养生会所项目可行性研究报告Word格式.doc

养生会所项目可行性研究报告Word格式.doc

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项目面积：

2000M2及配套停车场

项目背景

近年来，业内专家将人的健康和生存环境结合起来研究时发现：

传统的国学思想中蕴含着丰富的生态医学思想，并且论证了一个比较完备的生态医学体系。

在中国文化根基——国学上衍生出来的中医学理论体系和现代医学的治病机理不同，中医按照“时间、空间、人”把大环境以及个体的整体进行辨证论治和预防的；

中医重调养，轻治疗，将“保持平衡、天人合一”做为核心内涵和自然观以达到形神统一的整体观。

正是这种中西医学的跨文化沟通正在催生“生态养生学”理论向实践的转折，生态养生将成为健康生活的主流方式。

　　嘉兴是长三角地区的的重要城市，今年来投资环境不断改善，居民生活水平和人均消费指数逐年攀升，对于生活质量的需求和认识水平都在提升。

另外，嘉兴的旅游资源、文化创意产业资源、项目合作资源都相当充足。

养生馆项目正是综合考虑嘉兴的地理优势和环境特点因时借势确立，并且有机结合本公司优质的资源完善企业多元化发展和扩大营运规模，以传承推广中国某某养生文化为已任，为提高人民健康水平改善人民生命质量贡献力量。

项目地理位置及特点

本项目选址位于南湖风景名胜区勺园，勺园是晚明时期南湖西北岸边的著名园林，是明朝崇祯年间吏部员外郎吴昌时的私家园林，曾盛极一时。

2008年易地重建后，新的勺园位于南溪路以北，会景园以西，南湖以南，占地30多亩，建筑面积4700平方米，可用商业项目面积2000平方米。

整个建筑采用传统形式群高低错落，疏密有致，丰富而立体。

而在布局上，采用传统院落式布局与古代名园的形式，西侧为院落式平面，将管理办公、展销、培训、表演等有机结合，临湖设立两层表演舞台，可面向水中及内院进行表演，是具有传统特色的戏楼。

东侧勺园根据古代文献记载进行修复，使古园与院落完整统一，体现传统音乐文化与建筑的完美融合。

本项目具有以下鲜明特点：

1、以养生体验为主线，建立完善的会员养生体系，奠定项目发展的客户基础。

2、大力弘扬国学养生理念，三位一体打造国学文化传播平台。

3、一体化经营多功能发展，休闲养生、商务交流及文化传播互动统一。

4、搭建新概念平台、促进国际、国内交流与合作。

二、市场环境分析

投资环境分析

嘉兴地理位置卓越，承接产业梯度转移的条件优良，是投资发展的一片沃土。

嘉兴的快速发展得益于第二产业的长足发展，然而由于消费理念和经济基础等原因，较上海杭州等城市，嘉兴市的第三产业相对落后。

随着政府招商引资的力度不断加大，投资环境的不断改善，将吸引大量投资商涌入，他们在投资经营的过程中势必会带动商产服务业的发展，故在嘉兴开发第三产业是顺应发展态势的。

按照现代的商业文化发展，服务业由传统的消费属性向功能属性转变。

商务活动由办公室等正式场所转向了非正式场所，服务业承载了企业公关，业务拓展等功能，功能性的转变拓展了服务行业的市场。

商流的涌入，也引入了人才流，同时带入了前言的消费观念。

再促进消费的同时，也对嘉兴服务行业提出了要求，时尚消费、健康消费的观念是对传统消费观念的颠覆。

多数精英人士在面对繁琐的事务，高压的工作，身体往往处于亚健康的状态，养生的概念被人普遍的接受。

因此在嘉兴投资一个以养生为主题的高级会所是具有前瞻性的。

竞争环境分析

通过前期的摸底调查，我们对嘉兴相关行业有了一个基本了解。

由于我们提出的概念和经营模式在嘉兴南湖区域还属首家，在嘉兴不具备可做比较的样本，为了得出一个较为全面的分析结果，我们考察了保健类、洗浴类、餐饮类的市场。

保健类

保健概念的相关场所又可分为足疗按摩类和SPA美容类。

之所以这样分类是针对客户群体来考虑的。

嘉兴的SPA美容类针对的多为女性顾客，甚至是专业的女子会所，多数是原有美容中心的拓展，其主要功能便是美容，不具备商务功能。

而足疗按摩类则是以男性顾客为主，这类型的场所通常档次较低，管理也较为混乱。

洗浴类

由于南北方的习俗和文化差异，在嘉兴，洗浴文化还未被普遍的接受。

但是从功能性上来讲，洗浴场所是最全的，通常大型的浴场会配备大的休息厅，提供按摩、SPA等保健服务，安排文艺演出等娱乐项目。

但是对于商务活动，还强调一定的私密性，这是这类场所所不具备，而且在嘉兴浴场的在档次上来说还有待提高。

餐饮类

餐饮类的比较典型就是茶馆和提供药膳的餐厅。

养生茶馆也是传统茶馆附加上养生的概念，这类场所格调是值得考究，在成都、广东等地区，确实是起到了一个商务场所的作用，但是受场地面积所限，养生保健的项目通常比较单一，而且客流有限。

药膳餐厅，虽然较之传统的餐厅在理念上进了一步，但是餐厅毕竟是餐厅，人们不太可能在餐厅做过多的停留。

整体档次

养生功能

商务功能

娱乐功能

接受程度

拓展性

低

中

高

养生文化馆

通过上面的分析，可以看到...

文化环境分析

在物质条件丰富，人们生活日益提高的今天，人们对于健康与长寿的要求也越来越高，养生因而也成为当今人们普遍关注的话题。

电视上各种各样的养生保健类节目，以及市面上让人眼花缭乱的养生类畅销书籍，说明了一个广阔的养生市场正在形成。

人们对于养生的关注，有它的文化背景以及历史的必然。

从文化角度上来说，回归养生，就是回归中国文化的根本——国学。

铅华洗去，还原本质，养生是中国文化的大根本，之所以会在21世纪初形成一个养生热潮，也是顺应自然的规律。

养生市场繁荣现象的背后，是人们对身体健康渴望与对生命的关爱；

也代表人们开始从对外在的追求，返回对内在自我的关注。

目前的养生市场尚未成熟，并且缺乏规范，因而造成行业内驳乱繁杂，琳琅满目的局面，从低端的美容、泡脚、桑拿、按摩等到高端的食疗、导引、辟谷、道家修炼等，层次不一，无所不有。

养生市场的混乱，主要是因为养生的概念范围太过广泛，不过这反过来也证明养生市场本身潜力无限。

文化是一个产业的基石，本项目以养生为出发点，从中国人的修身养性、安身立命之道，立志于养生休闲变成现代人们主导的生活方式。

确立一种与时代同步的先进养生文化，是疏导与整合现代养生市场的唯一途径。

适合高端品质的私人养生，培养家族中正仁和的文化，保持基业长青。

为了更好的把握市场、整合社会资源、引导人们对养生的正确认识、推广中华优秀的传统文化，某某养生文化馆将把握时代赋予的历史机遇，积极拓展业务，与社会广大朋友一起合作，将中华养生文化推向世界。

三、SWOT分析及定位

行业现状：

（1）从分布情况来看，中小型的养生场所在市区分布比较密集，只有少部分的选择在城郊或者城乡结合部，但大多由于地理位置选址失误，经营状况并不是很理想；

（2）从专业程度来看，有90%的机构仅仅是作为单纯的休闲娱乐体存在的，另外10%的机构虽然也拥有相当的专家和资深营运人员，但服务的质量和效率以及趋向有差距，有资源但没形成品牌；

　　（3）从服务体系来看，80%以上的机构均是单一化发展，大多数机构均未能形成完整的服务体系，可能单方面做的很精，但其他方面没能整合资源，达成战略合作；

　　（4）从消费群体定位来看，部分已具规模的机构将消费者定位为少数高端人群，当经营结果不善时，又进行消费群体的转向形成偏差，经营局面比较惨淡；

　　（5）从从业的人员来看，整体素质较低，机构经营专业化、规范化程度低，服务缺乏针对性，纯商业化经营意图明显急功近利。

很多机构均是以仪器为诱导，对消费者进行欺诈性和误导性引导，影响了整个行业的形象。

　　（6）从品牌意识来看，多数养生机构装饰简陋，品牌意识极为淡薄，布局设计和宣传等缺乏严谨规范和生动性系统性。

整个市场几乎没有形成品牌的专业生态养生机构；

2、项目有利条件

　　针对以上诸项分析，经企业专家分析运作该项目目前已经具备了充分的优势：

（1）企业资源整合已经到位，客户基础已基本稳定，整体规划与运作的模式与思路逐渐成熟，前期准备基本就绪，各项工作已按部就班的全面展开；

（2）项目的普适性已具备。

养生服务能很好的与其他产业有机结合，具有很强的休闲性和全面的产业包容性，可做局部小项目，亦可成为大型区域性项目；

服务内涵丰富，涵盖的产业链及产业要素非常多，可以其中单独环节或要素为突破口，项目定位突破相对不难。

（3）在服务吸引力、服务配套等前提条件下，项目可以导致高回头率；

（4）本项目提出的新理念，是对传统娱乐休闲模式的颠覆，是顺应发展潮流的和南湖风土人情地域特色。

随之而来的也会得到政府资源的理解和支持，对于项目的发展和壮大提供了非常好的软环境；

（5）随着人民生活水平的提高，人们对于健康的需求越来越多，重视生活品质和生命质量为项目的长久运营提供庞大的市场容量；

　（6）项目综合消费较大，养生市场受众层次多，产业链条长，因此比较容易产生较大的综合消费总额。

产品的生命周期长，盈利回收一般把握较大，投资的规模可根据低、中、高不同的市场结构灵活调控，资金回收压力相对其他类型的项目而言较小；

SWOT分析

内部能力

外部因素

优势（strength）

劣势（weakness）

公司拥有较有实力的资源平台。

充分把握了中高端用户的心理需求，实现客户让渡价值最大化。

项目整体可复制性不强，强调软环境的建设。

忽略了中低端的市场，

消费容量有限。

对项目管理水平要求较高。

前期推广难度较大。

机会（opportunities）

SO

WO

随着招商环境的不断改善，对养生理念的普遍接受，和新概念商务文化的追求。

科学养生方法和先进检验技术提供了强有力的技术支持。

以养生为主线，采用科学的管理方法，建立完善客户养生档案，奠定坚实的客户基础；

养生休闲、商务交流和文化传播三位一体的有机结合，整合出击。

果断的摈弃中低端市场，以稳定的中高端客户为基础，以质取胜，在优质的基础上寻求量的突破，优化管理，引进人才，在养生方法和文化理念上不断创新。

风险（threats）

ST

WT

没有有效的观念引导下，可能会被中端客户忽略。

短期内容易被参差不齐的娱乐休闲场所混淆。

有效利用公司资源，注重人际传播、体验营销。

协调短期收益与长期发展的关系，从理念、服务、格调三个角度做到与其他竞争对手的有效区隔。

将整合形象传播作为公司的发展战略之一，前期立体传播，中期精确投放，将概念转化为体验，将体验转化为习惯，形成品牌效应。

项目定位

消费者特征

消费人群

消费者以政府官员、企业家及商务人士为主，以男士为主，同时个人消费及家庭消费不断上升。

消费形式

以商务消费为主，主要体现为商务接待、商务洽谈、聚会约会等。

消费频率

通过对各种类型的场所的考察，通常消费频率高的达两三天一次，消费频率低的也会到一月一次。

消费周期

以一周为一个周期的话，从周一到周四消费者不断上升，周四达到顶点、周五周六有下降的趋势

消费心理

该场所的基本特点就是休闲、舒适，消费人群的经济实力较高，再提供养生主题的服务，将能强化对消费者的吸引力。

那么如何抓住这一个高端顾客群，