餐饮行业店铺选址分析文档格式.docx

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商圈的设定大致上可分为两种型态。

（1）徒步为主的商圈。

例如商业区、住宅区等，以店为中心，半径约1000米，以走得到且快速方便为主。

（2）车辆动线为主体的商圈，例如交叉路口附近及郊区外主干路上，此种商圈大多设置于郊外或下班路线上，有方便的停车空间及良好的视觉效果，可满足流动车辆人口的就餐需求。

商圈以区域大小的分类

（1）临近中心型。

其商圈的设定大约在半径500—1500米左右，即徒步商圈，此类型商圈分布在每个地区人口较密集的地方或商业集中地。

（2）地区中心型。

其商圈的设定一般在半径3000米，我们称之为生活商圈。

（3）大地区中心型。

此为地区中心更广的商圈。

（4）副都市型。

通常指公共汽车路线集结的地方，可以转换车，而形成交通集会地。

（5）都市型。

商圈可涵盖的范围，可能是整个都市的四周，其交通流或人潮流的层面，可能来自四面八方。

商圈的特性

商圈的特性若依通常的习惯，常将实地环境分成下列几种。

（1）住宅区.住宅区内的户数基本上须达1000户左右，如以一户4人来计算，则人数将达4000人左右。

（2）教育区。

教育区及附近有大、中、小学等学校，其中以私立学校较为理想，因其学生大多比较有钱，消费层次比较高。

当然，也不能忽视补习班，补习班的集中区将更理想。

（3）办公区。

办公区指办公大楼林立的地区，一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二千人，尤其办公大楼内的上班族外食比例非常高。

（4）商业区。

商业区指商业行为集中的地方，由于过路客的增加，形成各种餐饮店聚集之处，以快餐为主。

（5）娱乐区。

娱乐区指以休闲消费为主的商圈，通常玩乐之后，需要补充体力。

不难发现，住宅区的顾客群较为稳定，而且一般性的消费也较固定，如再加上交通主动脉的配合（因为增加部分的外来客），将使该区的业绩有上升的可能。

商圈店址调查要点与评估

店址选择的好坏，在开店战略中是至关重要的。

失败店的主要因素有以下三点：

（1）地点选择失败；

（2）不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准；

（3）许多餐饮店的连锁加盟部为了达到开店数量的目标而开店，因此产生了许多失败店。

由上述因素可以发现，商圈实地调查及评估准确是十分重要的。

大体而言，餐饮店在开店之前，对于实地调查作业应精心细致。

如考虑店面出入的人口流量多少；

附近有几家同类店或不同类店，其营业情形如何、商品的内容如何、价位的高低等，均是衡量的重点。

商圈实地调查的要点

（1）开店地点周围住户的情形，亦即所谓的居民居住条件，其范围有以下几类。

①住宅的种类：

A单身住宅，B普通小区住宅（分大、中型），C公寓（分电梯大楼、普通公寓），D高级住宅区。

以上的住宅种类都适合开设餐饮店，但贫民区、老人住宅区，则不太适合。

②住户的构成。

餐饮店的客户群以20岁以上的青壮年为主，单身男女尤其重要。

如以职业类别来看，蓝领及白领阶层以及服务业人员，都是比较理想的对象。

商圈内有助于餐饮店设立的设施，有下列几种：

*中小型企业（内部没有餐厅）；

*中大型医院；

*大学、专科及高中职校；

*车站附近；

*大型集中住宅区；

商圈未来具体考虑如下：

*地区内人口及户数的增加；

*新设车站的计划；

*学校的建设计划；

*马路新设、增设及拓宽计划；

*小区住宅的兴建计划。

（2）商圈内的竞争性。

商圈内的竞争性指的是区域内的大型店、同类店或商业聚集较多时，要先确定是否还有设店的空间。

在地点位置详细图中，可了解周围1500米内交通、道路、住宅及公共场所的位置关系，进而判断该点的位置是否理想。

方法如下：

中心点为预开的餐饮店的位置，而3条圆虚线由内而外各代表500米、1000米、1500米的范围，可将500米内的道路、住宅及公共场所注在圆内再进行分析与判断。

将车辆动线标示清楚，这时设立地点附近的相关位置，清清楚楚，可以很清楚地判断哪一点比较有利，其车辆的动线是在哪里汇集，广告效果哪一个比较理想，哪里停车较方便等。

最后再把距离内的商圈标注清楚，就可以很清楚地判断该点是否可以设店了。

二店址选择

（1）店址选择是一项大的、长期性投资，关系着企业的发展前途。

餐饮店的店址不管是租赁的或是长期性投资，关系着企业的发展前途。

一经确定，就需要投入大量的资金，去营建店铺。

当外部环境发生变化时，它不像人、财、物等经营要素可以作相应调整，因其具有长期性、固定性的特点。

（2）店址是餐饮店确定经营目标和指定经营策略的重要依据，不同的地区有不同的社会环境、人口状况、地理环境、交通条件、市政规划等特点，它们分别制约着其所在地区的餐饮店顾客来源及特点和餐饮店对经营的商品、价格、促进销售活动的选择。

（3）店址选择是否合适，是影响餐饮店经济效益的一个重要因素。

企业的店址选择得当，就意味着其享有“地利”优势。

在同行业餐饮店之间，如果在规模相当、菜品构成、经营服务水平基本相同的情况下，好店址必然享有较好的经济效益。

（4）店址选择要坚持“方便顾客”的原则，以节省顾客的就餐时间，并最大限度满足顾客的需要，否则将失去顾客的信赖、支持从而也就失了去生存的基础。

三区域位置选择

（1）日常生活家常菜品，这类菜品同质性大，点菜率高，同时价格较低，味道差别不大，食用时，求方便心理明显，希望节省用餐时间。

所以，以这类菜品为主打菜的餐饮店应最大限度地接近顾客的居住地区，设在居民区附近商业街中或者上班族较为集中的地方，辐射范围以半径1000米为限，步行10分钟为宜。

（2）经营地方特色菜的餐饮店提倡自己的地方特色。

由于这类餐饮店价位相对较高，一般顾客对这样的餐饮店的需求是不定期的，只有在想到这种风味的时候才会专门过来品尝，并且在就餐时都进行一定的比较，除了口味以外，便捷也是顾客考虑的主要问题之一。

经营这类菜品的餐饮店选择在商业网点相对集中的地区为宜，如地区性的商业中心或交通枢纽、交通要道的商圈。

四分析交通条件

（1）从企业经营的角度来看，对交通条件的评估主要有以下两个方面。

①在开设地点附近，是否有足够的停车场所可以利用。

中国的停车场实际占地面积占城市规划中的比率比一些发达国家小很多。

很多餐饮店没有自己固定的停车场，一般是停放在餐饮店前面一排；

即使有大的停车场，也很可能是和别的企业单位合用。

这样在车辆停放的时候就会产生很多问题，给餐饮店造成不必要的麻烦。

所以是否有足够的停车空间就成了不得不考虑的一个重要问题。

②餐饮店原料供应是否容易。

这就要考虑可供餐饮店利用的运输动脉能否适应原料配送的需求，如果运货费用明显上升，经济效益就会受到影响。

（2）为方便顾客就餐，促进上座率的提升，对交通条件作如下分析。

设在边沿区商业中心的餐饮店，要分析与车站、码头的距离和方向。

一般距离越近，客流越多，就餐就越方便。

开设地点还要考虑客流来去方向，如选在面向车站、码头的位置，以下车、船客流为主；

选在临近市内公共汽车站的位置，则以上车的客流为主。

设在市内公共汽车站附近的餐饮店，要分析公共车站的性质，是中途站还是终始站，是主要停车站还是一般停车站。

一般来说，主要停车站客流量大，餐饮店可以吸引的潜在顾客较多，中途站与终始站的客流量无统一规律，有的中途站多于终始站，有的终始站多于中途站。

要分析市场交通管理状况所引起的有利与不利条件，如单行线街道，禁止车辆通行街道，与人行横道距离较远都会造成客流量在一定程度上的减少。

五分析客流规律

（1）分析客流类型。

一般餐饮店客流分为三种类型。

①自身客流。

指那些专门为到某餐饮店就餐的顾客所形成的客流，这是餐饮店客流的基础，是餐饮店销售的主要来源，因此，新设餐饮店在选址时，应着眼评估自身客流的大小及发展规模。

②分享客流。

指一家餐饮店从临近餐饮店形成的客流中获得的客流，这种分享客流往往产生于经常相互补充餐饮类型的餐饮店之间，或大小餐饮店之间。

如经营某类餐饮的补充餐饮的餐饮店，在顾客长时间吃一种餐饮后就会希望更换口味，而转道另外一家餐饮店。

③派生客流。

指那些顺路进店的顾客所形成的客流，这些顾客并非专门来店就餐。

在旅游点、交通枢纽、公共场所附近设立的餐饮店要利用的就是派生客流。

（2）分析客流目的、速度和滞留时间不同地区客流规模虽可能相同，但其目的、速度、滞留时间各不相同，要作具体分析、再作最佳地址选择。

如在一些公共场所附近，车辆通行干道，客流规模很大，但客流目的不是为了就餐，同时客流速度快，滞留时间较短。

（3）分析街道两侧的客流规模。

同样一条街道，两侧的客流规模在很多情况下，由于光照条件、公共场所、交通条件设施等影响，而有所差异。

另外，人们汽车、步行或驾驶汽车都是靠右行，往往习惯光顾行驶方向右侧的餐饮店。

鉴于此，开设地点应尽可能选择在客流较多的街道一侧。

（4）分析街道特点。

选择餐饮店开设地点还要分析街道特点与客流规模的关系。

交叉路口客流集中，能见度高，是最佳开店地点；

如果街道由于两端的交通条件不同或通向地区不同，客流主要来自街道一端，表现为一端客流集中，纵深处逐渐减少的特征，这时候店址设在客流集中的一端；

还有些街道，中间地段客流规模大于两端，相应的，店址放置中间地段就更能招揽潜在客户。

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　1、如何选择经营地址

　　中国有句古话叫“借地生财”，这句商业谚语是说：

借用、租用、利用别人或外地的地理优势经商，从中赚钱发财。

还有“店不卖钱移闹市，生意不好调柜台”等商谚，都是强调地理条件对经商的作用。

　　一项事业的成功往往离不开天时、地利、人和这三个客观条件。

经商也同样离不开地利，地点有利才能生意兴隆。

地点好是创业成功的保障。

　　所谓地理上的优势，从经商的角度讲，至少应该有以下特征：

（1）人们常去的地方；

（2）人口集中的地方；

　　（3）购买力较高的地方；

　　（4）靠近市场的地方；

　　（5）方便顾客的地方；

　　（6）有利于物质流通的地方；

　　产品或服务的质量重于店铺的地址，而店铺的地址好坏又重于店铺的规模大小。

一旦你决定开店，必须对所选地点做全面的考查，了解该地区人口数量和结构、消费水平、其它店铺在该地区的经营状态，仔细权衡各个地点的利弊，选择最优地点，这样你才会赢得更多顾客，长久稳定地发展下去。

　　圣恩熙的建议是开店就要选个好码头，只要客流量大，何必担心租金高。

　　2、如何选择经营环境

　　曾经有人说：

“选择好合适的店铺，其经营的成功率在70%以上”。

选择店铺最好避免同条街道上有较强的竞争对手，因为商场上同行是冤家。

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