房地产市场营销-策划报告.docx

房地产市场营销-策划报告.docx

《房地产市场营销-策划报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产市场营销-策划报告.docx（17页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

武汉·金地中心城项目

——营销策划报告

学号：

班级：

姓名：

目 录

第一篇 环境分析

1-1市场分析

1-2区域房地产住宅市场状况

1-3项目介绍与分析

第二篇 SWOT分析2-1 项目优势

2-2项目缺点

2-3项目机会点

2-4项目策略

2-5价格策略

第三篇 项目定位

3-1客户定位

3-2项目定位

3-3定位支撑

3-4消费能力分析

第四篇 营销战略

4-1整体战略

4-2宣传策略及渠道

4-3促销策略

第五篇 营销推广策略

5-1推广渠道

5-2推广进度

5-3筹备期推广策略及工作安排

5-4开盘推广策略及手段

5-5现场开盘活动

第一篇

1-1.市场分析

Ø宏观市场分析

2009年，武汉楼市绝地反弹。

旺季高烧，淡季不淡，不少开发商超额完成任务，资金大幅回笼。

“日子过得很惬意”某业内人士直言不讳的表示。

抢市的开发商略显姿态，小幅让利；大牌开发商高枕无忧，盘算着来年的营销策略2009年，武汉楼市将难见08年疯狂促销的列队格局。

波澜不惊，武汉开发商高调收官。

Ø区域市场分析

光谷领衔——大武昌强势外拓一、 经济发展

²光谷经济由民营股份制企业、三资企业、外资企业“三足鼎立”的三大

企业群。

²2004年，湖北省武汉市审时度势，做出举全省之力建设“武汉·中国光谷”的重大战略决策。

05年上半年，“光谷”在此前开工建设16个光电子信息产业项目基础上，又有12个光电子信息产业项目陆续启动建设，

28个项目总投资31.5亿元。

长飞六期扩产、武汉邮科院300万公里光纤、华工科技激光产业基地等一批具有优势产业项目实现了快速扩张。

2005年1月至6月份，以光通信为主的光电子信息产业完成产值45.9亿元，增长50.2%，约占东湖开发区规模以上工业企业总产值的55%，拉动作用明显。

2006年底，世界一流高新技术园区——武汉科技新城项目总体规划环评

通过国家环保总局审查。

按规划，武汉科技新城以东湖开发区为基础，西至二环线，东至中环线，北至东湖南岸，南至汤逊湖北岸。

规划总面积224平方公里，预投资600亿元，人口将达97万人。

二、 光谷环境

1、产业环境

开发区内汇集了以武汉·中国光谷 光电子信息产业为龙头，生物工程与

新医药、环保、机电一体化、高科技农业等高新技术竞相发展的产业格局，并以每年30%以上的经济增长速度发展。

2、人文环境

东湖周围，是中国高素质人才最为密集的地区之一，这里学府比邻，人才云

集：

n18所全国知名高等院校

n教授级科研人员共8000余人

n在校大学生共50万人

n每年毕业大学生50000余人

依托雄厚的科研力量，提供专项研发基金，培育并吸引领先研发中心，力争成为中国重要的光电子、生物制药、环保、软件、现代农业等产业研

发基地，拥有国内一流院校及完善的创新新孵化机制，推崇以人为本的现代生活及创业环境

n56个国家、省部级科研机构

n12个国家重点实验室

n65个国家重点学科

n7个国家工程技术研究中心

n多名两院院士

3、自然环境

本区域气候属北亚热带湿润季风气候，四季分明，年平均气温16.3℃，年

日照总时数1810小时——2100小时，年平均可日照总时数4450小时，年降水

1150mm——1450mm.

1-2.光谷区域房地产住宅市场状况

—.光谷房地产发展历程

²2001年，武汉市政府亮出了光谷牌的城市发展战略，从此打破了光谷

房地产的沉寂。

该地聚集了18所全国著名高等院校、56所省部属科研院所以及20多万名各类专业科技人员。

²2002年后，万科、保利等大型地产大鳄的进驻，使得光谷地产更是一片灿烂。

²2003年是快速发展的一年，众多的大型项目逐步推出，光谷的名声再次推至一个高点。

²2004年大面积开发依旧以关山外围为发展方向，关山一路部分楼盘的

交房，使得当地居住人气在直线上升，更多的顾客也把目光放到了那里。

²2005年随着关山房地产迅猛的增长，不断有大型社区型楼盘相继推出，加速了市场的竞争力，并催化了各楼盘的品质不断的提高。

关山房地产市场最早源于当代物业对当代花园的开发。

尽管受当时武汉整体房地产开发、消费水平较低的影响，但该项目仍然开发成功。

紧追而上的华城新都、水蓝郡、学府家园等，成为关山从起步到火热的发展过程的见证，

“高知人文住宅”是光谷楼盘的代表形象。

随后，在光谷经济快速发展的影响下，国内众多知名开发商纷纷看好关山楼市开发前景，抢滩光顾，如保利、万科、恒大、卧龙等，诸多实力开发商的进驻抬升了区域楼盘的品质，同时也使竞争更加激烈。

二．光谷部分在售楼盘一览表

名称

楼盘位置

价格

（元/平

方米）

建筑类型

总套数

建筑面积

（万/平方

米）

绿化率/容积率

丽岛漫城

东湖高新开发区光谷大道西侧

（国际企业中心

旁）

15000

小高层（9层、11层）

、高层（18层）

1216

套

14

55%/

1.5

东湖广场华公馆

东湖高新开发区珞瑜路关山口特

一号

6500

高层

205

套

3.0387

32%/

4.4

光谷国际广场

东湖高新开发区珞瑜路东（光谷

广场的西北角）

7700

高层商铺

350

套

22

32%/

4.50

南益巴黎豪庭二期尚品

东湖高新开发区光谷珞瑜东路2号（华中科技大学

对面）

6600

小高层（11层）、高层（24层）

2362

套

33.723

38%/

2.4

紫菘逸景华庭

东湖高新技术开发区关山大道289

号

6600

高层（28层）

735

套

4.7

36.3%/

2.498

光谷坐标城三期

东湖高新开发区关山大道519号

7000

小高层（7-11层）、高层（12-18层）

669

套

8.5

41.14%/

1.85

剑桥汇

东湖高新开发区珞瑜路叶麻店

5200

高层（25层）

556

套

3

35%/

5.0

世界城·加州阳光

东湖高新开发区珞瑜路光谷广场

东

6600

高层（32层）

802

套

30

42.5%/

4.96

南益巴黎豪庭三期枫丹白露

东湖高新开发区光谷珞瑜东路2号（华中科技大学

对面）

7400

高层（24层）

500

多套

33.7

38%/

2.40

武汉恒大华府

东湖高新开发区珞瑜东路森林公

园南

9000

多层、小高层（8层

11层）

、约

500

47

50%/

1.45

现代森林花园四期

东湖高新开发区马鞍山森林公园

对面

6200

多层、小高层

90套

21

45%/

2.08

葛洲坝世纪花园

东湖高新开发区珞瑜东路26号

（马鞍山森林公

园南）

5200

高层（18层）、多层

（6—7层）、小高层

（11层）、联排别墅

1138

套

46

40%/

1.93

森林小镇一期

东湖高新开发区光谷大道120号

5600

高层

501

套

30

35.1%/

1.6

1-3.武汉金地中心城项目介绍与分析

武汉“金地中心城”居住区位于武汉市武昌洪山区。

基地大致呈不规则矩形，

南北长约300米，东西向长约280米，总用地面积为7.11公顷。

基地北临雄楚大街，东与经管大学相邻，基地中间有规划道路穿越。

地块周围高校林立，毗邻光谷和东湖高新技术开发区；距基地南侧800米处有武汉著名景观水域之一的南湖，人文及景观资源得天独厚。

基地内部地形高差较大，整体呈北高南低的形态，最高点与最低点高差达10米，形成独特少有的坡地景观。

贯穿于整个规划中的核心元素就是中心绿化空间，它决定了建筑单体的规划布局，其他主要元素如人行林荫大道、散步道、广场休闲设施的设计均将建筑形式与自然景观有机结合。

住区以规划路为界，定位为东块的白领商住区以及西块的景观居住区。

东地块迎合受众的需求开发以小户型为主的白领公寓以及苏荷酒店，建筑布局井然有序；东块地区则强调舒适自然的居住体验，住宅布局错落而有张力，同时尊重充分现有地貌，自北向南塑造高低错落、有山地建筑趣味的景观住区。

地块核心组团设计中央景观绿地，起到“外观南湖，内拥园景”的效果。

在设计中，我们强调主要轴线对小区形态的控制作用。

整个小区沿东西景观轴线展开，将建筑散布在其中，以道路、绿化、公建等把其余住宅有机地串联成一体。

充分利用地形的规划设计使得小区内部步移景异，公共交往的空间更为丰富而有趣味。

在住宅群体空间组合上，一方面以有利于创造丰富的空间景观为原则，另一方面强调等值观念，办求将环境优势与每幢建筑相结合。

将高层住宅组团布局，形成小区环抱聚合的空间形态，符合风水学中的“聚气”概念；在加强空间围合的同时，注重日照、朝向的均好，以适应当地的气候持点。

通用建筑的组合与空间的渗透，使小区平面构图富有节奏韵律美，开阖有序。

项目是由湖北天地房地产开发与限公司和武汉金地房地产开发有限公司投资开发建设的，占地

77283平方米，建筑面积约平方米，绿化率为35.24%，容积率为3.89。

金地中心城由规划路分为东西两区，东区4栋，西区10栋，由1栋32层的酒店式公寓及13栋30-33层的高层住宅组成，金地中心城推出地户型主要集中于89——

120平米的两室、三室，共计300多套。

项目北可看见东湖,南可看见南湖,外部景观优越,项目内部景观充分利用原有的地形地貌，打造出具有高低错落的山地趣味园林景观。

每一栋楼下面都园林组团,还有贯穿园区的1000米的韵律缓跑径将园林组团相连，使小区园林更具参与性。

金地中心城步行到鲁巷广场只要十多分钟。

门口就是公交车站，有十几条公交线路，可以方便到达武汉三镇。

交通图：

物业类别住宅、公寓、商住楼项目特色配套商品房,教育地产建筑类别高层装修状况毛坯

物业地址 金地中心城位于洪山区东湖高新技术开发区雄楚大街908号（武汉工程大学斜对面）

交通状况 金地中心城

572、811、907、715、590、723、586、581、529华城新都站当前价格均价6800元/平方米

特色点评：

在光谷，金地中心城顾名思义，“中心级”地段而建。

几个月前的初露锋芒凸显出大家风范；而后勇夺年度住宅新地标引来了更多的关注。

户型产品多元，对于光谷置业者们来说，他们的专业度更懂得分辨何处该出手。

性价比星级：

★★★★☆

第二篇 SWOT分析

2-1、项目优势

²项目临近的交通路网发达

项目紧邻中环线，地铁二号线，光谷一路贯穿项目南北。

珞瑜路，关山

大道、鲁磨路、民族大道等城市主干道网织其间，并与进出武汉门户的城际高速相通。

²项目所处环境的高校林立，是修身的理想居所

地块周围高校林立，毗邻光谷和东湖高新技术开发区；距基地南侧800

米处有武汉著名景观水域之一的南湖，人文及景观资源得天独厚。

基地内部地形高差较大，整体呈北高南低的形态，最高点与最低点高差达10