不动产行业营改增政策解读PPT推荐.ppt

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法。

一般一般纳税人税人发生生应税行税行为适用一般适用一般计税方法税方法计税。

税。

一般一般纳税人税人发生特定生特定应税行税行为，可以，可以选择适用适用简易易计税方法税方法计税，但一税，但一经选择，3636个月内不得个月内不得变更。

更。

小小规模模纳税人税人发生生应税行税行为适用适用简易易计税方法税方法计税。

第一部分基本概念一般计税方法应纳税额=当期销项税额当期进项税额销项税额=销售额税率销售额含税销售额（1+税率）第一部分基本概念进项税进项税税额，是指，是指纳税人税人购进货物、加工修理修配物、加工修理修配劳务、服服务、无形、无形资产或者不或者不动产，支付或者，支付或者负担的增担的增值税税额。

增增值税扣税凭税扣税凭证，是指增，是指增值税税专用用发票、海关票、海关进口增口增值税税专用用缴款款书、农产品收品收购发票、票、农产品品销售售发票票和完税凭和完税凭证。

第一部分基本概念有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：

一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。

应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。

第一部分基本概念三、对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位，免征增值税。

2017年12月31日前，对月销售额2万元（含本数）至3万元的增值税小规模纳税人，免征增值税。

第一部分基本概念不动产标的物不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

第一部分基本概念房屋，即建筑物，包括住宅、商业用房、办公楼、厂房等等。

住房，是指住宅、居民用房。

不动产房屋住房第一部分基本概念纳税地点原营业税暂行条例规定，纳税人销售、出租不动产，应向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

营业税改征增值税试点实施方案确定的改革原则是“试点期间保持现有财政体制基本稳定”不动产所在地预缴，机构所在地申报缴纳第一部分基本概念征收机关营业税改征增税改征增值税税试点点实施施办法法规定：

定：

营业税改征的增税改征的增值税，由国家税税，由国家税务局局负责征征收。

收。

纳税人税人销售取得的不售取得的不动产和其他个人出和其他个人出租不租不动产的增的增值税，国家税税，国家税务局局暂委托地方委托地方税税务局代局代为征收。

征收。

第一部分基本概念对改革前不动产给予过渡政策按照国务院“确保行业税负只增不减”原则，对老项目均给予特殊政策，如为增值税一般纳税人，可以选择简易征收办法。

过渡政策的增值税征收率为原营业税税率增加5%征收率，相当于原营业税4.76%5%（1+5%）=4.76%第二部分转让不动产增值税征管办法第一条政策依据根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）及现行增值税有关规定制定本办法。

转让不动产增值税征收管理暂行办法第二条第二条适用范适用范围纳税人税人转让其取得的不其取得的不动产，适用本，适用本办法。

本本办法所称取得的不法所称取得的不动产，包括以直接，包括以直接购买、接受捐接受捐赠、接受投、接受投资入股、自建以及抵入股、自建以及抵债等各等各种形式取得的不种形式取得的不动产。

房地房地产开开发企企业销售自行开售自行开发的房地的房地产项目不目不适用本适用本办法法。

转让不动产增值税征收管理暂行办法第三、四条第三、四条政策政策规定定

（一）不

（一）不动产所在地所在地地税地税预缴税款。

税款。

11、非自建不、非自建不动产：

（全部价款：

（全部价款+价外价外费用用-不不动产购置原价或者取得不置原价或者取得不动产时的作价的作价）/（1+5%）/（1+5%）*5%*5%的的预征率征率22、自建不、自建不动产:

（全部价款（全部价款+价外价外费用用）/（1+5%）/（1+5%）*5%*5%的的预征率征率转让不动产增值税征收管理暂行办法第三、四条政策规定

（二）机构所在地国税申报缴纳范围：

除自然人以外的纳税人转让取得的不动产1、纳税人适用简易计税方法（一般纳税人和小规模）非自建：

差额，5%计算增值税。

自建：

全额，5%计算增值税。

与不动产所在地预缴时一致。

转让不动产增值税征收管理暂行办法第三、四条政策规定

（二）机构所在地国税申报缴纳2、纳税人适用一般计税方法，（包括一般纳税人销售改革前、后取得的不动产）：

非自建和自建一致：

以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照适用税率11%计算应纳税额。

与不动产所在地预缴时计算不一致。

转让不动产增值税征收管理暂行办法第五条第五条个人个人转让其其购买的住房政策的住房政策

（一）个人

（一）个人转让购买的住房，全的住房，全额缴纳增增值税的：

税的：

应纳税税额=（全部价款（全部价款+价外价外费用）用）/（1+5%）/（1+5%）*5%5%（个人将（个人将购买不足不足22年的住房年的住房对外外销售的，全售的，全额缴纳增增值税）税）

（二）个人

（二）个人转让购买的住房，差的住房，差额缴纳增增值税的：

应纳税税额=（全部价款（全部价款+价外价外费用用-购买住房价款）住房价款）/（1+5%）/（1+5%）*5%5%。

（个人将（个人将购买22年以上的非普通住房年以上的非普通住房对外外销售的，以售的，以销售收入减去售收入减去购买住住房价款后的差房价款后的差额按照按照5%5%的征收率的征收率缴纳增增值税。

北、上、广）税。

北、上、广）转让不动产增值税征收管理暂行办法第五条个人转让其购买的住房纳税地点个体工商户向住房所在地地税机关预缴，向机构所在地主管国税机关申报纳税；

其他个人向住房所在地地税机关申报纳税。

转让不动产增值税征收管理暂行办法第六条：

预缴税款计算

（一）全额预缴：

应预缴税款=全部价款和价外费用（1+5%）5%

（二）差额预缴：

应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（1+5%）5%转让不动产增值税征收管理暂行办法第七条自然人销售不动产，在不动产所在地主管地税机关申报纳税。

应纳税额为：

差额或者全额依照5%征收率计算。

转让不动产增值税征收管理暂行办法第八条：

纳税人差额计算的，应取得合法有效凭证，否则，不得扣除。

合法有效凭证是指：

（一）税务部门监制的发票。

（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

（三）国家税务总局规定的其他凭证。

转让不动产增值税征收管理暂行办法例：

某纳税人2005年购买一层写字楼，价格2000万，取得不动产销售统一发票。

2016年6月，将该层写字楼易5000万价格售出。

请问，如何预缴，如何纳税？

如纳税人为一般纳税人选择简易计税方法：

在不动产所在地主管地税机关预缴：

（5000-2000）（1+5%）5%=A在机构所在地主管国税机关申报纳税:

（5000-2000）（1+5%）5%-A=0转让不动产增值税征收管理暂行办法如纳税人为一般纳税人,且选择一般计税方法：

5000（1+11%）11%-进项=B应纳税款:

B-A如纳税人为小规模纳税人:

（5000-2000）（1+5%）5%-A=0转让不动产增值税征收管理暂行办法第九条预缴税款抵减机构所在地申报缴纳增值税=当期增值税应纳税额-预缴增值税预缴增值税抵减不完的，结转下期继续抵减。

纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法第十条、十一条，有关增值税发票问题。

小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。

纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

第十二条第十二条罚则纳税人转让不动产，应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。

纳税人转让不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。

转让不动产增值税征收管理暂行办法纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法纳税人销售不动产相关政策一般纳税人小规模纳税人不动产来源转让4月30日前取得转让4月30日前自建转让5月1日后取得转让5月1日后自建转让取得转让自建计税方法简易计税一般计税简易计税一般计税一般计税一般计税简易计税税率/征收率征收率5%税率11%征收率5%税率11%税率11%税率11%征收率5%不动产所在地地税（销价-进价）/（1+5%）*5%预缴销价/（1+5%）*5%预缴（销价-进价）/（1+5%）*5%预缴销价/（1+5%）*5%预缴（销价-进价）/（1+5%）*5%预缴销价/（1+5%）*5%预缴机构所在地国税与预缴一致销价/（1+11%）*11%-进项税-预缴与预缴一致销价/（1+11%）*11%-进项税-预缴销价/（1+11%）*11%-进项税-预缴销价/（1+11%）*11%-进项税-预缴与预缴一致与预缴一致第三部分：

纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法第一条第一条政策依据政策依据根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）及现行增值税有关规定制定本办法。

纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法第二条适用范围纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，适用本办法。

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

纳税人提供道路通行服务不适用本办法。

纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法第三条一般纳税人出租不动产

（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

不在同一县（市、区）的，5%预缴。

在同一县（市、区）的，不预缴纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法

（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

不在同一县（市、区）的，3预缴在同一县（市、区）的，不预缴一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，同上。

纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法第四条小规模纳税人出租不动产

（一）单位和个体工商户出租不动产，按照5%的征收率计算应纳税额。

个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

不在同一县（市、区）的，按上述方法预缴。

在同一县（市、区）的，不预缴。

纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法

（二）其他个人出