佳天新城营销策划方案PPT文档格式.ppt

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3.营销实操问题销销售售的的时时机机、营营销销节节奏奏把把握握，宣宣传传渠渠道道、营营销销成成本本控控制制，项项目延展市场开发及可持继发展营运问题等。

目延展市场开发及可持继发展营运问题等。

4兴鼎置业兴鼎置业营营销销策策划划思思路路5兴鼎置业兴鼎置业兴鼎眼中的佳天新城项目佳天新城项目所面对的市场机遇与挑战佳天新城项目卖给谁？

他们有何需求？

用什么样的主题和形象能够打动他们、吸引他们？

项目理解项目理解目标市场概况目标市场概况目标群定位目标群定位主题和形象定位主题和形象定位6兴鼎置业兴鼎置业围绕这样的主题和形象，我们做些什么，如何做用什么样的手段和方法卖给他们最有效变现这种策略和手段的方式和方法销售部署销售部署营销策略营销策略项目建议项目建议为什么要选择兴鼎置业来卖佳天新城资格与能力资格与能力7兴鼎置业兴鼎置业兴鼎眼中的芙蓉路兴鼎眼中的芙蓉路兴鼎眼中的佳天新城兴鼎眼中的佳天新城项目理解项目理解8兴鼎置业兴鼎置业兴鼎眼中的芙蓉路兴鼎眼中的芙蓉路1、长沙的华尔街。

2、由于芙蓉路沿线是高档办公场地，商务楼的单位面积均偏大，总价较高，虽然各企业都有在此办公的意愿，但最终只有实力雄厚者能留下，实力弱者不得不离开。

3、有相当一部分芙蓉路沿线的老板和白领希望就近居家。

芙芙蓉蓉路路候家塘候家塘9兴鼎置业兴鼎置业兴鼎眼中的佳天新城项目兴鼎眼中的佳天新城项目l青年公寓？

l住宅楼？

l商务楼？

l写字楼？

l小户型？

.10兴鼎置业兴鼎置业一、周边楼盘情况调研一、周边楼盘情况调研项项目目名名称称位位置置开开发发商商售售价价（元（元/）项目介绍项目介绍备备注注城市之星芙蓉路与城南路交汇处湖南四季花城房地产开发有限公司写字楼一房:

20-28写字楼均:

3100商铺起:

25800元/总建筑面积34646,绿化率21.2%,商商务写字楼、共255套，约100个车位已于2004年11月交付，住宅销售率95%，余下几套。

芙蓉同发长沙市芙蓉458蓉号湖南省同发置业有限公司写字楼面积：

36-96写字楼均:

3400总建筑面积39435,1-4为裙楼，5-30为商住两用标准层，约500套。

2004年12月8日开盘，销售率约为30%科达名居浏城桥与白沙路交汇处长沙科达房地产开发有限公司写字楼均价：

3600元/商铺均：

14000元/共21层，总建筑面积1.3万，总建筑面积13232，共250户2004年12月开盘，销售率70%金程商务酒店公寓原银港对面的长沙电脑城长沙联丰房地产开发有限公司写字均:

2400元/共200多套现售裙楼4至6层，已售30%蓝色地标解放西路122号长沙宇松实业有限公司写字楼面积：

56-150写字楼均：

3500元/总建筑面积35700，绿化率16%,共15层，地下二层停车场四层裙楼2003年6月开盘颐美现代城芙蓉中路368号湖南省富通产业股份有限公司写字楼面积：

32-87均价：

3480元/总建筑面积93841，绿化率235，共432套房2004年12月11推出，现已内部认购70%新时空1号芙蓉南路神农酒店对面长沙阳明房地产开发有限公司写字楼均价：

3700元/总建筑面积46000，共288套房，240个车位2004年7月8日开盘，现已售出90%11兴鼎置业兴鼎置业二、本项目的优劣势分析二、本项目的优劣势分析1.1.优势优势1）芙蓉路因历史原因已自然成为长沙的商务一条街，本项目所处位置交通极为便利，临近候家塘立交桥，南北通畅。

2）本案面对新时代体育中心和长沙时尚标志的摩天轮，南靠候家塘成熟生活圈，北有多家星级酒店点缀，商务重地与时尚生活在这里得到有机结合，是时尚商务楼理想之地。

3）本项目楼层较高、临街展示面宽且正对新世纪体育文化中心，地标效应明显。

12兴鼎置业兴鼎置业2.2.劣势劣势1）本案坐东朝西，纯居家不宜，对办公也有一定影响。

2）本案体量较小，难以形成传统商务楼稳重气派的竞争优势。

3）候家塘距东塘的距离是远不远、近不近的尴尬状况，整体商业气氛难以形成大势，本案门前过道人流量较小，周边商业气氛不浓，而且商铺总价偏高。

13兴鼎置业兴鼎置业项目所面临的市场机遇与挑战项目所面临的市场机遇与挑战14兴鼎置业兴鼎置业一、项目所面临的市场机遇与挑战一、项目所面临的市场机遇与挑战机遇机遇1）商务楼正在发生更新换代的变化。

从顺天城到建鸿达，从和府到新时空一号，长沙商务楼的建筑外立面、大堂、电梯和物业管理等方面都有了突破性发展。

2）长沙商务楼需求较大，除正规的写字楼外，市中心地标明显、交通方便的商住楼和小户型等项目实际是挂住宅名头，行商务办公之实。

15兴鼎置业兴鼎置业威胁威胁1）2004年整个市场小户型供应量已达50万平方米，竞争日趋激烈。

2）单位面积减少，户数增多，投资者不能如约还银行按揭款的可能性增大，开发商按揭担保风险增大。

3）城市之心为纯写字楼，均价仅3100元/，颐美现代城成功地做到小户型与园林布局完美结合，新时空有四星级酒店大堂装修、中央空调、9台电梯为特征的高性价比，巴黎香榭二期的直接冲击这些都将给本案带来复杂而激烈的营销挑战。

4）巴黎香榭一期的失败对本案有一定的负面影响。

16兴鼎置业兴鼎置业二、二、基本结论基本结论佳天新城在该种市场环境中，要取得卓越的市场表现，须注意以下几点：

1、商住楼的市场空间较大，但处于小户型和写字楼的夹击之中。

如何在保持商住楼价格优势的同时，树立项目的品牌形象，如何在激烈的市场竞争中形成项目的核心竞争力是问题的关键。

2、候家塘距东塘的距离是远不远、近不近的尴尬状况，整体商业气氛难以形成大势，本案门前过道人流量较小，周边商业气氛不浓，又加商铺总价偏高，因此商铺的营销决断将是本案焦点问题之一。

3、项目地块是不规则的梯形，由此而导致的户型局限和东西朝向等因素将困扰项目的整个设计和销售过程。

17兴鼎置业兴鼎置业主题和形象定位主题和形象定位佳天新城的主题和形象导入佳天新城的主题和形象导入18兴鼎置业兴鼎置业佳天新城是什么？

19兴鼎置业兴鼎置业项目定位项目定位:

时尚商务楼时尚商务楼什么是时尚商务楼？

什么是时尚商务楼？

传传统统的的商商务务楼楼力力求求一一种种稳稳重重气气派派、端端正正大大方方的的形形象象，时时尚尚商商务务楼楼追追求求一一种种个个性性张张扬扬、活活力力四四射射的的人人文文精精神神，后后者者以以北北京京的的后后现现代代城城为为典典型型代代表表。

时时尚尚商商务务楼楼在在建建筑筑上上立立求求个个性性飞飞扬扬、品品质质讲讲究究，配配套套上上注注重重高高品品质质信信息息技技术术支支撑撑，提供网络时代的商住两用支持。

提供网络时代的商住两用支持。

20兴鼎置业兴鼎置业为什么要定位成时尚商务楼？

为什么要定位成时尚商务楼？

1）本案坐东朝西，居家不宜，宜以商住楼为主体。

2）本案体量较小，难以形成传统商务楼稳重气派的竞争优势。

3）芙蓉路是商务楼一条街，但还没有一个鲜明主打时尚为特质的商务楼。

尽管和府、顺天城、现代城、新时空可以属于时尚商务楼之列，但其建筑与营销总是在传统与时尚之间游移不定，没有清晰表现出时尚商务楼的特质，没有鲜明的时尚商务楼的主张。

本案定位较易吸引市民与投资者注意，在当今这个注意力经济时代，做到这点难能可贵，较易吸引投资者追捧。

21兴鼎置业兴鼎置业案名设置建议案名的意义和特性案名的意义和特性项目拥有一个合适的案名对包装、推广、销售有非常大的帮助。

案名应具有的特性：

1、独特性：

不仅指其易给客户留下深刻的印象，同时也应能充分诠释本项目的特点，与物业的市场定位、买家定位、产品定位、售价定位相符。

2、通俗性：

易记，易上口。

有品味感。

能不需解释领会到项目的由来。

通俗不等于流俗,尽量不使用“园”、“苑”、“豪庭”等使用量过大的称谓。

3、案名不易模仿。

4、最好是中英文能协调搭配，在平面上易于表现。

l本项目案名建议：

本项目案名建议：

非常空间非常空间22兴鼎置业兴鼎置业佳天新城的目标客户是谁？

佳天新城的目标客户是谁？

目标客户定位目标客户定位23兴鼎置业兴鼎置业项目所指向的四大目标群体项目所指向的四大目标群体租住客半投资客投资客自用客项目特性中小企业及外地驻长办事处、工作室一方面准备自用，一方面又准备转租或转让的客户看中商务楼的高租金和住宅的低风险两者兼得的投资者中小型企业及驻长办事处、工作室24兴鼎置业兴鼎置业围绕主题，我们应当做什么？

围绕主题，我们应当做什么？

项目建议项目建议25兴鼎置业兴鼎置业一、产品的一、产品的建筑形式与结构建筑形式与结构形神合一形神合一1）外立面力求时尚张扬。

2）配备长沙商务楼最好的网络配套设施。

3）增设一台可达顶层的观光电梯。

4）西面配时尚阳台，一方面起隔热作用，另一方面充分利用西面难得的景观，时尚阳台将成为本案的出彩点之一。

26兴鼎置业兴鼎置业二、户型结构1、项目总体以紧凑型商务楼为主，但由于本项目地块狭长，限制了户型的设计，使本项目不能完全做到纯紧凑型空间，户型可以设计出25平米的一室、35平米的一室一厅、45平米的二室一厅等能满足多种需求的户型，允许出现偏大的户型。

2、本项目虽以住宅形式报建，但设计时应以商务用途为主的原则进行空间取舍。

3、现代商务空间因网络影响，已经很难严格区分住家与办公，本项目应提供一种更高形式的商住服务。

27兴鼎置业兴鼎置业三、物业功能配置建议我不要我不要“泛会所泛会所”我只要我只要“时尚商务会所时尚商务会所”28兴鼎置业兴鼎置业1）裙楼提供时尚商业配套服务，如中西餐厅、商务网吧等。

2）提供带自助厨房、自助洗衣房等多项自助功能空间，设置公共会议室之类的商务出租空间。

3）提供时尚现代的物业管理，甚至可考虑设立长沙第一个商务楼自身的网站。

既能满足业主之间、业主与外界之间的交流，也满足业主与物管之间的沟通，同时也可为业主做广告宣传，提供诸如交友等个人私事广告宣传服务。

4）顶层设花园式咖啡厅。

置身新时代体育中心的开阔空间，远眺摩天轮的流光溢彩，聆听萨克斯轻甜音乐，品上一杯咖啡，将是长沙都市难得的时尚境界，并使本案的时尚商务特质得到完美升华。

29兴鼎置业兴鼎置业用什么手段和方法卖给他们更有效用什么手段和方法卖给他们更有效营销策略营销策略30兴鼎置业兴鼎置业一、营销策略一、营销策略1、以形神合一的长沙首个时尚商务楼的姿态亮相，从建筑形态到形象推广都要围绕“时尚商务楼”的特质展开。

2、适当举办明星参与的大型时尚活动，是事半功倍的造势手段。

3、做好项目现场的包装和宣传。

4、进行全方位的电视、报纸、活动、楼书等要素的整合推广，每一个细节都要与主题协调。

5、2005年长沙房地产的大势是忧喜参半，走势并不明朗，本案宜采用短、平、快的销售策略。

6、裙楼部分建议开发商暂时自留，一方面等待周边商业更成熟的时机，另一方面规避高额的所得税。

31兴鼎置业兴鼎置业二、推广主题二、推广主题项目的推广主题可从以下三个角度来确定：

项目的推广主题可从以下三个角度来确定：

1、优越的位置与立体空间：

、优越的位置与立体空