

翱达公馆，4100元/祥安东城国际，4500元/嘉和新世界，4000元/，销售状况一般五、项目周边楼盘特点项目周边居住环境较差，新楼盘配套设施较缺乏，有以下几个特点：

1）、项目规模小，配套缺乏大都是一些小盘，缺少景观、教育、医院等配套，与大洋五洲、和昌国际城等区别明显。

2）、十堰住宅价格洼地项目周边住宅均价4000元/左右，嘉和新世界3600元/起，价格是其主要卖点。

3）、中户型新房最受欢迎，50单身公寓受冷遇周边项目以刚需为主，80110中等户型最受欢迎，4050单身公寓受冷遇。

备注：

项目所处的白浪区人口约11万，3200户，商品房供给量、成交量占全市56%。

2014年8月25日，十堰市房管局再次下发关于加强房地产市场监管的通知，明确要求将十堰城区商品房预售许可的工程形象进度标准，调整为项目主体结构封顶，提倡现售商品房。

9月30日，央行发文证实，首套房利率可执行7折优惠，首套房还清贷款后,再买房仍可享受首套房的各项优惠政策十堰市政府对二级市场管理逐步严苛、规范，将加重开发商资金压力。

政策解读该政策将刺激部分改善性需求、投资性需求。

政策解读六、政府近期相关政策解读PART2项目公寓产品分析1、铺位进入尾盘销售阶段截至10月10日，已销售铺位1588间，建筑面积11.2万，合同总值5.69亿，去化率约80%。

一、项目面临的内外环境

（1）项目销售情况截至10月10日，已网签铺位985间，建筑面积6.9万，签约率62%，总值3.2亿，需尽快开通A、C区网签，加快资金回笼。

（2）项目签约情况2、外部竞争加剧万达的入市，无疑加大了竞争，9月27日金街开盘，吸金4亿。

十堰投资市场人群有限，金港商谷、昌升也将逐步入市，面对极具增加的外部竞争，我项目公寓需尽快入市，抢占投资市场。

3、综合项目面临的内外环境，建议加快公寓推盘速度10月下旬到11月初11月初期11月中旬12月中旬形象导入期释放价格信息认筹第一次开盘二、公寓分布图（共15栋）C1C2C13C14A5A9B1B2B6D1D3D13D15E1E3备注：

红色区域为5层，蓝色区域为3层。

三、项目公寓基本经济技术指标5层楼栋公寓（35层）面积统计表区域楼栋号面积（m2）各区建面（）套数（套）各区套数（套）A区A5#4954.8913484120213A9#3844.8993B区B1#3105.061020069228B2#4902.1114B6#219345C区C1#2289.5122903333C2#1080.0230802773C13#872.7519C14#1126.8527D区D1#6061.5623142150567D3#6061.56150D13#6172.38147D15#4846.32120E区E1#6172.3812234147297E3#6061.56150合计644301411备注：

C区因规划调整，以上面积非最终面积。

四、公寓户型分析项目公寓主要有45、35两种户型，公摊约22.5%，公摊面积分别为8、6，公寓户型主要有如下特点：

1.4.8米复式层高，可自由分割上下两层空间，随心所寓。

2.有35，45，70、90等多种房源，可自由组合，分割成两房、三房、四房等，满足不同需求。

3.公寓总价低、首付低、月供低。

公寓分层平面图同类项目公寓户型图1.地段偏僻，配套缺失。

周边人烟稀少，居住环境差，景观、学校、医院等配套。

2.首付高，产权年限短，公摊大。

首付50%，产权40年，公摊25%左右。

1.2014年楼市走向不明朗，宏观环境不容乐观。

2.投资选择增多，昌升、万达等项目已落地十堰，将对十堰投资市场产生较大分流。

3.十堰住宅市场下滑趋势明显，竞争激烈。

1.性价比高。

单价总价低，投资门槛低，价格优势明显。

2.户型丰富。

有30，40，60（两房、三房、四房等），可自由组合，满足不同需求。

3.功能多样。

可办公、可住宿、可做餐饮休闲娱乐等配套。

1.单价总价低，专业市场上盖公寓，在十堰首次出现，无同类产品竞争。

2.老客户基础雄厚，商铺营销阶段积累了大量老客户，这些客户一般对我项目认可度较高，可深度挖掘。

S优势O机会W劣势O威胁五、公寓产品SWOT分析六、本项目销售竞争突破口1/以价格为主要卖点，突出性价比2/突出商务公寓的实用性，组合多变，投资门槛低，回报高3/突出规划优势，重点介绍未来市场的经营繁荣、人流涌动，十堰未来商贸物流中心的宏伟蓝图，塑造投资价值1/深度挖掘老业主的需求，从而促进销售2/瞄准市场空白点，结合公寓自身特点，强势宣传推广如何把握机会？

如何凸显优势？

1/差异化竞争，强调公寓与其他竞争对手之间的不同和优势。

2/十堰住宅市场价格竞争激烈，除了性价比这一优势外，本项目需要注入新的概念塑造价值。

1/建立样板房和看楼通道，与工地形成鲜明对比，让购房者感受到居住氛围。

2/对于经济困难的购房者，可采用分期付款，首付3成，与住宅相同，消费者更乐于接受（视销售情况而定，如形势较好则不必选用）如何弱化劣势？

如何规避威胁？

推荐案名一：

五米阳光1.以层高为主要卖点，五米相当于买一层送一层，突出性价比；

2.突出阳光公寓，感觉上较为唯美浪漫，居家氛围浓厚；

3.案名比较倾向居住属性，对投资属性没有强调；

4.襄阳五洲公寓名声较差，对项目造成一定负面影响。

七、公寓案名推荐推荐案名二：

林安SOHO财富公馆1.林安在市场上已取得了一定知名度，案名延用易于推广。

2.突出商务、财富主题，对投资主题的诉求比较明显。

推荐案名三：

淘宝公寓1、全国20多个淘宝村遍布七省份，大众电商产业园受到媒体关注；

2、林安集团在物流、信息平台方面优势巨大；

3、结合十堰绿松石、汽配优势产业，以“电商产业园、青年创业孵化器、淘宝村”的概念为公寓提供价值支撑。

推荐案名四：

苹果乐园（或苹果公寓、苹果嘉园、苹果乐园）1.公寓10万元/套，就像小苹果一样，一口一个，人人都买得起；

2.结合最近火热的小苹果歌曲、苹果6的发售，吸引大众目光。

八、公寓产品功能定位八、公寓产品功能定位全能城市商务公寓全能城市商务公寓宜商、宜居、宜办公、宜投资宜商、宜居、宜办公、宜投资公寓功能定位餐饮、娱乐休闲酒店、宾馆居住公司办公家庭式办公（SOHO）纯投资1商铺老业主，有办公、居住、公司员工宿舍需求。

老业主一般对我项目较为认可、经济实力较强，可深度挖掘其需求。

2经济实力强、有整层投资意愿能力的客户，如企业主、配套经营客户等。

3刚工作不久的年轻人，经济实力较差，想买房但实力不够，如汽配城的年轻打工者。

4成长中的小公司，关联企业如物流公司、装修设计公司等购买做办公场地。

九、公寓产品主要九、公寓产品主要目标客户定位目标客户定位PART3公寓销售价格策略一、公寓的定价原则公寓有居住属性，但品质、档次远低于普通住宅，纯投资属性更强，其定价必须尽量遵从市场供求关系和价值规律，因此在公寓定价实践中，一般都采用市场比较法进行定价。

市场竞争力原则在项目定价时，不能将其未来价值完全透支，需要预留部分升值的空间，才会对投资者产生较强吸引力。

另外作为专业市场的配套，往往位于城市郊区，其地段价值也通常是“前景很大，现实很淡”，因此，公寓投资者往往需要承受比市中心住宅更大的风险，在定价时必须要予以适当的折让。

成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。

其基本思路是：

公寓的成本决定了其最低价格，在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。

成本定价原则现实与未来价值空间平衡原则二、公寓价格制定方法结合十堰本地住宅售价评估项目公寓价值，同时参考襄阳五洲国际公寓售价以及公寓与商铺售价的比列为本项目公寓准确定价寻求依据。

步骤一：

选择项目定价参考对象a选择五洲国际工业博览城公寓作为本项目定价参考对象之一襄阳五洲国际工业博览城的公寓与本项目公寓定位相同，可做办公、餐饮、休闲娱乐及居住，两者公寓都为三、四、五层，是本项目公寓定价的重要参考对象之一。

五洲国际公寓的销售价格为2680元/起，与一层商铺售价的比列为：

8143/2680=3.04，公寓的售价与商铺的售价比列为1：

3步骤二：

选择襄阳住宅均价与五洲国际公寓价格的比列为项目公寓定价参考对象b选择襄阳市襄州的住宅均价与五洲国际公寓价格的比列作为本项目公寓定价参考对象之一襄阳五洲国际工业博览城位于襄阳市襄州区，襄州区同一时期住宅均价为4846元/，那么五洲国际的公寓与襄州区住宅均价的比例为：

4846/2680=1.81，五洲国际公寓的售价与襄州区住宅均价的比列为1：

1.8步骤三：

根据五洲国际公寓与商铺及当地住宅售价的比例计算本项目公寓的销售价格按公寓与本项目一层商铺制定的售价比例计算，本项目公寓的销售定价为：

6623元/32208元/按公寓与十堰经济开发区住宅均价（4292元/）的比列计算，本项目公寓的销售定价为：

4292/1.82384元/取两者之间的平均值：

（2208+2384）/2=2296元/取整数，则本项目公寓销售均价约为：

2300元/ba三、公寓定价策略根据公寓朝向、推盘次序的不同制定相应的价格，具体如下：

2）、每次开盘价格拟上涨200元/（根据实际销售情况适当调整）。

分批推出，每次开盘价格上涨200元/，让购房者直观感受到物业的升值，带动购房热情。

1）、向阳面的比背阳高100元/。

因朝向不同，公寓楼的通风、采光存在差异，需设置不同的价差来调节客户需求，具体原则如下：

向阳的比背阳的高100元/。

每间公寓的价格将在开盘前的价格表中体现。

销售广告发布后的市场反馈情况认筹阶段意向投资客户积累情况推出时房地产整体行情推出时市场竞争情况届时需综合考评上述4个影响因素，最终确定公寓最终销售价格。

四、最终定价影响因素PART4销售推盘方式及销售控制一、公寓启动前提条件一、本项目距市区较远,建议配备看楼车，定点停放、定时发车二、设计工作量较大，建议与广告公司采取月费的形式合作，确保广告公司有固定的人员承担设计任务。

三、招商造势（全国招商大会，尽快落实政府对项目的税收优惠）四、加快剩余已售铺位网签办理，防止未签合同的客户向公