云鼎大厦销售方案PPT推荐.ppt

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3）高端品质，德国西门子电梯，）高端品质，德国西门子电梯，8.5米挑高精装大堂等；

米挑高精装大堂等；

4）产品复合多元，商业、酒店、写字楼、公寓，满足不同）产品复合多元，商业、酒店、写字楼、公寓，满足不同消费需求；

消费需求；

5）首期）首期3700元元/起，超高性价比；

起，超高性价比；

6）主力户型小面积、低总价，投入小回报高；

）主力户型小面积、低总价，投入小回报高；

7）投资升值潜力巨大。

）投资升值潜力巨大。

劣势（劣势（W）：

1）商业土地性质，使用年限）商业土地性质，使用年限40年，后期自用成本高；

年，后期自用成本高；

2）项目区域认可度不高，未来发展预期不乐观；

）项目区域认可度不高，未来发展预期不乐观；

3）规模小，本体商务休闲配套缺乏，辐射效应差；

）规模小，本体商务休闲配套缺乏，辐射效应差；

4）公摊面积）公摊面积32%，市场接受度低；

，市场接受度低；

5）首付）首付5成，商业贷款利率。

成，商业贷款利率。

机会（O）：

1）产品不限购、不限贷；

2）政府相关税费减免利好政策；

3）股市低迷，银行降息，稳健投资渠道缺乏；

4）市场大环境走出低迷状态；

5）自主创业群体不断增加；

6）工程建设进度加快，现房销售。

威胁（T）：

1）城市能级小，人口基数及消费力弱；

2）房地产市场库存量大，销售去化极度缓慢；

3）消费者思维观念陈旧，投资信心缺乏，观望情绪浓；

4）开发失败案例负面影响巨大，打击投资乐观预期；

5）产品单一，有效客户群体数量小，很难有效攻击。

项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析我们面临的困境：

我们面临的困境：

困境一：

产品自身具有吸引力的高端商务休闲配套严重缺乏。

困境二：

房产市场大环境低迷，投资热情及信心度不高。

困境三：

有效目标客户群体数量有限，直效攻击难度大。

困境四：

市场中类似商务属性产品入住率低，租金不高，投资回报不稳定的负面困境四：

市场中类似商务属性产品入住率低，租金不高，投资回报不稳定的负面影响。

影响。

如何快速突破，打开市场局面？

是目前销售工作的重中之重！

项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析结合本报告上述分析，综合考虑市场因素、产品本体属性、目标客群需求心理、投资环境等，经过销售专业研判，我们认为可从以下思路加以调整突破。

思路1：

产品本体功能强化，针对不同层次需求客群，重新定位分区，属性作适当优化调整，提升产品自身价值品质，增强市场竞争力。

思路2：

转变传统的房产投资产品单纯的强调优势、回报率方式，取而代之的强化投资理财产品概念，跳脱出卖房子的固化思维束缚。

思路3：

摒弃“坐销”守株待兔式销售方法，以“圈层营销、活动营销、事件营销、公关营销“为主要模式。

思路4：

写字楼、酒店产品属性存在差异，需采取不同的销售策略应对。

本方案将围绕以上思路做综合分析阐述。

产品功能组合产品功能组合产品功能组合产品功能组合产品功能组合1、产品缺陷、产品缺陷1）产品总体规模体量较小，自身商务休闲配套缺乏，差异化优势不明显；

2）建筑立面形象一般，彰显不出现代、高端、时尚气派的商务办公、酒店建筑应有的风格；

3）商务办公、酒店对项目内硬件、软件设施要求高，应从此方面加以完善，提升项目的高端品质，增强投资购买信心度；

4）停车位数量不足以满足酒店、写字楼业主需求。

2、产品功能组合建议、产品功能组合建议市场环境大背景低迷，产品硬伤，如建筑立面形象、停车位不足等客观因素无法改变的条件下，若要提升产市场环境大背景低迷，产品硬伤，如建筑立面形象、停车位不足等客观因素无法改变的条件下，若要提升产品竞争力，应从产品功能定位、后期软性配套设施方面做相应的调整优化，最大程度的提升产品附加值，以品竞争力，应从产品功能定位、后期软性配套设施方面做相应的调整优化，最大程度的提升产品附加值，以此弱化自身存在的诸多缺陷。

此弱化自身存在的诸多缺陷。

1）分层功能优化）分层功能优化楼层楼层面积（）面积（）产品定位产品定位功能细化功能细化1-2F1712商务办公酒店配套商务办公酒店配套1）金融：

银行网点、自助银行；

）金融：

2）购物餐饮：

小型超市便）购物餐饮：

小型超市便利店、中高档餐饮；

利店、中高档餐饮；

3）票务中心：

免费预定航空、高铁票；

）票务中心：

4）便捷服务：

诊所医疗中心、美容美发、干洗店等。

）便捷服务：

3-4F1970教育培训中心教育培训中心1）幼儿早教；

）幼儿早教；

2）艺术培训；

）艺术培训；

3）文化课辅导；

）文化课辅导；

4）兴趣班等）兴趣班等5-13F9149商务办公写字楼商务办公写字楼1）10-13层，中大型企业；

层，中大型企业；

2）7-9层，小型企业及投资客；

层，小型企业及投资客；

3）5-6层：

投资散客及公寓。

（对企业类型集中布局安排）层：

（对企业类型集中布局安排）14-19F6055星程酒店星程酒店商务标间、大床房、豪华套间按照比例布局设计装修。

商务标间、大床房、豪华套间按照比例布局设计装修。

20F800商务办公酒店配套商务办公酒店配套1）酒店配套设施：

餐厅）酒店配套设施：

餐厅200、咖啡语茶、咖啡语茶100。

2）商务办公配套：

会议中心）商务办公配套：

会议中心200、健身会所、健身会所300。

产品功能组合产品功能组合产品功能组合产品功能组合产品功能组合产品功能组合产品功能组合产品功能组合2）标准层平面功能布局）标准层平面功能布局1-2配套商业功能布局配套商业功能布局入户大堂入户大堂电梯门厅电梯门厅美美容容美美发发干干洗洗中中心心超市便利店超市便利店银银行行网网点点中高端餐饮医医疗疗诊诊所所3-4层教育培训、层教育培训、5-13层商务办公、层商务办公、14-19层酒店平面功能布局（略）层酒店平面功能布局（略）产品功能组合产品功能组合产品功能组合产品功能组合20层商务办公、酒店配套平面功能布局层商务办公、酒店配套平面功能布局商务活动中心商务活动中心2003122.85酒店餐厅酒店餐厅2002273.06健身中心健身中心2004166.65会议中心会议中心2001100.28咖啡语茶咖啡语茶20051383）软性服务配套设施）软性服务配套设施u入户大堂入户大堂接待前台星级酒店专业化服务标准，休闲区域咖啡提供，企业楼层分布位置图，雨伞架、擦鞋机等；

u智能化系统智能化系统智能一卡通：

地下停车位、电梯、入户门智能门禁系统；

监控、网络：

24小时无线WIFI全面覆盖，各主要出入口、大厅、电梯间、分层公共部位设置高清摄像探头；

自动报警设备：

户户安装室内智能报警装置，防火、防盗；

u高标准物管高标准物管租赁中心提供商业、写字楼代租服务；

访客预约登记，呼叫服务；

票务中心代订航空、高铁票；

办公文具代购配送；

邮政快递包裹文件免费代收代发；

产品功能组合产品功能组合产品功能组合产品功能组合小结：

1、产品功能定位清晰、附加配套完善、高标准物管是商务办公及酒店产品保值增值重要因素之一，也是销售必备的软性杀手锏。

2、超越市场传统产品规划定位，凸显附加值，同时提升投资价值，也为未来的产品升值预留一定的空间前景。

产权酒店销售产权酒店销售产权酒店销售产权酒店销售产权酒店销售1、产权酒店销售运营模式、产权酒店销售运营模式1）产权酒店分）产权酒店分“时权酒店、产权酒店时权酒店、产权酒店”时权酒店产权酒店买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权将每间客房分割成独立产权独立产权出售共同特点：

建于具有强势景观资源和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率、运营利润及物业升值空间。

发展2）产权酒店产品属性概述）产权酒店产品属性概述产权酒店销售产权酒店销售产权酒店销售产权酒店销售快速回现，减小开发商资金压力；

开发商可以减小甚至免除酒店经营带来的风险；

开发商可以获得酒店使用权以及未出售产权部分（如配套设施）的长期性收益。

地域特征强势景观资源或经济活跃区域交通的易达性客户定位城市的高收入阶层经营特点产权完全归属业主专业第三方管理管理方经营，不保证业主的收益开发商可保留酒店配套等的产权而获得长期收益投资客为主产权酒店销售产权酒店销售产权酒店销售产权酒店销售3）产权酒店运营模式详解）产权酒店运营模式详解模式模式经营模式经营模式优势优势劣势劣势模式1管理公司自行经营成本较低灵活性较大1）缺乏酒店管理经验；

2）没有品牌优势，抗风险能力低；

3）投资者信心不足。

模式模式2委托酒店管理公司委托酒店管理公司专业经营管理专业经营管理品牌知名度高品牌知名度高能较好提升投资者信心能较好提升投资者信心1）成本过高；

）成本过高；

2）酒店管理公司对项目要求苛刻。

）酒店管理公司对项目要求苛刻。

模式3挂牌加盟酒店自行经营品牌知名度高有相应的管理经验和技术人才投资者对项目有信心灵活性较高，成本相对较低1）抗风险能力相对较低；

2）管理力度和执行力可能有所下降备注：

从运营成本、品牌知名度、消费者接受度各方面综合考虑，建议本案产备注：

从运营成本、品牌知名度、消费者接受度各方面综合考虑，建议本案产权酒店采取模式权酒店采取模式23经营模式较为合理。

经营模式较为合理。

产权酒店销售产权酒店销售产权酒店销售产权酒店销售4）产权酒店常见投资回报方式）产权酒店常见投资回报方式投资回报方式投资回报方式固定回报率固定回报率+入住权入住权酒店运营利润分红酒店运营利润分红固定回报固定回报+利润分红利润分红由于酒店利润分红回报方式，对后期的酒店运营管理盈利要求较高，同时投资者需参与到酒店管理当中，操作复杂性较大。

因此建议本案采取固固定回报定回报+免费入住权免费入住权回报方式。

产权酒店销售产权酒店销售产权酒店销售产权酒店销售5）酒店回报率、租金返还、销售价格建议）酒店回报率、租金返还、销售价格建议模拟测算：

模拟测算：

回报率及租金返还：

产权酒店回报率依据城市地域经济活跃程度、人文景观资源的丰富程度、外来人口流动回报率及租金返还：

产权酒店回报率依据城市地域经济活跃程度、人文景观资源的丰富程度、外来人口流动性大小不同一般年回报率为性大小不同一般年回报率为5-10%，经营状况良好的会高达，经营状况良好的会高达15%左右。

据上表模拟测算数据显示，若一次性返还左右。

据上表模拟测算数据显示，若一次性返还前四年租金，则销售均价过高，前四年租金，则销售均价过高，“羊毛出在羊身上羊毛出在羊身上”的感觉较重，不利销售，因此建议采用的感觉较重，不利销售，因此建议采用前三年租金一前三年租金一次性返还（房价中直接扣除），平均年租金回报设定为次性返还（房价中直接扣除），平均年租金回报设定为6%。

精装酒店销售均价（元精装酒店销售均价（元/）=毛坯房成本（毛坯房成本（3800元）元）+装修成本（装修成本（800元）元）*（1+18%三