亿安时代广场-2PPT资料.ppt

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县城规模县城位于城关镇，规划面积28k，人口约8万人；

老城区约占新规划城区一半面积；

市场现状：

1、城市较小、人口较少；

2、城镇分散、人口分散；

3、收入悬殊、两极分化；

4、经济落后、市场狭窄；

二、供应量大、销售缓慢：

县城楼市处于起步发展阶段，但供应相对量较大，且总体销售速度缓慢。

11、楼市概况、楼市概况桐柏县处于城市化的起步阶段，县城主城区当前没有形成类似于其他县域主县城的经济带动辐射功能，县城主城区房地产开发绝对规模小，仅有桐柏梅园公寓、宏悦凤凰城、亿安盘古花园、水濂河畔、龙翔苑、大唐盛世花园、恒信花园等数个项目；

亿安时代广场当前可参考仅桐柏梅园公寓、宏悦凤凰城、嘉园尚城、亿安盘古花园等项目；

22、个案资料、个案资料AA、桐柏、桐柏梅园公寓梅园公寓315层为平层，两梯三户；

均价（10层）2600元/；

楼层差价38元/；

主力户型：

三房两厅二卫120；

五房两厅两卫1802008年8月份开盘销售至今；

项目虽进入清盘销售阶段；

但仍应有部分销控房源；

项目优势：

桐柏县城市中心周边绿化环境最佳地段；

紧邻梅园国际酒店（三星级）；

底商部分：

12层为底商，暂不销售，开发单位自持，已有部分出租；

租金：

1F320元/年/；

2F250元/年/；

代理公司：

郑州博月房地产营销策划有限公司预计年底二期两栋预计年底二期两栋1717层高层动工，层高层动工，面积区间面积区间8012080120；

B、宏悦凤凰城凤凰城位于大同路与红叶路交叉口；

凤凰城占地面积105亩，总建筑面积16万平米，集低层、多层、高层、洋房为一体的多业态大型社区。

项目总户数约1200户，该项目于2008年元月初施工建设，计划于2011年5月全部竣工并交付使用。

经主管部门批准于2009年6月10日起开盘预售。

一期共348户，销售面积4278平米（不含地下室），其中商业16户，面积920平米。

住宅户，户型多样，平米的二室二厅、平米三室厅，平米左右三室二厅双卫，并有中空客厅复式别墅样式的复式洋房；

项目按坐北朝南设计，户型南北通透，落地飘窗，落地大阳台，其中室内包括太阳能小时供热水；

地板采暖；

可视对讲安防系统等。

景观建设将传统的欧式园林与现代精致的景观元素完美结合，建筑以山势而建，水环建筑而行，平坡结合，各色亲水小品、游戏小品、中心广场、水景廊桥、拱桥、步桥分布其间；

多层均价多层均价17801780元元/，高层均价，高层均价23002300元元/,商业商业11拖拖22销售、销售、1F110001F11000元元/、2F36002F3600元元/、面积约、面积约100200100200左右；

开发商：

南阳宏悦左右；

南阳宏悦C、亿安盘古花园0708年销售时均价约1700多元/，部分定向司法机关定向销售；

现已售罄，并已入住，生活氛围浓厚；

位置环境当前看来较为成熟；

多为多层和小高层，主力户型：

三房两厅两位：

138/156整合推广：

南阳鑫尊房地产营销机构地址：

红叶路东段D、嘉园尚城一期5栋多层，约200余套房源，目前建至地上1层；

户型面积：

三房两厅：

110/120/130，两房两厅：

88二期3栋17+1层高层，4栋16层，4栋12层；

简约中式江南风格建筑；

项目总建筑面积15万；

暂未正式公布价格，对外试探性均价当前约为22002300元/，预计11月份开盘；

现场及老城区各有一处售楼部；

现内部排号阶段，交诚意金2万元可优先选房并享受50100元/的优惠；

目前积累客户约100组，多为行政事业单位人员及在外务工经商人员；

三房两厅两卫：

138/156销售人员素质较为专业，有专业代理公司介入；

地址：

新县政府盘古大道东侧E、水濂河畔多层住宅，均价约1600元/现房销售主力户型：

两房两厅：

92/108三房两厅：

128.15/150.87现房销售；

清盘阶段，水电工及大妈级人物任销售地址：

油库中学对面；

物业结构物业结构：

整个商业市场的物业结构比较单一，以一层沿街住宅底商为主，其他物业类型为补充。

除了少数几个规模相对较大的单体商业和个别新开发的小区建设了两层底商外，整个桐柏的商业市场用以进行经营活动的基本上都是一层沿街的住宅底商；

沿街经营商铺的面积普遍较小，多为20-30平米的小店面。

除了几个规模较大（300-3000不等）的服饰卖场外，个别烟酒店和品牌专卖店的面积也稍大一些，但一般也不超过80平米。

一层为一层为主的沿街底商主的沿街底商分布格局分布格局：

桐柏县城区的商业主要集中在新华路与大同路上，二条道路的交叉点周边区域为目前桐柏县最为繁华的商业中心区。

商业形态商业形态：

从整个县城的商业形态来看，以个体经营的独立店面为主，商场式或者店中店式的经营比例很低。

经营情况经营情况：

在中心城区的主次干道上较少有商铺出租或转让，整体的经营状况较好，即便偶尔有商铺转让，转让费也相当高，但店面位置差别导致的经营情况的差别非常明显。

1、县城商业格局、特征、租金核心商圈内临街店铺租金：

核心商圈内临街店铺租金：

610610万元万元/间（间（4070m24070m2）次级商圈内临街店铺租金：

次级商圈内临街店铺租金：

1.551.55万元万元/间（间（4070m24070m2）三、商业开发、蕴藏机遇三、商业开发、蕴藏机遇2、桐柏代表商业物业概况商场名称商场名称盛源百货地理位置地理位置大同路与新华街交会处业态组合业态组合超市（F1）+百货（F1-4）租金情况租金情况F1-2：

120160元/m2F3：

8090元/m2F4：

6070元/m2分分析析营业面积约有4500平方米。

实际为一大型综合超市，目前暂无知名品牌进驻。

商场名称商场名称佳美时代广场地理位置地理位置新华街中段（盛源百货东侧）业态组合业态组合超市（F2）+百货（F1、F3）租金情况租金情况F1-2：

140180元/m2F3：

自持经营分分析析经营面积约3500；

经营管理水平及店面形象为桐柏县最佳；

品牌名称：

阳光花园大酒店品牌名称：

阳光花园大酒店业态：

三星级酒店集洗浴、客房、餐饮、康体、会议、KTV为一体；

营业面积近8000平米地址：

桐柏县世纪大道客房：

共有客房50间；

豪华三人间168元/天1间普通标间120元/天10间豪华标间138元/天19间豪华商务标间158元/天10间华商务单间168元/天4间豪华套房238元/天5间入住率：

平均80%月营业额：

约165000元（不含其他营业收入）；

经营形式：

当地自有品牌；

梅园中州国际饭店品牌名称：

梅园中州国际饭店业态：

三星级酒店地址：

桐柏县滨河路中段；

总统套房2700元/天1间贵宾套房370元/天6间商务间200元/天26间豪华标间180元/天85间入住率：

平均85%月营业额：

约60万元（不含其他营业收入）；

占地18000，建筑面积13000，园林绿化面积3000多平方米。

委托河南中州国际集团酒店管理公司管理，于2006年11月8日正式营业。

桐柏首家自助餐厅每位25元的，含酒水饮料；

KTV演艺厅、大型豪华桑拿洗浴中心。

3、代表性品牌店信息-1品牌名称：

方圆商务酒店品牌名称：

方圆商务酒店业态：

商务快捷酒店地理位置：

桐柏县淮源大道与八一路交叉口西50米租金情况：

原物业为租赁政府公房，租金7万元/年；

经翻建后建筑面积增加一倍约2000（含餐厅），租金约在12万左右；

客房：

共有客房55间，单间净面积约20，建筑面积约35；

房间价格：

平均98103元/天月营业额：

当前约1518万元；

入住率：

当前平均可达105%，品质相对较高；

品牌加盟品牌支持：

酒店管理公司提供人员培训，协助经营管理；

代表性品牌店信息-2品牌名称：

兴亚快捷酒店品牌名称：

兴亚快捷酒店业态：

快捷酒店；

地址：

桐柏县汽车站对面；

租金情况：

自有物业；

共有客房35间；

标间98元/天共计20间；

商务标间128元/天共计6间；

单间168元/天共计4间；

套房228元/天共计5间；

月营业额：

约135000元；

因紧邻车站，平均可达100%；

代表性品牌店信息-3品牌名称：

男人的衣柜男人的衣柜海澜之家海澜之家业态：

中高端男装品牌专营店地理位置：

大同路新华街交汇处北路西租金情况：

自有物业，面积约150同地段同价值店面租金约在1518万/年年营业额：

当前约260万元经营形式：

品牌加盟店加盟费：

保证金100万；

品牌支持：

人员培训，协助经营管理；

网网吧：

吧：

桐柏县大大小小网吧数量较多，仅以经营规模达到100台机器网吧参考；

规模：

100台左右；

面积：

约在350450；

营业额：

约3.5万元/月；

租金：

根据位置的不同约510万元/年网吧营业额有显著的位置差别，位置较好配套齐全，机器性能较高，同时内部装修环境及配套服务较为齐全的，营业额将显著提高；

商业市场分析商业市场分析挑挑战：

战：

1、中高端消费人口相对量较少，因资源垄断的经济结构导致有中高端消费能力的人口绝对量和相对量都较少；

2、县城规模较小，当前唯一的核心商圈地位，按照普通的开发操作方式不易挑战；

3、经济发展相对缓慢，对总体消费水平的提升限制较大；

4、距离大同路新华街商圈仅2公里，存在较大的竞争压力；

机机遇：

遇：

1、当前市场中没有规模较大，功能齐全的城市综合体商业出现；

2、现有商业经营档次较低，缺乏品牌支撑；

3、对外经济交流逐渐加强，旅游开发将加大力度，对餐饮、住所、购物要求提高；

4、县政府加大县城建设力度，人口向县城集中，收入将逐渐提高。

1、物业配比分析根据设计方案一：

商业面积达25625.01（不含地下），占总建筑面积的30%，按照规模和桐柏县城市场分析毫无疑问的成为外向型商业，是辐射整个县城的商业体；

根据设计方案二：

商业面积达31274（不含地下），达总建筑面积的33%；

如以住宅面积为对比，则比例更高，结合现有商圈类似业态规模，其更是都市型商业规模；

问题分析：

如此大的商业规模，在桐柏县具体的市场空间内，如何将商业做活，业态业种怎么确定与组合，怎么进行经营操作，如何形成自己的领袖地位，怎么实现商业的开发价值？

数据对比：

方案一方案一方案二方案二增加面积增加面积总用地面积3426032685实用地面积2896327073总建