高尔夫别墅商业计划书模板Word格式文档下载.docx

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加强与海外商会的交流与合作;

维护会员在国内外经济活动和其它有关方面的合法权益,帮助会员排忧解难;

定期举办利于会员单位发展的项目申报、资金管理、企业并购方面的讲座;

组织会员到商会内、外发展优秀、管理先进的企业进行参观、交流;

不定期举行具有针对性的会议及聚会。

建立服务于省工商联企业的云服务平台,高效的为会员单位提供服务。

将国家相关政策高效传达给会员单位。

目录结构

项目可行性分析

一、项目背景及发展概况

1、高尔夫房地产市场现状

2、高尔夫房地产市场前景展望

二、项目介绍及实施方案

1、项目总体情况

2、项目开发思路

3、项目建设基本方案

4、项目功能分区及主要内容

三、项目所在城市房地产市场分析

1、宏观层面

2、客户定位

3、产品定位

4、定价策略

5、销售策略

四、项目优势分析

1、交通优势:

2、规模优势

3、稀缺优势

4、文化优势:

五、项目风险分析与规避对策

1、项目风险分析

2、项目风险的防范对策

六、投资估算和开发计划（估算内容为高尔夫球场建设+会员股东的别墅建设）

1、项目投资估算

2、项目开发计划

七、财务与投资价值分析结论

1.中国高尔夫房地产市场现状

1.1中国高尔夫房地产整体市场

1984年,第一座高尔夫球场即中山温泉高尔夫乡村俱乐部建成,宣告高尔夫在中国大陆正式落地。

此后,高尔夫球场在中国大量发展。

短短二十多年的发展,球场如雨后春笋,已经突破了300家,并以逐年上升的比例递增。

1.2京、廊坊高尔夫房地产市场现状

Ø

北京、廊坊周边高尔夫球场发展情况

⏹北京周边高尔夫球场发展情况

初步统计:

北京市有43个标准高尔夫球场,泛北京范围内有8个大型的高尔夫球场。

远郊圈和中心圈内主要有十个高尔夫球场相对集中的板块,分别为十三陵水库圈,潮白河圈,西山圈,亚奥圈,机场板块,燕郊潮白河,通州永定河,京南,京西永定河,京西板块。

⏹廊坊及周边高尔夫球场

发展情况

环北京地区有8个高尔夫球场,主要集中在廊坊和保定涿州地区。

其中廊坊市内有2个,燕郊2个,香河1个;

涿州3个。

北京及廊坊高尔夫球场经营模式

传统意义上,高尔夫球场的收入有直接的会籍销售收入,会员、非会员打球消费（收入）,宾馆、酒店、专卖店、乡村俱乐部、SPA等营业收入。

高尔夫新兴的收入增长点来自于:

顶级富豪住宅销售收入、高尔夫旅游和高尔夫比赛等。

新兴收入增长迅速,大有赶超之势。

北京—廊坊高尔夫别墅市场分析

⏹北京及周边地区别墅分布

据不完全统计,北京市高尔夫别墅物业,总数已经达到20多个。

从别墅与球场位置关系看,分为两大类:

场内别墅和场外别墅,以场外别墅为主。

从建设主体看,场内别墅以开发商与球场投资建设方为同一方为主。

早期球场和别墅一般先后规划,先后建设;

近几年多为同期规划先后建设,或同期建设。

场外别墅一般先有球场,开发商借势开发别墅。

据不完全统计,底前,北京将有45个高尔夫球场,其中15个项目附带高尔夫别墅项目,其中10个为同一开发商开发,5个项目为两个开发商开发。

廊坊地区及周边有8个高尔夫球场,其中5个项目带有别墅项目,2个项目准备建设别墅或公寓项目。

1.3三亚高尔夫房地产市场

三亚高尔夫球场发展概况

据易居中国不完全统计,三亚市及周边有七个高尔夫球场。

当前已建成的全部为18洞标准球场,其中有两个球场的规划球洞数分别为36洞和54洞,即2-3个标准的高尔夫球场。

海南省高尔夫球场分布图

红棠湾

其分布主要环绕三亚市的海岸线且多建设在风景区内,其定位多为度假型球场。

表1-8:

三亚市高尔夫球场情况

三亚高尔夫别墅市场情况

⏹三亚高尔夫别墅市场概况

易居监测发现,三亚高尔夫球场大多配建有别墅,其中早期的高尔夫球场其配建别墅是为方便会员来此打球提供的,比如日出观光高尔夫球场;

近期开业的高尔夫球场,其住宅开发规模大,面正确客群不但是会员客户,而是广大的房地产置业客户,比如亚龙湾高尔夫球场和清水湾。

三亚的高尔夫别墅市场处于发展的起步阶段,高尔夫别墅在建及建成项目较少。

究其原因,与大部分三亚高尔夫球场开业时间较短、处于试营业阶段、相关住宅配套尚未开发有关。

2.中国高尔夫房地产市场前景展望

顶级别墅中高尔夫别墅升值潜力最大

上世界90年代,高尔夫别墅的消费者主要是境外人士;

到,国内的消费者日渐增多;

高尔夫别墅70％的买家是国内成功人士。

从价格走势上来看,高尔夫别墅较之其它顶级别墅价格上涨更快,因为它更具稀缺性。

国外高尔夫别墅的售价一般比普通别墅要高出3~4倍,而举办过顶级高尔夫赛事的球场别墅售价甚至可达普通别墅的10倍以上。

球场与别墅相互依托支持

在国内现阶段单靠球场自身开发运营实现收支平衡难度很大,真正吸引高尔夫投资商的是关联产业的开发。

球场之后跟进的往往是房地产项目,比如别墅、会所等。

球场除必要设施外,多设计为别墅或高级公寓,以加快投资回收。

高尔夫球场与别墅相互依托与支持,进入良性的运营循环,能够达到双赢的效果。

1.项目总体情况

项目区位

项目区位图

本项目地块位于廊坊万庄生态城艺林文化公园内,北侧紧邻北京市大兴区,项目距离京津塘高速路采育出口十公里,驾车至北京CBD中心商务区35分钟可到达,至首都机场50分钟可到达,处在环北京一小时经济圈内。

项目整体规划项目整体规划图

本项目总占地面积14000亩,规划有5个标准18洞高尔夫球场、书画家艺术中心、高尔夫别墅和公寓、会所、精品酒店等,同时将保存多个原有梨园地块。

项目特征

A.产品特征—高尔夫球场+高尔夫别墅

起国家明令禁止高尔夫建设用地,新开高尔夫项目稀少,本项目不但拥有大规模高配置的高尔夫球场,同时场地内规划有高端别墅,为会员提供全方位服务的同时,成为项目的一大收入增长点。

B.客户特征—高端定制式别墅

本项目为该院专属休闲度假场所。

会员制、封闭式管理,高端定制别墅,保证项目的私属性与高端定位。

C.经营特征—三亚、上海、北京三地联动

本项目将采用连锁的经营方式,在三亚、上海、北京三地联动,入会会员可凭卡获得全年不休,”一南一北”的打球体验。

项目现状

项目地块地势平坦,呈倒”U”型,地上附着物以农田、果树为主,生活、商业配套设施欠缺。

2.项目开发思路

本项目将采用高尔夫球场+别墅的的开发模式,先期建设高尔夫球场,同期开发股东会员别墅,并经过多种营销手段将两者互动。

项目收入主要来自别墅销售收入和高尔夫球场收入,其中,高尔夫球场收入包括两部分:

一是会籍的直接销售收入,二是球场的经营收入,包括会员打球收入,酒店、宾馆、专卖店、SPA等营业收入。

3.项目建设基本方案

本项目11月进行前期工作,预计3月开工,3月全部竣工,施工工期约13个月。

4项目功能分区及主要内容

占地面积

（亩）

别墅建筑面积

（万平方米）

会所建筑面积

2610

16

0.5

本次开发的地块位于项目东南角,占地面积2610亩,包括一个18洞的高尔夫球场、高尔夫别墅及会所,其中,别墅建筑面积16万平方米,会所建筑面积5000平方米。

1.宏观层面

1.1廊坊宏观环境

廊坊市发展规划环境

廊坊市地处京、津两地之间的卓越区位优势,使得它成为了连接北京和天津两大直辖市的唯一纽带,更具备了依托京、津两地资源借势发展的先天优势。

由廊坊、北京和天津三地交叉组成的”三点式辐射”经济发展互补带,加上首都第二机场的兴建,都为廊坊的经济腾飞和区域发展奠定了坚实而长远的基础。

根据北京市发改委的规划战略,首都第二机场的兴建承担着”统筹京津冀发展”的重要战略意义。

京津冀合作于全面进入实质对接的新阶段,新机场的选址已经基本确定在北京的南各庄附近,距离廊坊正在建设的万庄生态城仅有18公里,廊坊趁势正在加紧筹建临空经济区。

另外,随着京冀一体化步伐的加快,未来将有两条轻轨连接北京和廊坊。

按规划,亦庄的L2线将延伸至廊坊市区,八通线延伸至廊坊燕郊,并在万庄设站。

这些重大基础设施的规划建设,在提升廊坊城市价值的同时更使廊坊在新一轮的发展中占尽了先机。

2.2三亚宏观环境

三亚市政规划环境

根据《三亚市（1995—）城市总体规划》的部署,三亚市确定了”国际性热带海滨风景旅游城市”的城市定位,依据此定位确定了以旅游业为核心和龙头、围绕旅游业发展商业和服务业的城市发展战略。

由于房地产泡沫曾给三亚造成过不好的负面影响,因此在新的城市发展规划中在结合地区资源和区域特色的基础上,采取了保护并控制可开发土地资源和控制新区开发的限制性政策。

并依托高速公路和铁路的兴建改造以及博鳌VIP国际商务机场的建设,密切和加强对外联系。

三亚市风景区沿海岸线呈带状分布,由三大景区、四个景点组成,这种”城景相依”的特色为区域内旅游度假地产的开发创造了先天条件,使三亚市房地产业的发展形成了”旅游带动地产、地产围绕旅游”的开发模式。

北京别墅市场分析

北京各别墅区域示意图

⏹以为分水岭,之后的别墅供应量下降明显

图3-9:

-北京别墅市场新增供应走势

数据来源:

易居CRIC中国房地产决策咨询系统

-,北京别墅市场供应量以100万平方米/年的速度递增,从开始,新增供应量逐渐走低,为100万平方米,仅高于的62万平方米。

而别墅新增供应量有所抬头,达到145万平方米,但受别墅用地叫停政策的影响,该部分供应以花园洋房这样的类别墅居多。

⏹以为分水岭,近两年别墅成交量逐年走低

图3-10:

-北京别墅市场成交套数走势

由上图可知,近9年的别墅成交量呈”倒U”型结构。

其中,以为最多,达到6000套左右,之后,受供应量走低的影响,成交量出现萎缩,但随着别墅用地叫停政策的实施,该类产品在市场上的占有率越来越少,特别是纯独栋别墅项目,显得更为稀缺,价格也是水涨船高