恒大地产集团经营及财务分析报告.docx
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指导参考
恒大地产集团是集民生住宅、文化旅游、快消、健康及体育为一体的企业集团。
2016年末，按照上市公司合并口径总资产人民
12401.38亿元，员工约8万人。
2016年销售额3541.62亿，恒大中国（HK.3333）2016年实现销售额3733.7亿元，位列中国房地产企业销售排名第1。
恒大在广东、北京、上海、天津、重庆、山东、安徽、山西、河南、辽宁、湖南、江西、湖北、江苏、黑龙江、吉林、广西、甘肃、陕西、四川、海南、内蒙古、福建等设立24家分公司（地区公司），
在全国150多个主要城市拥有大型项目500多个。
拥有中国特级资质的建筑工程公司、甲级资质的建筑设计研究院和工程监理公司、一级资质的房地产开发公司和物业管理公司。
根据中诚信证券评估有限公司在恒大地产集团有限公司于2017
年6月26日出具的恒大地产集团有限公司信用评级报告，评定恒大集团债券级别为AAA，主体级别为AAA，评级展望稳定。
经过多年的快速发展，恒大集团完成房地产项目与土地储备的全国性布局，在开发地域的选择上注重一、二、三线城市的合理配置与均衡布局，在充分利用规模优势的同时，降低了区域性市场风险。
恒大集团以标准化模式发展房地产，创造了独具特色的山水园林居住文化，根据项目所处区位定制出高档次的产品配套标准、景观园林标准、建设标准、装潢标准、营造出高尚、舒适的居住氛围。
经过多年培育和发展，恒大集团已形成“恒大帝景”、“恒大·御景半岛”等高端产品线，以及“恒大华府”、“恒大名都”、“恒大雅苑”、
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“恒大城”等中高端和中端产品，拥有较好的市场口碑。
恒大集团在2016年上半年进一步夯实房地产主业，深化一二线城市布局，加强销售和回款力度，狠抓工程建设和开发报建工作，提升产品质量与完善售后服务，并强化资金计划管理，坚定不移实施多元化战略，主要经营数据在庞大基数的基础上继续获得大幅增长。
作为恒大开中国境内的房地产运营平台，截至2016 年末恒大地
产已进入全国209 个主要城市，已成为国内规模最大、布局最广的住宅物业开发商。
2016 年在房地产市场量价齐升的背景下，公司加大项目开发及销售力度，当年房地产开发规模、合同销售金额及结算收入均实现了快速增长，行业领先地位得以继续强化。
从项目运作情况看，恒大地产注重工程计划与销售计划、竣工计划的匹配，合理安排工程建设计划。
2016年在房地产市场景气度明显上升的情况下，恒大地产加快工程建设节奏，当年新开工面积为
4,583.36 万平方米，竣工面积为2,866.51 万平方米，同比分别增长57.04%和31.08%，开发节奏的加快为公司销售结算业绩的快速增长提供了坚实基础。
截至2016 年末，公司拥有551 个在建项目，在建面积合计5,963.25万平方米，同比增长40.43%，其开发建设规模在行业内处于领先地位，为其未来持续增长提供了良好保障。
但较大的开发体量对恒大地产的融资能力以及资金调配能力提出了更高要求。
销售方面，近年来恒大地产加快一、二线城市新开工项目开盘节
奏，公司销售呈现量价齐升的良好态势。
2016年恒大地产实现合同销售面积4,218.35万平方米，合同销售金额3,541.62亿元，同比分别增长83.10%和96.94%。
销售均价方面，得益于公司不断优化区域布局和产品结构，近年销售均价由2014年的7,062.98元/平方
米持续提高至2016年8,395.75元/平方米。
从销售区域分布来看，
2016 年公司房地产业务销售收入主要来自于华中区域占比为
37.00%，其次为华南、华北、华东区域，占比分别为28.00%、25.00%和
10.00%。
其中，一、二、三线城市销售金额占比分别为
9.00%、59.00%和32.00%。
得益于充足的待结算资源，近年恒大地产结算面积和结算金额均持续增长。
2016 年恒大地产实现结算面积
2,409.15 万平方米，结算金额1,957.44 亿元，同比分别增长
56.75%和73.98%；结算均价为8,125.03 元/平方米，同比增长了
10.99%。
从结算区域分布来看，2016 年公司华南区域结算收入占比最高，达到36.00%，其次为华中、华北、华东区域，分别为
33.00%、21.00%和10.00%。
2016年恒大集团销售及结算区域分布情况
区域
销售占比
结算占比
华中
37%
33%
华南
28%
36%
华北
25%
21%
华东
10%
充裕且成本较低的土地储备为恒大地产的持续经营提供强有力的支持，随着房地产市场格局的变化，恒大地产逐渐加大一、二线城市的拿地比重，区域布局逐渐优化。
2016 年恒大地产加大拓展土地
储备力度，并持续优化住宅地产项目区位布局，投资重心围绕一、二线城市及经济发达的地级市，当年公司拓展了211 个项目，新增土地储备建筑面积8,736.95 万平方米，同比增长182.21%，新增土地总价达1,943.47亿元。
就2016 年公司新增土地区域布局来看，一线城市新增土地建筑面积占比1.00%、二线城市占比57.00%、三线城市占比42.00%。
截至2016 年末，公司已进入全国209 个主要城市，分散的区域布局增强了公司抗击局部风险的能力；公司土地储备建筑面积合计达19,239.82 万平方米，其中一二线土地建筑面积占比达48.00%，较上年提升了10.42 百分点。
在土地成本方面，近年来随着地价上升以及公司回归一、二线的战略布局，恒大地产土地成本逐年上升，但仍保持在较低水平，2016 年末期土地储备的平均成本达到2,299.69元/平方米，同比上升23.92%。
2014-2016年恒大集团经营数据表
2014年
2015年
2016年
在建面积
3533.86
4246.40
5963.25
项目数量
249
339
551
新开工面积
1896.77
2918.68
4583.36
竣工面积
1836.92
2186.77
2866.51
新增项目
14
74
211
新增土地储备
710.87
3095.93
8736.95
土地储备总面积
12453.67
13369.37
19239.82
地价总额
1919.3
2481.1
4424.57
销售面积
1537.24
2303.85
4218.35
销售金额
1085.75
1798.28
3541.62
销售均价
7062.98
7805.54
8395.75
结算面积
1526.34
1536.94
2409.15
结算金额
945.39
1125.12
1957.44
单位：
万平方米、个、亿元、元/平方米
恒大集团积极追踪全球先进技术，与哈佛大学、清华大学继续深化战略合作，与清华大学、英国建筑研究院开展绿色建筑战略合作，并就智能家居、住宅新风除霾系统、中央净化软化水系统等多项新技术进行可行性研究，以提升产品附加值。
恒大集团的多元产业架构渐次成型，足球、文化产业相继登陆中国资本市场，构筑以房地产为核心，多元产业协同发展新格局。
经过长期筹谋，恒大集团已成功完成新传媒（00708）全面要约收购、董事局变更，上市公司名称亦变更为「恒大健康产业集团有限公司」，专注于「互联网+」小区健康管理、国际医院、养老产业、医学美容等业务。
中诚信证评、大公国际评级、联合评级三家国内权威评级机构，同时给予恒大集团AAA的最高信用评级。
恒大集团与中国银行、中国农业银行、中国邮储银行、中国民生银行、中信银行、中信信托、盛京银行、浦发银行等订立战略合作协议，恒大集团共取得金融机构授信总额人民币5819亿元，其中尚
未使用授信额度1349亿元。
截止2016年末，恒大集团有息负债中
银行贷款规模2047.41亿元，同比增加1125.55亿元。
截止2016年末恒大集团对外直接融资情况
单位：
亿元
产品编号
发行规模
发行时间
到期时间
余额
利率
15恒大01
50
2015.6.19
2020.6.19
50
5.38%
15恒大02
68
2015.7.8
2019.7.8
68
5.3%
15恒大03
82
2015.7.8
2022.7.8
82
6.98%
15恒大04
175
2015.10
2022.10
175
7.38%
15恒大05
25
2015.10
2022.10
25
7.88%
16恒大01
100
2016.1
2020.1
100
6.98%
16恒大02
42
2016.7
2019.7
42
6.8%
合计
542
542
恒大中国
恒大集团较早进入资本市场，于香港上市（HK03333），是一家集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化国际企业集团，股东遍布亚洲、欧洲和美洲，包括郑裕彤、美林、高盛、GIC、淡马锡、中国银行、英国保诚、德意志银行等39家全球战略股东。
目前恒大中国（HK03333）在中国拥有员工13000余名，92%以上工程技术及管理人员为大学本科以上学历，旗下拥有恒大房地产开发公司【中国一级资质】，恒大建筑设计院【中国甲级资质】，恒大建筑工程公司【中国特级资质】，恒大工程监理公司【中国甲级资质】和恒大物业管理公司【中国一级资质】。
恒大中国（HK03333）是中国标准化运营的精品地产领导者。
恒大中国（HK03333）成立于2006 年6 月26 日，注册资本10
亿美元，并于2009 年11 月5 日在香港联交所上市，股票代码为
3333.HK。
截至2016 年12 月31日，许家印通过XINXIN（BVI）
Limited持有恒大中国（HK03333）68.43%股权，其妻子丁玉梅通过
Even HonourHoldings Limited 持有恒大开曼5.78%的股权，余下
25.79%股权为公众持有，故恒大中国（HK03333）实际控制人为许家印先生。
恒大中国（HK03333）的经营范围包括房地产、金融、旅游、健康四大产业，目前房地产仍是公司最主要的业务板块。
2016 年公司新进入25 个城市，截至年末已在全国209 个主要城市拥有大型
房地产项目582个，是国内项目覆盖城市最多，品牌影响力最广，
综合实力最强的房地产开发企业之一。
截至2016 年12 月31 日3，恒大中国（HK03333）总资产为
13,508.68 亿元，净资产为1,925.32 亿元，资产负债率为
85.75%；2016 年实现营业收入2,163.81 亿元，净利润为176.17亿元，经营活动现金流净额为-586.10 亿元。
恒大中国（HK03333）目前拥有地产、金融、旅游、健康四大业务板块，其中房地产开发业务是公司收入和利润的主要来源，近年其房地产业务收入占比维持在95%以上，2016 年房地产开发销售业务实现收入2,038.90 亿元，同比增61.24%。
受益于主业房产销售业务的快速发展，公司收入规模亦上升较快，2016 年公司收入2,114.44 亿元，同比增长
58.83%。
2014-2016年恒大中国营业收入中各板块占比
单位：
亿元
业务
2014年
2015年
2016年
收入
占比
收
升级会员 