地价管理与地价管理政策解读Word文档格式.docx

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3.政策周期

政策制定、政策执行、政策监控、政策评估、政策终结。

4.政策运行的三个阶段

第一阶段---问题的形成：

政策问题——政策议程——政策分析（设计方案）

第二阶段---政策决定：

政策选择——政策决定——政策宣示

第三阶段---政策实施：

政策执行——政策结果——政策修正

二、土地政策

1.土地政策的概念和实质

概念：

国家、政府、政党或单位为实现土地资源优化配置而制定的计划或行动准则；

是调整土地占有关系、实现土地优化配置、规范人们土地处置行为的准则。

实质：

为达到政策目标而使用的一切手段。

2.土地政策的特点：

历史性、区域性、相对稳定性、目的性、原则性、操作性、未来性。

3.土地政策的功能：

导向功能、协调功能、控制功能。

4.土地政策的构成要素：

土地政策的主体——决策者、土地目标、土地政策范围、土地对象、土地政策措施、土地政策的时效、土地政策形式。

5.土地政策的分类（突出问题）

土地产权政策：

包括土地产权界定政策、登记政策和管理政策。

土地使用政策：

土地有偿使用政策、国有土地使用政策、集体土地使用政策。

土地征用政策：

土地市场政策

地价管理政策：

地价公示管理政策、地价评估管理政策、地价确认管理政策、地价登记管理政策、地价分配政策。

土地金融政策

土地税收政策

土地生态政策

耕地资源可持续利用政策

土地复垦政策

企业用地政策分析

第二节我国地价管理政策与分析

一、地价与地价管理

地价和地价管理随着土地使用制度改革和土地市场的建设应运而生，作为能够灵敏反映土地市场变化的“晴雨表”，地价及地价管理在土地资源管理及土地市场建设中发挥着越来越重要的作用。

1.地价的内涵

地价一般理解为土地价格。

所谓土地价格可以解释为购买土地所有权的价格。

具体为出让土地所有权应取得的补偿或取得土地所有权应支付的代价。

在市场经济条件下，既存在着土地所有权的出让，也存在着土地使用权的出让和转让，二者都是商品范畴，都是有偿行为。

按照马克思的地租理论，土地价格是土地经济价值的反映，即地租的资本化。

在土地市场中，地价也是土地权利和土地收益的购买价格，是土地所有者权益的体现。

与一般商品价格相比，地价同样受到市场经济环境、供求状况的影响；

但同时由于土地位置固定，区位条件差异巨大，使用上不易灭失，同时土地是社会财富积累的主要载体，所以地价又具有其特殊性，主要表现在：

一是位置条件（不同国家、地区、城市、不同土地级别、宗地）不同的土地存在价格差异；

二是随着时间的变化，由于社会财富的不断积累，土地会不断增值导致土地价格存在差异；

三是不同用途的土地由于其收益不同而价格不同；

四是在土地上权利限定不同则价格不同；

五是土地利用强度（如不同容积率、不同建筑密度）不同而价格不同。

同时，土地还作为生产基本要素之一参与经济活动，土地价格与社会经济状况密切相关。

2.地价在土地市场建设中的作用

地价作为土地市场各因素综合作用的结果，在土地市场建设中发挥着重要作用。

一是能灵敏地反映市场的供需状况、土地的利用状况和市场动态变化，同时通过与其他社会经济发展指标综合反映社会经济发展状况；

二是调控土地市场供需的有力杠杆，通过地价信号反映出土地供应量、供应结构和需要调整的方面，政府根据社会经济和土地市场状况调节供应，引导投资和需求，促进土地资源和合理有效利用，对土地市场中的地价进行调控，确保土地市场和房地产市场的健康平稳运行，因为地价是土地市场参与各方进行经济活动的基础，人们以此做出自己的决策和预期，因此，地价就可以成为影响供求关系、调控土地市场的杠杆；

三是调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保障。

中央与地方、政府与企业、企业与企业、政府与个人、企业与个人在土地上的利益关系，最直接的表现就是地价，地价为协调不同权利主体间的利益关系提供了依据，地价管理为协调解决不同权利主体间的利益关系，调节收益分配提供了手段，使土地所有者和使用者权益在经济上真正得以体现；

四是推进我国土地使用制度改革的重要前提，我国在走向社会主义市场经济中土地使用制度改革的核心，就是土地的有偿使用，而马克思地租理论为其提供了重要的前提，地价为土地的有偿使用提供了重要的基础；

五是量化国有土地资产的尺度，在我国国有企业改制过程中，通过地价和地价管理，极大地显化了国有土地资产，支持了国有企业的改制。

3.地价管理的内涵

地价管理是土地管理的重要组成部分，顾名思义，地价管理就是对土地价格进行管理。

它主要包括地价管理政策的制定和建立地价管理制度，它是依据一定时期内国家经济政策和土地市场状况等，制定相应的地价管理政策，并通过一定的地价管理制度，对土地市场中的土地价格进行控制和管理，以确保交易双方和国家等各方面的合法权益，维护土地市场的健康发展。

地价评估是地价管理的基础，科学评估的地价标准是合理利用土地，宏观和微观管理土地和地价的需要。

一般来说，土地的使用者为合法、正确地利用土地，使资产得到合理利用，获取资本收益，需要在国家有关地价管理政策作用下，通过地价来反映不同时期土地资产的数量，并通过土地使用权的出租、抵押及转移等方式，使土地使用权能给土地使用者带来经济收益。

地价评估是为了了解土地市场中地价标准和地价水平，而地价管理则依据市场中的地价标准水平和制定的地价管理政策，对市场中的交易行为进行规范的管理。

对土地市场中的地价水平和地价标准具有调控和引导的功能，以保证地价的变化符合整个社会利益的需要。

4.地价管理的作用

加强地价管理有利于促进土地资源的管理，有利于促进土地市场健康、持续的成长，有利于国家和区域经济的发展。

其主要作用有以下几点：

（1）防止地价暴涨。

土地是社会经济活动的载体，特别在城市更为重要，地价的暴涨将影响到各部门的经济发展，出现土地投机行为，造成土地大量囤积和资产的浪费，给生产、生活等领域带来不利影响。

因此，为防止地价暴涨对经济可能产生的危害，除了采取行政干预土地市场外，也通过制定一系列严格而又规范的地价管理政策和制度，加强对地价暴涨的管理。

（2）防止土地投机。

城镇土地是有限、宝贵的资产，由于其位置的不可移动性，极易造成对土地的垄断，特别是位置优越的地块。

为防止单位和个人对土地的无效占用，大量闲置土地，等待地价上涨，靠囤积土地获取暴利，只有制定相应的土地管理措施，才能防止此类事件的发生。

（3）防止国有土地收益流失。

通过地价管理，对单位和个人将划拨土地使用权进行转移的行为进行有效管理，可以有效防止目前各地普遍存在的国有土地收益的流失，逐步建立起规范、合法的土地使用制度。

（4）促进土地的合理利用随着城市和社会经济的发展，地价将不断上涨。

为促进土地资产的合理利用，发挥最大的经济效益，必须建立有效的地价管理政策，使每块土地都能达到合理利用。

通过地价管理政策的实施，使不能合理利用土地的使用者，将其使用的土地转移出去，给能够发挥土地最大潜力、支付最高地价的使用者使用。

（5）规范交易双方的行为，建立规范的市场。

在土地交易活动中，有的交易双方为了逃避国家的有关税费，采取虚报、瞒报地价的非法手段，进行土地交易活动。

根据土地不可移动性的特点，为建立良好的市场秩序，维护交易双方的正当权利，大多数通过制定的地价管理政策，使交易双方或一方要为虚报、瞒报而付出代价。

当权衡收益与风险的厉害关系的情况下，双方或一方会在现有地价政策管理控制的条件下，从维护自身的利益出发，向政府或社会公开双方的成交价，据此建立一个公开、合理的土地市场，以维护国家、单位和个人共同的利益。

（6）规范土地估价方法，提高土地估价精度。

地价管理政策影响下的土地市场，可减少各种非规范交易行为的发生，使土地估价方法统一，有效数据、样本增加，能保证在同样的交易案例中，将更多符合数理统计检验的样本，应用到土地估价中，提高整个估价成果的精度。

二、我国地价管理的基本情况

土地价格是土地价值和权益的具体表现，是最灵敏反映土地供求关系的“晴雨表”，是调节土地利用方式的重要手段。

要发挥市场配置土地资源的基础作用，最重要的杠杆就是地价。

土地市场发育和规范的程度，也要以地价形成机制的状况来衡量。

1.地价管理及制度建设

从土地使用制度改革至今近20年来，我国地价管理从无到有，在法制、机制和制度建设方面已取得了重大进展：

一是确立了中国的土地估价制度，形成了一整套适合我国国情的土地估价的理论、方法和技术标准，土地估价已经成为一项法律制度，成为土地市场的一个必不可少的环节。

《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》作为国家标准已经正式实施；

《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》三个规程也已经作为行业标准发布，为建立农用地估价制度奠定了基础。

二是建立起了以市场机制形成土地价格的制度体系。

《土地管理法》实施以来，国土资源部门围绕地价管理的法制、机制和制度建设，先后从土地取得、土地供应、有偿使用、土地转让、土地资产处置以及市场调控等方面制定了一系列规章制度，为充分发挥市场机制形成土地价格创造了市场环境。

在土地供应方面，颁布了《划拨用地目录》，明确了有偿和划拨供地的范围，促进了土地利用方式的转变；

在土地价格形成机制方面，颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《协议出让国有土地使用权规定》，建立起了经营性土地使用权出让通过招标拍卖挂牌等竞争方式形成价格的机制，规范协议出让行为。

在完善土地有偿使用方式方面，制定了《规范国有土地租赁若干意见》，下发了《关于加强土地资产管理促进国有企业改革与发展的若干意见》，对国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）、授权经营等有偿使用方式进行了规范；

在土地市场交易行为的规范方面，下发了《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》，部署了土地市场的治理整顿，有效抑制了违规交易行为；

在地价确定方面，建立专业评估、集体决策和结果公开的工作制度。

在地价的监控上，建立了基准地价、标定地价确定和定期更新、公布制度，建立地价动态监测制度；

在征地制度改革方面，形成了“按价征地”的改革思路；

在估价队伍的建设上，建立了土地估价师资格认证制度和继续教育制度等。

这些制度的建立，为加强土地资产管理、规范土地市场发展发挥了重要作用，取得了良好的社会经济效益。

三是建立起了具有中国特色的、以基准地价、标定地价和协议出让最低价为核心的地价体系。

自1999年以来，国土资源部将直辖市、省会城市、计划单列市以及非农人口在100万以上的大城市纳入了新一轮国土资源大调查土地价格调查的范围，在全国启动新一轮基准地价更新工作，并加大地价信息公开力度。

目前，全国99%以上的城市、85%以上的县城和70%以上的建制镇已完成基准地价更新工作，初步建立起了城镇建设用地价格体系，大多数市、县已将各类地价结果向社会公布。

同时，在25个省、自治区、直辖市部署开展了农用地分等定级估价工作，初步建立起了农用地等、级、价体系。

四是建立了城市地价动态监测体系。

2001年以来，在城市基准地价更新的基础上，建立了覆盖直辖市、计划单列市、省会城市以及长江三角洲、珠江三角洲、京津地区50个主要城市的，以标准宗地的标定地价为监测对象的城市地价动态监测体系。

全面系统地对城市地价及相关信息进行动态监测、收集、整理和分析，及时把握土地市场地价动态变化，为领导机关决策提供科学依据，为市场投资提供服务。

有关监测成果在宏观调控中发挥了重要作用。

五是造就了一支具有