全国房地产趋势分析优质PPT.pptx

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三四线更是同比去年有较大幅度下降。

注：

6月数据为日度成交量累计值，与最终成交量存在一定误差。

数据来源：

CRIC鬼未出，人吓人！

供应相当，成交锐减，观望气氛莫名地弥漫！

n供求及库存：

多城市供求失衡加剧，库存处于高位，消化周期显著拉长，北广深等一线城市消化周期同比增幅均在70%以上，二线城市表现明显分化，杭州、济南、南京、青岛、沈阳、厦门等城市消化周期同比增幅更超过100%，普遍显著拉长。

各城市商品住宅供求比及库存消化周期（单位：

万平方米）备注：

1、供求比（供求比=当期供应量/当期成交量）：

在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供过于求，低于0.8则为供不应求2、库存消化周期（消化周期=存量/前三月月均成交量）：

一年左右较为平衡，高于18个月呈现供过于求，低于6个月则供不应求数据来源：

CRIC城市供求比5月供求比1-5月供求比2013年供求比月底存量同比消化周期同比北京2.71.60.795311%16.1109%上海1.41.30.97509%9.961%广州2.01.41.089941%11.987%深圳1.00.71.252117%18.372%一线城市1.91.30.9312319%11.053%长春1.40.81.110398%17.527%长沙1.71.31.1133028%15.546%贵阳1.40.71.2598-17%10.716%杭州2.41.81.4112754%24.4167%合肥1.21.00.9447-8%4.833%济南1.21.31.257566%12.5126%南京1.51.21.152365%8.1143%南宁1.20.91.0572-8%10.7-20%宁波2.01.71.161038%28.151%青岛2.21.41.2225423%35.8102%沈阳2.31.21.3160153%18.1128%苏州1.81.41.181130%14.462%厦门1.60.90.9279-7%12.5132%福州2.21.31.13562%18.385%二线城市1.71.21.11212124%12.740%多库存，去化慢，部分城市供地节奏被要求放缓！

n土地市场：

成交规模持续萎缩，整体溢价率走低，底价、流拍成常态。

随着整体市场进入谨慎观望态势，3月份市场开始降温，一季度经营性用地成交建筑面积19215万平方米，同比减少13.8%。

进入二季度，土地市场表现愈发低迷，政府推地量也进一步减少。

二季度经营性用地成交建筑面积12589万平方米，同比减少41%，降幅较一季度有明显扩大。

100城市经营性用地成交建筑面积及溢价率走势数据来源：

CRIC2013Q12013Q22013Q32013Q42014Q12014Q2-5,00010,00015,00020,00025,00030,00035,0000%5%10%15%20%25%13.6%17.7%23.8%16.1%14.7%14.3%建筑面积溢价率万平方米城市能级建筑面积（万平米）面积同比楼板价（元/平）均价同比总金额（亿元）金额同比一线25161.5%1008745.9%253848.2%二线21046-15.1%214815.8%4521-1.7%三四线8243-48.6%147545.9%1216-26.7%合计31805-27.2%260242.6%82753.8%2014上半年100城市经营性用地成交情况城市能级越低，投资商的信心也越低，成交量价足以证明！

n土地消化周期：

一线城市相对平衡，部分二、三线城市去化周期过长，二、三线城市地方政府近年来加大城市建成区建设力度，尤其是综合体兴起，其商品房市场供应出现了较为明显放量现象，整体消化周期显著高于一线城市，如宁波、鄂尔多斯等市更是出现供应显著过量的情况。

各城市土地消化周期（单位：

年）数据来源：

CRIC注：

土地消化周期=前三年商品住宅用地成交建筑面积/前三年新建商品住宅成交面积能级平均值城市消化周期城市消化周期城市消化周期城市消化周期一线1.05北京1.42上海1.29广州1.04深圳0.44二线2.19宁波5.95大连3.93青岛3.49杭州3.22天津2.83长春2.83哈尔滨2.82济南2.78乌鲁木齐2.74福州2.52南昌2.44太原2.30兰州2.26昆明2.23沈阳2.19呼和浩特2.17西宁2.11武汉1.99苏州1.96银川1.88厦门1.76石家庄1.73重庆1.56贵阳1.47长沙1.45南京1.45郑州1.45南宁1.09成都1.00合肥0.93海口0.88西安0.67三四线2.35鄂尔多斯7.68武威5.81鹰潭5.36保山5.33萍乡4.98大同4.98钦州4.94盐城4.81铜陵4.76营口4.67榆林4.60日照4.47温州4.03南通3.86威海3.60潍坊3.49固原3.42常州2.08无锡2.00惠州1.92有些城市，平均一个项目要卖七年！

去化慢，获利预期就会被打破！

8总结：

从成交量、供应、土地市场、土地消化周期四方面来看，市场处于低迷状态。

表现.1高库存的压力表现.2供大于求的压力表现.3开发商信心不足低迷的市场形势下，政府的调控倾向何方？

日期城市政策名称主要内容4月8日佛山关于调整我市住房公积金贷款最高额度的通告佛山公积金贷款个人最高额度从本月起提升至36万元。

假如夫妻双方都有公积金，最高贷款额度可达72万元。

4月17日天津市国土房管局关于非本市户籍居民家庭在津购买新建商品住房办理蓝印户口的有关问题的通知于5月31日起停止办理蓝印户口，停止外省市人员通过购买商品住房、投资兴办企业和引进人才办理蓝印户口。

4月22日无锡无锡市户籍准入登记规定从5月1日起，在无锡市购买成套商品住宅（含二手房）、户均建筑面积达到60平方米以上，本人、配偶和未成年子女可以落户4月28日南宁广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房4月29日成都成都市人民政府关于完善我市购房入户政策的通知自今年6月1日起，停止执行促进灾后重建和经济发展有关购房入户政策，规定购房满90平米以上住房且缴纳社保满一年以上才能落户。

5月4日六安关于调整个人住房公积金贷款额度的通知一、职工夫妻双方均缴存公积金的，最高贷款额度由过去40万元调整为35万元；

二单职工或夫妻双方有一方缴存公积金的，最高贷款额度由过去35万元调整为30万元5月5日铜陵关于促进房地产市场持续健康发展的意见从本月起，公积金贷款额度提高20，首付比例下调至20，购买家庭首套普通住房按房价1的比例给予契税补贴。

5月7日郑州郑州市个人住房置业贷款政策性担保管理办法（征求意见稿）个人住房置业贷款，依法设立的住房置业政策性担保机构可以作为保证人，依据有关个人住房置业政策，为申请个人住房贷款的借款人提供保证，在借款人未按合同约定履行住房贷款偿还义务时，由担保机构代借款人偿还住房贷款债务。

5月16日扬州关于认真做好当前住房公积金贷款管理工作的通知从5月20日起，扬州允许借款人申请公积金贷款时提取本人及配偶的住房公积金，其他直系亲属的住房公积金可在结清贷款时使用5月25日宣城关于我市住房公积金有关政策的通知自2014年6月1日起，对宣城市的住房公积金最高贷款额度进行了调整，公积金贷款额度由原来的20万元提升至30万元，同时，申请住房公积金贷款的缴存期限也由原来的1年改为6个月。

5月26日芜湖关于进一步完善住房公积金缴存、贷款和提取政策的通知新规允许二套房申请贴息贷款、外地人调入人员使用住房公积金贷款购房，并调整了二手房住房公斤级贷款额度。

5月29日海口关于促进房地产市场健康发展的实施意见自6月1日起，放宽海南省户籍购房者在海口购房落户政策：

购单套房面120平方米以上可落户五人。

6月16日芜湖关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业补充规定的通知取消在芜湖就业的本科毕业生获取买房补助的年限“门槛”，并将买房的优惠范围扩展到二手房。

6月20日呼和浩特关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见取消商品房销售方案备案制度,居民购买商品住房（含二套住房）在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时,不再要求提供住房套数查询证明。

允许外来人口在市区购买成套商品住房（含二手住房）。

住房公积金支持普通住房消费,购买普通商品住房公积金贷款首付比例调整为30%,住房公积金贷款最高额度为50万元,最长时限为30年。

附表：

2014年上半年各地方自主出台房地产调控政策一览放松限购和购房落户是地方政府当前主要“救市”手段年初两会提出的“分类调控”的指导思想赋予了地方政府更多的自主权之后，地方政府也纷纷出台“救市”政策。

目前来看，无论是已经出台的还是传言待出台的调控政策，有以下三大特征：

1、都是高库存压力较大的城市。

2、力度都很温和，市场信号作用比实际效果大。

3、手法相对单一。

呼和浩特，将贷款额升至50万元6月初沈阳限购取消政策昙花一现5月海口推出购房落户新政宣城将公积金额度从20万升至30万扬州允许提现夫妻双方公积金芜湖允许二套房申请贴息贷款，支持外地人使用公积金贷款六安下调公积金贷款额度地方政府：

1.沈阳限购政策取消后，一天后恢复，限购政策取消难上加难2.提高贷款额度，公积金制度，没有从根本上提高需求3.修改购房落户政策，同样没有从根本上解决高库存难题中央政府：

1.虽然当前银行首套购房贷款利率普遍达到基准或上浮5%-10%甚至20%，但银行的房贷收紧局面未明显改善。

2.经济政策预调微调，定向降准释放约1500亿资金总结：

地方政府想救市，但中央不喜大干预，微刺激，有雷声，雨点小中央调控总体稳定，货币政策“微刺激”继续支持自