常州市房地产市场总结_精品文档.doc

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房地产市场研究报告

上海经佳房地产营销策划有限公司

2005年常州市房地产市场总结

一、宏观经济运行形势

（一）GDP发展令人瞩目

（二）人均GDP突破4500美元

 二、宏观政策情况

2005年是房地产市场变革最多的一年，在这“房地产的政策年”里,为了平抑市场价格，从中央到地方陆续出台多项宏观调控政策，力求整顿和规范房地产市场，高热的房地产业在2005年呈现理性回归的迹象。

※ 3月17日，中国人民银行再次上调个人住房贷款利率

※ 3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》

※ 4月27日，国务院会议提出加强房地产市场引导和调控的八条措施

※ 5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》

※ 5月31日，国家税务总局、财政部、建设部三部委联合出台了《关于加强房地产税收管理的通知》

※ 7月21日，人民币升值

※ 10月18日，国家税务总局下发《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》

三、2005年城市建设成果

（一）道路建设

外环路城市化改造工程已经通车，04年结转工程中青洋路南段、常戚路、关河东路、河海东路已完成，长江路南段、玉龙路钟楼区段已通车，常焦路、长江路北段完成大部分拆迁，施工已进场，各项工程基本达到计划进度。

（二）绿地建设

2005年，城市绿化覆盖率为38.8%，比上年上升1.2个百分点，达到时序进度要求；森林覆盖率为16.9%，虽然比上年提高1.8个百分点，但仍低于时序进度0.7个百分点；环境质量综合指数为65.7分，比上年下降5.6分，与目标值的差距由上年的8.7个百分点扩大到14.3个百分点。

（三）定销商品房建设

清潭地区的三个定销商品房项目进入主体封顶阶段，预计2006年6月份可以交付使用；星鑫家园项目已开工并取得预售许可；目前正在进行06年定销商品房项目的选址。

（四）其它

开通12319城建服务热线，为市民群众提供24小时不间断服务。

一年来，热线中心共受理来电3万条，受理率100％，及时回复率100％，办结率达到99％。

（五）2006年工程目标

认真实施《常州市城市建设实施纲要2006-2008年》，进一步完善城市功能，改善城市环境，提升城市品味，增强中心城市的吸引力、辐射力和综合竞争力。

2006年工程建设项目（包括2005年结转工程），预计年内投资为42.59亿元。

其中：

城市交通工程预计投资约18亿元；环境绿化工程预计投资约22.08亿元；公用工程预计投资约2.48亿元。

四、2005年常州市市区土地市场情况（数据来源：

常州市国土资源局）

（一）市区土地出让总体情况

2005年市区共出让土地83幅，总出让面积约达5613亩。

（二）综述

1、土地成交总量略降，武进区成交土地猛增

2005年常州市区出让土地面积为5613亩，同比减少5.49%。

其中：

城区成交土地面积为1440.00亩，同比减少39.58％；武进区成交土地面积3510.62亩，同比增长101.98%；新北区成交土地面积662.16亩，同比减少63.60%。

2、成交土地平均容积率提高

2004年出让土地平均容积率为1.88，2005年上升为1.95，提升幅度为3.72%。

其中：

城区平均容积率由2004年2.118，上升为2.49，上升幅度达17.56%；

新北区平均容积率由2004年2.026，上升为2.045，上升幅度为0.9%；

武进区平均容积率由2004年1.41，上升为1.71，上升幅度为21.27%。

由于土地资源有限，对于土地容积率指标的提高也是节约用地的表现，是城市发展过程中的必然。

3、土地成交价格升高

土地成交价格是供求关系的晴雨表。

由于成交土地的地段、毛地状况（拆迁量）、交通状况、配套状况、用地性质等差异，不能简单以成交均价衡量成交土地的涨跌，其中影响土地价格最大的是毛地状况。

在这里我们对2004年和2005

年的成交净地价格进行对比。

通过以上数据，我们看到土地的成交均价有较大的提高，从具体成交土地价格来看，虽然仅考虑净地出让价格，但是由于各区域土地的具体地理位置、配套状况、交通状况、用地性质等因素的差别，依然不能对土地具体上涨幅度进行评判。

例如新北区，2004年土地出让均价仅为52.1万元/亩，2005年上涨155%达到132.9万元/亩，其原因是2004年新北区推出的土地主要为比较偏远的新龙开发区地块，2005年推出土地主要为发展比较成熟的，靠近城区的高新技术开发区范围地块。

4、土地购置、储备风险在增加

2005年土地市场上下半年的市场表现截然不同，起伏明显。

上半年土地市场受商品房销售市场供需两旺的影响，土地成交价格一直处于高位，而当宏观调控风暴到来之时，商品房市场的不稳定因素迅速在土地市场得到体现，部分地块流标，多数地块底价成交，开发企业的小心谨慎以及对后市的观望表露无疑。

宏观形势不明朗、拆迁成本上升、土地底价偏高、商品房销售市场压力骤增等因素将会左右开发商购置土地的信心以及开发商对于储备土地的开发策略。

五、2005年常州市房地产开发情况（数据来源：

常州市统计局）

（一）房地产开发情况

（二）综述

1、房地产投资增加，增幅明显下降

2005年全市商品房完成投资总额114.27亿元，突破百亿大关，创造了近年来新高。

但涨幅却比去年同期下滑了68.76％，仅为16.73％，其主要原因是宏观市场调控的影响作用。

工业厂房等其他用房投资依然保持了高速增长的态势，增幅连续两年超过100％。

2、商品房在建规模不断扩大

2005年全市商品房施工面积1246.08万平方米，同比增长25.70％；新开工面积虽然同比下降15.27％，为483.23万平方米，但总体规模仍然较大。

3、竣工面积大幅增长

近三年来小高层、高层项目成为市场开发主流，建设周期较长，所以2003年、2004年竣工面积一直处于下降趋势。

随着时间的推移，两年前开发的项目都已经进入交付期，因此经历了两年的下降后，2005年竣工面积同比增长了108.01％，总量达520.72万平方米。

4、空置面积大幅增加

2005年空置面积总量超过了2002年，达55.35万平方米，改变了连续多年的空置下降趋势。

住宅用房和商业用房占空置面积总量的比例都超过了40％。

空置面积大面积反弹将影响未来市场的走势。

六、商品房住宅供需总体市场（不含经济适用房、定销商品房）

（一）总体市场

1．商品房住宅供应总量与需求总量情况

从总量看，2005年市区商品住宅供应总量达300万平方米，同比增长55.02％，其中新增供应总量250万平方米；销售总量166.65万平方米，同比增长17.00％；存量总量133.60万平方米，同比增长161.14％。

2．商品房住宅平均销售价格情况

2005年市区商品房住宅平均销售价格4181.98元/平方米，同比增长14.15％，增长幅度较2004年下调十个百分点。

（二）区域市场

1、城中区域

□供应与需求情况

2005年，城中区域可预售面积为30.23万㎡，比上年增长23.84％；已售面积为27.19万㎡，比上年增长38.37％；平均销售率89.94％。

新公开商品房普通住宅项目5个——天禧星园、荷花池3#地块商住楼，鹏欣丽都（一期、二期）、河景花园二期、香梅花园三期，预售总量为25.47万㎡，成交量为21.92万㎡，且均在上半年宏观调控政策实施之前入市。

□产品情况

从产品类型上来看，该区域的产品基本是以小高层和高层为主，其中鹏欣丽都为纯高层住宅，最高达33层。

从户型上看，城中区域在售楼盘中，主力户型主要是以三房、四房为主，平均每套销售面积130.45㎡。

由于天禧星园45㎡小户型是主力户型之一，所以该楼盘平均每套面积100㎡左右。

□价格情况

2005年，城中区域商品房普通住宅平均成交均价5374.27元/㎡，比上年增长18.09％。

本区域新推出的个案均价都在4600元/㎡以上，截至到12月底，除了香梅花园三期和河景花园二期，其他几个个案均价都在5200元/㎡以上，鹏欣丽都一期、二期、荷花池3#地块商住楼均价高达5700元/㎡以上。

□ 2005年城中区域销售排名

□2006年预计供应情况

2006年，城中区域预计总供应规模为49万㎡，除了鹏欣丽都项目外，其他均为首次新入市的项目。

2、城东区域

□供应与需求情况

2005年，常州市城东区域可预售面积为6.68万平方米，上年增长756.41％；已售面积为2.27万㎡，比上年增长284.75％；平均销售率33.98％。

其中新公开商品房普通住宅项目1个——聚缘雅居，预售总量为6.50万㎡。

成交量为2.10万㎡。

区域总体供应量与城市其它区域相比，所占市场份额较小，主要是因为城东区域板块近年可出让的土地资源不多，开发相对冷淡。

□产品情况

该区域05年在售楼盘2个，其中聚缘雅居是该区域内的主要楼盘，总建15万㎡，是区域内的供应主力。

从产品形态上看，04年年初入市的政成公寓项目为多层产品，聚缘雅居为小高层和高层产品。

从户型来看，2005年区域内可供销售的产品户型以小三房为主，平均面积为117㎡。

□价格情况

该区域平均成交价格为4670.77元/㎡，比上年增长77.01％。

2005年城东区域商品房住宅开发集中在靠近城市中心区域，因此平均销售价格较高。

□ 2005年城东区域销售排名

□2006年预计供应情况

2006年，城东区域预计可开发规模为36.5万平方米，除了聚缘雅居后续外，主要还有一个凯旋城项目入市，总规模为28万平方米，这是城东区域继聚缘雅居后的一次较大规模开发。

3、城南区域

□供应与需求情况

2005年，常州市城南区域可预售面积为21.20万㎡，比上年增长1218.75％；已售面积为10.12万㎡，比上年增长1456.92％；平均销售率47.96％；

新公开商品房普通住宅项目6个——清凉茗园、天安河滨花园三期二批、朝阳五村补建项目、诺诚高第、水岸人家花园一期、江南佳园一期；预售总量为17.48万㎡，成交量为7.31万㎡，且均在宏观调控政策实施之后入市。

由于该区域长期没有新项目入市，所以即使在宏观调控之后入市，该区域仍然形成比较好的销售氛围。

□产品情况

从面积上看，区域内产品供应平均面积为121.3㎡，主要是因为高层产品居多，销售平均面积为115.8㎡，同样，从户型上看，小三房是市场需求的主力。

□价格情况

05年区域内楼盘成交价格为4025.26元/㎡，比上年增长36.68％。

天安河滨花园由于地段和品牌较好，成交价格最高，为5543.48元/㎡。

□2005年城南区域销售排名

□2006年预计供应情况

4、城西区域

□供应与需求情况

2005年，常州市城西区域可预售面积为65.56万㎡，比上年增长77.09％；已售面积为46.22万㎡，比上年增长92.26％；平均销售率70.50％。

新公开商品房普通住宅项目13个——香江华廷（5-8、15-18、20-22、26-27＃）、锦江丽都花园二期、蓝天花园二期住宅、清潭鑫苑、河阳花园二期、花西公寓、金色新城西城区二期和二期二批68＃房、都市桃源三、四期、紫阳花园三期补建、怡和花园一期、中意宝第一期（1-7＃）、体育花园续建，预售总量为52.58万㎡，成交量为27.22万㎡。

□产品情况

城西一直是近年房地产开发的热点区域，2005年城西新开楼盘规模进入一个新的高潮，香江华廷、中意宝第等大型项目纷纷入市给市场带来了较大的影响。

05年区域内产品基本以小高层和高层为主，都市桃源花园式洋