住房公积金可以这样巧用Word文档格式.docx

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算来可节省一大笔钱。

因为两个人如果共买一套房子，只能用夫妇一个人的公积金额度10万元，而两个人分

开买房子就可以各自申请10万元的公积金，可以多获得公积金贷款10万元。

当两套房子

全部装修好以后，他们把其中的一套以每月1600元的价格租了出去，这样又可以做到

“以租养贷”，减轻了还款的压力。

王女士还打算将来在孩子出生后，把现在的4楼和5

楼两套居室打通，装上楼梯，成为一套复式公寓。

王女士将公积金贷款的使用真是算计

到家。

策略二：

组合贷款省万元

如果你申请下来的公积金贷款额度不够支付房价款，可以同时办理个人住房商业贷款

，这种二者相结合的贷款被称之为组合贷款。

于女士以40万元购买了某高层单元，在委托按揭公司办按揭贷款时，要求帮她争取到

32万元的公积金贷款。

办理公积金贷款的条件较严格，有时未必能完全按买家的要求进

行办理。

32万元公积金贷款是该套物业成交价的八成，办这个额度的公积金贷款显然是

不可能的，一来公积金贷款规定不能超过成交价的七成，二来目前公积金贷款的最高限

额为25万元。

但亿达按揭公司人员发现，因为于女士是保险公司的精算师，月收入过万

元，是银行的

“优质客户”，所以她申请占成交价八成的总贷款额，银行是可以批准

的。

于是，在亿达按揭公司的帮助下，于女士与银行等进行了协商，最终办理了33万元

的“组合贷款”，即由25万元公积金贷款和8万元的商业性贷款组合而成。

尽管同样是贷款，但商业贷款与公积金贷款的利率就相差了一大截。

商业贷款的利率

是4.77%，而公积金贷款的利率是3.6%，这一笔公积金贷款一下就帮王女士省下了好几

万元。

策略三：

巧用公积金购车

目前，汽车消费热潮正不断升温，有的市民购房时资金充裕，没有申请住房贷款，可

不久后需要购车时资金不足，只好申请购车贷款。

其实，更好的做法是在购房时申请住

房贷款，留出资金购车，这样其实就是巧用住房贷款购车。

如果同样是10万元5年期的贷款，住房公积金贷款的月利率是3‰，每月还款额是

1823.66元，而汽车贷款的月利率是5.025‰，每月还款额要2169.2元。

目前，有些汽车

销售商推出10%的利率优惠，即使这样每月还款额也要达到1952.28元。

5年下来，两者

相差7717.72元。

此外，住房贷款期限更长，可以降低每月还款的金额。

目前汽车贷款的期限一般在5年

以下，同样借款10万元，5年期汽车贷款每月还款要2169.2元，而20年期的公积金贷款

每月还款只要608.62元。

这样就大大减轻了还款的压力。

因此，购房者即使买房时资金充裕，也应该事先考虑其他的大宗消费需求，比如购

车、装修、子女教育等，而申请一定比例的购房贷款，比较合算的是申请纯公积金贷

款。

策略四：

公积金存款无利息税

很多人看到自己公积金账户里的钱越来越多，常常会觉得不划算：

除了买房或一些特

定情况下才能使用，要“套现”只有等退休，这么大笔钱不能用实在可惜。

很少有人知

道：

钱存在公积金账户里是不收取利息税的，在目前国家规定的利率下，钱存在公积金

账户里，绝对比存银行活期、零存整取1年期、整存整取1年期要合算。

目前，职工当年存储的住房公积金比照居民储蓄活期存款利率即0.72%计息，上一年结

转的住房公积金存储本息比照三个月整存整取的利率即1.71%计息。

而商业银行存款整

存整取一年的利息是1.98%，除去20%的利息税为1.58%，比公积金的利率要低0.13%。

因此，如果不是急于用公积金抵扣房款的话，钱存在公积金里绝对省心省力又合算，

更何况存在那里还有及时贷到第二套房房款的机会。

如果既贷了公积金又贷了商业贷款

，与其用公积金账户里的钱抵扣公积金贷款，还不如另外准备一笔钱，先还商业贷款。

策略五：

相当可观的

“养老金”

据了解，目前很多人只知道“三金”（医保金、失业保险金和养老金）是必缴的，而没

有“公积金”则问题不大。

事实上，公积金也是法定必缴，员工放弃了“公积金”，也

等于放弃了一块很重要的福利，甚至可以说是放弃了一份养老金。

首先是丧失了购房低息贷款的权利。

住房公积金个人购房贷款利率是，1～5年期年利

率为3.6%，6～30年期年利率为4.05%。

而购房商业贷款的利率是，1～5年期年利率为

4.77%，6～30年期的利率为5.04%。

此外，员工如果一直不动用公积金买房，在退休、或遭遇不幸完全丧失劳动能力时，

个人可以提取住房公积金的全部本息余额，这可是一笔相当可观的

“养老金”。

因此，随着生活节奏加快，跳槽、换岗已被市民普遍接受，你应该时刻注意保护自己

的“公积金”。

签订劳动合同时，员工可以要求企业为其缴纳公积金。

当变动工作时，

住房公积金本息应转入新调入的单位职工公积金账户下，员工住房公积金账号也作相应

调整。

这样，你才能充分享受到公积金给你带来的这些无形“财富”。

文前提要：

与诸多新政相配套，公积金贷款政策也做出了较大幅度的调整，从而变得更加惠民，而且受惠面更宽、受惠幅度更大，因此购房者如能灵活运用住房公积金贷款，可让购房变得更为轻松一些。

买房要用好、用足住房公积金贷款。

与普通商业按揭贷款相比，住房公积金贷款最大的好处就是能够减少购房者的利息支出，降低购房开支。

目前住房公积金贷款政策的调整，使得原本就有优势的住房公积金贷款更有吸引力。

那么，如何用好、用足住房公积金贷款呢？

降低利息成本的途径

购房依靠住房公积金贷款，能让购房者轻松不少。

对于普通购房者来说，依靠自己的力量，一次性支付房款存在不小的难度，因此向银行申请住房按揭已成为购房者的首要选择。

一般情况下，居民购房申请按揭贷款有两个选择，一是申请商业贷款，而是申请住房公积金与商业组合贷款。

如果能够申请到尽量多的住房公积金贷款，肯定能够让购房成本降下来，因为住房公积金贷款与商业贷款相比，利率方面存在较大的优势。

央行最近一次下调之后的住房公积金贷款利率标准，五年期以下利率为4.05%，五年期以上贷款利率调整为4.59%。

就中长期贷款来说，住房公积金贷款利率比最大限度下浮至基准利率0.7倍的利率水平，还要低0.45个百分点。

对于同样一笔40万元的按揭贷款，以等额本息还款法还款，商业贷款与住房公积金贷款之间每月还款额相差98.6元（具体计算见表1）。

表1商业贷款与住房公积金贷款成本计算表

商业贷款

住房公积金贷款

两者之差

利率水平

5.04%（下浮至基准利率的0.7倍）

4.59%

月还款额

2648.67元

2550.07元

98.6元

利息支出

235680.73元

212017.11

23663.62元

新政对普通购房者在税收、贷款利率等等多个方面给予了优惠，相比较税收标准降低、所得税免征等一些措施而言，贷款利率因其贷款数额大、贷款期限长，这方涉及到的资金成本更值得关注。

除了商业性贷款之外，从节省成本的角度考虑，普通购房者首先应该考虑用足住房公积金贷款，用好、用足住房公积金可以大大省钱。

贷款标准心知肚明

目前有不少地方对住房公积金标准做出了调整。

住房公积金贷款政策的调整，其基本出发点无非是扩大受惠人群，让住房公积金贷款发挥更大的作用，具体做法有提高贷款额度，延长贷款时限，降低首付比例等等。

不过通过综合对比发现，各地具体操作的方式有所不同。

贷款最高限额有所提高，提高额度一般在5～10万元左右，最高达30万元。

综合比较而言，以上海为最高。

此前上海公积金贷款最高额度为50万元，此次提高到80万元。

北京和广州的最高额度则没有变化，仍为78万元和65万元。

此外，长沙、成都、福州等地住房公积金贷款最高额度有所提高。

还有一个不可忽略的调整是公积金贷款首付比例的调整。

据了解，目前北京和上海下调了购买普通住房的首付比例，由原来的30%调整至20%。

此外，南京、武汉、成都、郑州等城市的住房公积金贷款首付比例也下调至20%。

除了少数情况外，各地对申请住房公积金贷款的条件并未调整，除了少数情况。

如北京、上海、广州等地的申请条件与原来相比，几乎没有变化，总体来看，既未放松，当然也没有从紧。

不过，某些特殊情况还是提出了较高的要求，如上海对于申请贷款总额80万元的情形，要求申请人除了符合住房公积金缴存、还款能力等条件外，还必须是第一次购买自住房，且以户为单位申请（两个或者两个以上同户成员共同参与贷款）。

如北京对申请总额为78万元的情形，也要求借款人必须的信用等级为最高的ＡＡＡ级。

值得注意的是有些地区推出了一些新的举措，如放松借款申请人的年龄限制，如北京贷款期限最长可以计算到借款人70周岁；

或者实行异地贷款，如在其他城市缴存公积金而成都买房，也可申请住房公积金贷款；

或者实施商业贷款转为住房公积金贷款业务，如温州市对符合条件的购房者，允许其将商业贷款转办为公积金贷款，最高额度可达50万元。

表2京沪穗三地住房公积金贷款对比表

城市

最高额度

最长贷款期限

首付比例

申请条件

备注

北京

78万元

30年

总房价×

20%

申请人需在提出申请前6个月连续缴存了住房公积金，或者已累计缴存12个月以上；

其次是目前仍继续缴存住房公积金。

申请最高额度信用等级评价为AAA级

上海

80万元

连续缴存基本住房公积金6个月以上，基本公积金账户的缴存余额达到了7500元;

补充公积金账户的余额约6666.7元，具有还款能力

首次购买住房可申请最高额度

广州

65万元

广州市常住户口的，申请公积金贷款时已连续缴存住房公积金6个月以上（含6个月）；

非广州市常住户口的，申请公积金贷款时已连续缴存住房公积金12个月以上（含12个月）；

未作调整

灵活运用新政来省钱

根据政策的变化，如何灵活运用政策，并根据政策的调整来达到减少购房成本的目的，这需要购房者根据自身的特点，并结合当地的政策特点来认真研究。

本刊在此推出几个例子，以期达到抛砖引玉的作用。

提前还清贷款

在北京，如果已经办理过住房公积金贷款，第二次购房时能否享受到首次申请贷款的优惠政策呢？

答案是可以的，但考虑到这贷款没有还清之前，无法第二次申请，因此需要还清贷款。

按照北京公积金贷款的有关规定，借款人在第一笔住房公积金贷款还清后，就可以申请第二笔公积金贷款，因此公积金贷款不存在二套房提高首付或利率的问题。

至于第一套住房要不要售出，政策没有明确规定，因此购房者可以灵活调整，在这点上与享受下浮基准利率0.7倍的商业贷款优惠措施有所区别。

家庭成员来帮忙

为了能够获得更高额度的住房公积金贷款，可以尝试家庭成员组合申请贷款。

如上海规定，与在一起居住满一年以上的直系血亲，共同申请住房公积金贷款，最高可达80万元。

因此有专家建议，可以让与自己同住的父母、子女等一起申请房贷，贷款额度比