世联+城市综合体研究优质PPT.ppt

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J资金的进入和退出机制：

资金的进入和退出机制：

合理分期？

合理的租售比？

实现短期回现与长期现金流之间的平衡？

J招商和销售：

招商和销售：

顺利实现商家的入主？

引爆商业销售，实现资金回笼？

J核心问题？

财务线现金流商业地产是一个复合型的产业，它包括地产、商业、投资、金融等，其中最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。

解决不了长期资金的问题，商业地产是很难做的，即使能做，也走不远。

海岸城海岸城万象城万象城万达模式万达模式现金流时间商业地产代表财务线图世联世联观点观点2更新理念，明晰差别，有的放矢更新理念，明晰差别，有的放矢01万象城模式万象城模式0304020105深圳华润中心深圳华润中心万象城案例分析万象城案例分析“最最”之模式之模式管理经营模式项目背景介绍项目整体定位221144主力店铺形态55财务运营分析66价值KPI体系77物业类型配置33深圳华润中心深圳华润中心万象城：

集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、万象城：

集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的商业建筑群居住等诸多功能于一体的商业建筑群华润集团在深圳投资开发的华润集团在深圳投资开发的“深圳华润中心深圳华润中心万象城万象城”是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积55万平方米，总投资逾40亿港币。

深圳华润中心万象城位于深圳市罗湖区深圳金融商业核心区域，地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与地王大厦隔深南大道相望。

交通便利，地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连，周边共有巴士线路30多条。

华润中心华润中心华润大厦华润大厦国际标准5A甲级写字楼，共29层，办公面积约4.2万平方米，是华润集团在全球范围内继中国香港、北京、上海和泰国曼谷之后，第五座以“华润大厦”命名的5A甲级写字楼。

进驻企业进驻企业已有近40家国际金融机构及国内外大型企业进驻，其中包括汇丰银行、上投摩根富林明基金、瑞银证券、雅培制药、日本财险、友邦华泰基金、拜耳材料等7家世界500强企业，全球四大会计师事务所中的德勤华永、毕马威华振、安永华明，英国上市公司MichaelPage以及新加坡星展银行、恒丰证券、荷兰银行、韩进海运、赫伯罗特船务、华润电力等。

华润华润万象城万象城在这个18.8万平方米的时尚殿堂，品牌零售、特色餐饮交相辉映，娱乐休闲、文化风情异彩纷呈。

应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心，是市民和游客均向往的好去处。

深圳华润中心深圳华润中心万象城以商业作为核心驱动力，首期开发：

万象城以商业作为核心驱动力，首期开发：

商业中心商业中心“万象城万象城”、5A5A甲级写字楼甲级写字楼“华润大厦华润大厦”二期开发：

五星级商务大酒店、酒店式服务公寓，华润中心二期开发：

五星级商务大酒店、酒店式服务公寓，华润中心形成以商业、办公、酒店、公寓为一体的高价值物业配比形成以商业、办公、酒店、公寓为一体的高价值物业配比深圳君悦酒店深圳君悦酒店设有400间豪华客房及套房，由国际著名设计公司WilsonAssociates担任室内设计。

酒店设有全新概念多元化的餐饮设施，包括位于38层顶楼的餐厅和酒吧，都市风景一览无余。

由精美的中式菜肴到充满异国风情的意大利餐厅等应有尽有,为宾客提供非一般的饮食享受。

酒店有超过5,000平方米的会议宴会设施，包括大宴会厅和多功能会议室，适用于商务会议、私人宴会和社交活动。

所有会议及宴会设施均提供最先进的视听媒体科技和无线上网系统。

酒店还设有完善的HyattPureSpa水疗,室外恒温泳池，健身中心等设施，为客人提供舒适的休闲享受。

幸福里幸福里深圳唯一的都市综合体内的高尚住宅，总建筑面积约11万平方米，由3栋49层165米的超高层住宅组成。

管理经营模式华润总部进驻，为华润面向全国的形象典范。

直接在海外进行招商，且国际招商与项目建设同步完成。

50%的国际一线品牌;

30%的亚洲一线品牌,20%的国际二、三线品牌及国内一线品牌。

只租不售，长期经营。

华润华润万象城经营模式万象城经营模式总部进驻，定义形象、海外招总部进驻，定义形象、海外招商，一线品牌、只租不售，长期经营商，一线品牌、只租不售，长期经营华润华润万象城主力店铺形态万象城主力店铺形态提供一站式购物、休闲、餐提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务饮、娱乐服务华润华润万象城主力店万象城主力店铺：

铺：

REL时尚生活百货Ol超级市场嘉禾深圳影城冰纷万象滑冰场万象城是华润中心是深圳最大的购物及娱乐中心。

它整合了众多资源，提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。

华润华润万象城主力店铺：

万象城主力店铺：

1、REL时尚生活百货：

专为1835岁年轻女性打造的时尚生活馆。

2、Ol超级市场：

华润万家旗下的第一家新概念超市，以“时尚、健康、快乐”为经营理念。

3、嘉禾深圳影城：

目前深圳最大的电影城，为电影爱好者提供最好的视听享受。

4、冰纷万象滑冰场：

中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部，教练团队实力雄厚。

通过研究，总结出深圳华润中心通过研究，总结出深圳华润中心万象城成功的万象城成功的KPIKPI体系体系1、选城二线城市；

3、业态定位一站式齐全规划；

1、开发商具备强大实力；

2、招商以一线品牌为主；

2、选址考虑因素：

成成功功的的KPIKPI体体系系5、打造高端商业建筑形态。

外因外因内因内因a、城市金融商业核心位置；

c、周边交通便捷，公交线路多，拥有地铁；

b、区域内缺乏一个高端大型商业来统领区域商业形象；

4、引进国际一流的精英团队；

万象城成为了华润一个可复制的品牌，目前已经到了品牌收获期万象城成为了华润一个可复制的品牌，目前已经到了品牌收获期深圳深圳20052005年年33月开业月开业杭州杭州预计预计20092009年年99月开业月开业青岛青岛长沙长沙武汉武汉成都成都沈阳沈阳预计预计20102010年底开业年底开业万象城全国战略续深圳万象城成功之后，杭州、沈阳万象城工程也已相继启动，并且很多城市如大连、青岛、成都、武汉、长沙都找到华润，希望华润能够进驻他们的城市，在目前的市中心或者未来的CBD区域打造一个像深圳“万象城”一样的“商业综合体”。

投资商华润（集团）有限公司发展商华润（深圳）有限公司建筑设计美国RTKLAssociatesInc广东省建筑设计研究院园林景观设计澳大利亚PlacePlanning&

Design灯光设计顾问KaplanPartnersArchitecturalLighting机电设计顾问Flack+KurtzConsultingEngineers消防与安全设计顾问RolfJensen&

Associates.Inc电梯设计顾问Hesselberg.Keesee&

Associates.Inc幕墙设计顾问CurtainWallDesign&

Consulting.Inc零售设计顾问香港仲量联行有限公司交通设计顾问香港MVA公司深圳市城市交通规划研究中心工料测量师香港利比建筑工料测量师有限公司工程监理中国国际工程咨询公司广告推广策划顾问深圳市蔚蓝时代广告有限公司华润华润万象城团队建设万象城团队建设强强联手，精英团队，群英荟强强联手，精英团队，群英荟萃萃十家国际知名合作单位参与设计和包装；

包括设计、建筑、景观、营销、招商、广告等相关行业。

华润中心总投资华润中心总投资4040亿港币，分两期开发，一期投资亿港币，分两期开发，一期投资1818亿；

二期投资亿；

二期投资2222亿亿项目支出一览项目收入一览资金回收期资金回收期华润中心一期开发万象城、华润大厦；

二期开发君悦酒店、华润中心一期开发万象城、华润大厦；

二期开发君悦酒店、幸福里，前期投资成本由租金回收幸福里，前期投资成本由租金回收开发时序开发时序200320052007至今20022009资金投入期资金投入期资金滚动平衡期资金滚动平衡期开工建设期开工建设期拿地拿地建成建成开业开业开工建设期开工建设期拿地拿地经营培育期经营培育期经营成熟期经营成熟期二期君悦酒店幸福里一期万象城华润大厦万象城万象城现金流时间前期资金投入大一期租金收益平衡二期开发租金及物业价值平稳上涨万象城财务线图示02万达模式万达模式0304020105万达城市综合体发展模式研究万达城市综合体发展模式研究p万达集团的转型历程万达集团的转型历程p万达广场案例万达广场案例p万达第三代产品特征万达第三代产品特征p万达综合体核心概念万达综合体核心概念订单商业订单商业p运营模式分析运营模式分析万达集团转型：

从住宅为主向多元化投资万达集团转型：

从住宅为主向多元化投资转型，最终聚焦商业地产的开发。

转型，最终聚焦商业地产的开发。

时间轴第一期1989-1992产品生产是受计划指导，住房成为紧俏产品，万达把楼板搞成混凝土现场浇铸工艺，稳定性好而且还防渗。

质量获得当地市场认可住宅公司特征住宅第二期1993-1997聚焦商业地产、酒店、文化产业、连锁百货第四期2001-至今核心竞争力进入到93年“治理整顿”，很多房地产企业都垮掉了，93、94、95连续三年，全国房地产整体行业利润率为负，那时很难做，模式1989西岗住宅开发公司1992年改制为万达公司92年跨区域发展，核心竞争力就是跨区域经营的规模竞争。

1992年去广州商业地产贡献巨额利润，有良好的资金贷款，解决了长期融资通道，核心竞争力是长期稳定的现金流。

从01、02年开始，万达第二次转型，进入商业地产，一开始就决定规模要大，建上万平米的大型的购物中心。

因中小企业诚信度比较低，现金流也不稳定，租户尽量选择大企业，第三期1998-2000多元产业走多元化发展。

房地产开发，还有足球，还有酒业、药业、贸易、出租车、酒店（作为小股东合作奥的斯、变电站设备生产）区域开发商，多元投资商大型企业集团在中心城区开发住宅。

92年搞了全国最大旧区改造项目大连市新开路小区，总规划面积八十几万平方米，企业奠定了发展的基础。

房产开发保持三个全国之最，跨区域开发最多（在25个城市开发）每年开发面积最大（一年300万平米左右）、第三销售额最大（房地产一块一年超过70亿销售额万达转型万达转型（4）受到政府的欢迎。

受到政府的欢迎。

万达通过“四个好处”工程，在与各地方政府谈判项目过程中，获得有利地位，将土地成本压缩到最低万达商业地产拥有四方面的竞争优势万达商业地产拥有四方面的竞争优势赢得地方政府信赖的赢得地方政府信赖的“四个好处四个好处”工程工程第一：

就业工程第一：

就业工程。

购物中心里最大新增1万人就业，最小有6、7千人就业，符合中国正处于就业高峰期及中央号召加强社会稳定的现实国情第二：

税收工程第二：

税收工程。

购物中心开业后每年有几千万甚至过亿税收，稳定且能随销售的增长而增加。

第三：

招商引资工程：

让所在城市的商业水准跟国际接轨，且带进去的零售商一般是500强企业。

第四是第四是形象工程，形象工程，综合体成为城市标志性建筑，提升城市形象。

（1）商业地产竞争对手少）商业地产竞争对手少。

万达是唯一将跨区域开发与持有型商业地产作为主要发