上海公馆产品定位、形象、规划及营销策略报告PPT文件格式下载.ppt

上海公馆产品定位、形象、规划及营销策略报告PPT文件格式下载.ppt

《上海公馆产品定位、形象、规划及营销策略报告PPT文件格式下载.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海公馆产品定位、形象、规划及营销策略报告PPT文件格式下载.ppt（118页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

l有5个中国名牌产品和3个全国驰名商标，其中有三星、华泰、三角、成山等大型企业。

新区嬗变：

威海未来新区嬗变：

威海未来“新城新城”。

工业新区在未来规划地域、。

工业新区在未来规划地域、经济、人口等指标均接近于经区，未来经济、人口等指标均接近于经区，未来“新城新城”呼之欲出。

呼之欲出。

工业新区在威海的位置工业新区在威海的位置区位价值区位价值位于威海发展的主轴上，南北串联生态中心圈和产业中心圈，位于威海发展的主轴上，南北串联生态中心圈和产业中心圈，并共享两大中心圈资源。

并共享两大中心圈资源。

位于工业新区行政商务金融中心，距双总站中心商圈15分钟车程。

在整体区位上，本案位于新区产业中心发展区与生态规划区交汇处，占据得天独厚的环境优势资源。

工业新区是威海工业发展的重心，统领全威海的工业发展，并带动威海整个工业新区是威海工业发展的重心，统领全威海的工业发展，并带动威海整个经济的发展经济的发展项目地块解析项目地块解析项目属性界定项目属性界定地块价值分析地块价值分析PART1PART1项目立地条件解析项目立地条件解析项目立地条件项目立地条件项目四至项目四至北依山脉，东临青威路，南邻新区政府，西邻正棋山一号现有植被覆盖，台地有落差，相对平坦，有沟壑，有积水地势：

北高南低东高西低现有农作覆盖地块价值分解地块价值分解地块北，地处半山，为本地块地块北，地处半山，为本地块最高处、景观资源最好、私密最高处、景观资源最好、私密性强，为最高价值区。

性强，为最高价值区。

地块临近正棋山一号项地块临近正棋山一号项目，有较大沟壑，价值目，有较大沟壑，价值为中下。

为中下。

地块最东侧，邻青威路，地块最东侧，邻青威路，有噪音、通达性较差，自有噪音、通达性较差，自然景观不好，为价值最低然景观不好，为价值最低区。

区。

处项目中间部分，景观处项目中间部分，景观资源较好，通达性强，资源较好，通达性强，为价值中高区。

为价值中高区。

项目属性分析项目属性分析区位属性是将一个项目放在城市中看，因此区位属性的界定告诉我们从哪些方面寻找项目发展机会；

通过项目属性的界定寻找项目发展最需要关注的项目本体特点及如何利用好项目独特的资源。

城市属性城市属性威海市三面靠海，环境优美，适合人居威海市三面靠海，环境优美，适合人居的生态城市的生态城市区位属性区位属性威海工业新区核心，新区管委政府所在威海工业新区核心，新区管委政府所在地，是新区政治、文化、经济中心；

项地，是新区政治、文化、经济中心；

项目位于管委政府东北面。

目位于管委政府东北面。

项目属性项目属性11、中等规模：

项目住宅用地、中等规模：

项目住宅用地341341亩，亩，对于威海进入大盘时代而言，属于中等对于威海进入大盘时代而言，属于中等规模；

规模；

22、缺乏强势资源：

项目地块有坡度，、缺乏强势资源：

项目地块有坡度，北面靠山，缺少强势资源。

北面靠山，缺少强势资源。

海滨生态型三线城市新区核心，中等规模、缺少强势资源的住宅开发项目海滨生态型三线城市新区核心，中等规模、缺少强势资源的住宅开发项目“滨海、生态、核心滨海、生态、核心”意味着本案项目属性界定为意味着本案项目属性界定为城市未来发展主轴上的城市未来发展主轴上的原始股原始股项目属性界定项目属性界定PART2PART2客户定位分析客户定位分析工业新区市场现状工业新区市场现状市场在售大多数中高端住宅项目均以项目硬件为第一诉求，少有在项目软件方面下大功夫，部分在宣传中提到项目软件服务较好，也仅仅停留在口头，并无真正实施。

工业新区在售大多数项目还是针对社会中低阶级，主力面积控制在6090左右，无法真正的达到吸引高端人群并引导他们购房的目的。

工业新区的在售项目大多以低总价为主要卖点，因此在产品的设计、配套等各方面均无体现品质感的特殊要求，因此相对定位也无特点。

工业新区区域内生活配套设施尚未完善，因此在生活的便利性、舒适性等方面难与市区的住宅项目进行比较，也限制了一部分投资型客户购置物业。

社会对工业新区认知社会对工业新区认知总体认知总结：

总体认知总结：

威海工业新区是处于威海城南城乡结合部的新的工业聚集区。

区内工厂密集，“工业氛围”较浓。

区内目前配套设施匮乏，各项基础设施有待完善，生活便利性有待提高。

区内尚无高品质居住区，高端人群不多。

区内目前自然环境不错，但随着工业企业的逐一进驻，势必带来一定的污染，破坏原有的优质环境资源。

存在疑问：

1、将来进驻企业的污染状况2、环境资源是否能保持3、高端人群是否会喜欢在这里扎堆4、发展前景不明朗，投资是否物有所值。

消费者抗性分析消费者抗性分析通过以上的市场分析和社会对于工业新区的认知可以看出，目前威海市工业新区在本地和外地的抗性主要有以下几点：

1、工业新区为有待发展区域，但目前市场认知及接受度均不高，需要有一定的策略和优惠措施，才能撬动市场。

2、工业新区在环境、居住氛围、生活设施配套等方面均有所欠缺，尚达不到成熟的城市副中心的要求，因此客户在购房时考虑本区域的负面因素较多。

3、工业新区目前已有一些企业进驻，如三角轮胎、蓝星玻璃等大型企业，市民一般在购房时会考虑区域内企业所产生的污染等情况。

4、工业新区板块内住宅项目均为价格较低的中低端产品，在市民的整体印象中属于较为低端的产品所在区域，区域住宅价值不高。

未来客户分布广泛，将会未来客户分布广泛，将会涵盖本市财富阶层及周边涵盖本市财富阶层及周边城市的高端人群。

城市的高端人群。

城市化发展的过程中，城市副中心对于所辖区县的向心城市化发展的过程中，城市副中心对于所辖区县的向心力吸引了下辖区县的客户在中心城区置业。

力吸引了下辖区县的客户在中心城区置业。

核心文登乳山依靠威海独有的自然资源，本依靠威海独有的自然资源，本项目有广泛的客户来源项目有广泛的客户来源外地城市人群外地城市人群u有三缘关系的威海人或威海人后裔（生意缘、亲缘、工作缘）u其他地区如北京、天津、东北、内蒙、山西等地的财富人群；

威海本地客户威海本地客户u包括传统意义的威海区域内；

u下辖荣成、文登、乳山的财富人群；

独特的区域优势吸引周围其他城市的财富人群置业。

威海内蒙山西东北荣成威海本项目目标客户分析本项目目标客户分析北京天津江浙沪新疆客户来源分析客户来源分析客户来源：

本市及周边县市财富人群客户来源：

本市及周边县市财富人群客户特征：

客户特征：

政府背景生意人、管委及周边就职的企事业单位的中高层管理者、钢材生意人；

用于改善居住环境、刚性需求的人群客户来源：

工业新区的工薪阶层、区域内刚性客户来源：

工业新区的工薪阶层、区域内刚性需求客户群体需求客户群体客户特征：

工业新区内企业中层、基层工作人员，以及外地来威海投资和养老的客户群体核心客户核心客户重要客户重要客户潜在客户潜在客户客户来源：

与工业新区具有三缘的外地人群客户来源：

与工业新区具有三缘的外地人群客户特征：

北京、天津、江浙沪、内蒙、东北、山西、新疆等与威海具有工作缘、生意缘等关系的公务员、企事业领导、生意人等；

目标客户置业者关注因素分析：

客户最关注大面积庭院、品质、纯粹社区、面积实用12345资源区位区域环境社区园林产品外观私享空间私密性户型社区配套社区服务产品价格不同层次购房者置业的关注因素折线不同层次购房者置业的关注因素折线价值曲线价值曲线张先生：

有钱的人不会在意距离,买中高端住宅的客户比较喜欢良好的观景视线；

他们不希望自己的生活被打扰，需要自己的空间；

甚至买了房子不希望周围别人知道；

赵女士：

住宅的户型一定要好，户型至少也得120平米左右，太小了不舒服中高端客户（中高端客户（）关注院子、品质、纯粹社区关注院子、品质、纯粹社区舒适型客户舒适型客户（）关注产品形式、社区园林和环境关注产品形式、社区园林和环境经济型客户经济型客户（）关注产品价格、户型和配套关注产品价格、户型和配套孙先生：

房间要大气而不要太多；

总价不能超过300万元，比较喜欢大面积的房子；

玻璃幕墙的会所及泳池，希望能够较好的物业公司考虑因素重要性目标客户价值取向目标客户价值取向客户定位省内外投资人群省内外投资人群政府领导、公务员政府领导、公务员企事业单位中高层管理者企事业单位中高层管理者高科技技术型人才高科技技术型人才威海地区财富阶层威海地区财富阶层PART3PART3项目定位项目定位自身因素和片区环境资源条件表明，项目较适合开发中高档次物业自身因素和片区环境资源条件表明，项目较适合开发中高档次物业因子分析顶端豪宅高端产品中高档产品中档产品中低端产品对外部景观资源要求稀缺资源较好的资源无弱势资源一般无对公共配套的依赖弱较弱一般较强强环境噪音干扰适应性弱较弱较弱较强强对公共交通的依赖弱较弱较弱较强强对场地规模的要求较大规模较大规模较大规模一般基本无要求容积率、覆盖率要求低层低密度低覆盖率较低覆盖率一般基本无要求景观配套体系要求出类拔萃出类拔萃较高一般基本配套对成本价格的适应性强强较强控制成本较低成本对销售价格的限制市场制高点较高价格较高价格一般低价格地块配套情况资源不支持资源有限基本符合目标限制目标不支持地块因子分析地块因子分析基于地块条件、引导性客户需求的特定性以及市场竞争状况基于地块条件、引导性客户需求的特定性以及市场竞争状况p地块因子分析地块因子分析本项目地块条件支撑开发中高档次的物业p客户需求分析客户需求分析高品质创新产品体系高要求的环境和配套体系不同于城区生活的独特生活方式p市场竞争分析市场竞争分析市场现有物业档次及品质不高未来竞争项目的档次和品质都将提高项目档次确定项目档次确定颠覆颠覆颠覆，颠覆，传统住宅理念传统住宅理念超越，超越，引领引领更高眼界更高眼界提升，提升，威