2房地产投资分析的基础PPT推荐.ppt

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现金等价物必须同时具备四个条件：

期限短、期限短、流动性强、流动性强、易于转换为已知金额现金、易于转换为已知金额现金、价值改动风险小。

价值改动风险小。

在对某一房地产投资进行分析时，把各个时期或时间点在对某一房地产投资进行分析时，把各个时期或时间点上实际发生的资金流出或流入叫上实际发生的资金流出或流入叫现金流量现金流量现金流量现金流量（CF（CF，CashFlow）CashFlow）流入系统的资金称为流入系统的资金称为现金流入现金流入现金流入现金流入（CI（CI，CashInflow）,CashInflow）,流出系统流出系统的资金称为的资金称为现金流出现金流出现金流出现金流出（CO（CO，CashOutflow）,CashOutflow）,现金流入与现现金流入与现金流出的代数和称为金流出的代数和称为净现金流量净现金流量净现金流量净现金流量（NCF（NCF，NetCashFlow）NetCashFlow）。

现金流量基本结构现金流量基本结构

（二）现金流量表分析

（二）现金流量表分析

（二）现金流量表分析

（二）现金流量表分析现金流量表现金流量表现金流量表现金流量表（statementofcashflowsstatementofcashflows）是财务报）是财务报表的三个基本报表之一，所表达的是在一固定期间表的三个基本报表之一，所表达的是在一固定期间（通常通常是每月或每季是每月或每季）内，一家机构的现金内，一家机构的现金（包含现金等价物包含现金等价物）的的增减变动情形。

增减变动情形。

企业的现金流量由经营活动产生的现金流量、投资活企业的现金流量由经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三部分构成。

动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三部分构成。

分析现金流量及其结构，可以了解企业现金的来龙去脉和分析现金流量及其结构，可以了解企业现金的来龙去脉和现金收支构成，评价企业经营状况、创现能力、筹资能力现金收支构成，评价企业经营状况、创现能力、筹资能力和资金实力。

可从以下几方面着手和资金实力。

可从以下几方面着手：

11、经营活动产生的现金流量分析。

、经营活动产生的现金流量分析。

22、投资活动产生的现金流量分析。

、投资活动产生的现金流量分析。

33、筹资活动产生的现金流量分析。

、筹资活动产生的现金流量分析。

44、现金流量构成分析。

、现金流量构成分析。

（三）现金流量图的画法（三）现金流量图的画法现金流量图现金流量图现金流量图现金流量图是一种反映房地产投资资金运动状态的图是一种反映房地产投资资金运动状态的图式，即把房地产投资的现金流量绘入一时间坐标图中，表示式，即把房地产投资的现金流量绘入一时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。

运用现金流量出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。

运用现金流量图，就可全面、形象、直观地表达房地产投资资金运动状态。

图，就可全面、形象、直观地表达房地产投资资金运动状态。

现金流量图包括三大要素：

大小、流向、时间点大小、流向、时间点大小、流向、时间点大小、流向、时间点。

如图：

。

二、资金时间价值二、资金时间价值

（一）资金时间价值的意义

（一）资金时间价值的意义资金的时间价值资金的时间价值资金的时间价值资金的时间价值是指资金在扩大再生产及其循环周转过是指资金在扩大再生产及其循环周转过程中，随着时间的推移而产生的增值。

程中，随着时间的推移而产生的增值。

资金随时间推移出现增值，一般用利息表示，其比率常资金随时间推移出现增值，一般用利息表示，其比率常用用“i”i”表示，称之为贴现率或折现率。

表示，称之为贴现率或折现率。

认识到资金具有时间价值，就会合理、有效地利用资认识到资金具有时间价值，就会合理、有效地利用资金，努力节约使用资金，并根据资金的增值程度来检验利用金，努力节约使用资金，并根据资金的增值程度来检验利用资金的经济效益。

资金的经济效益。

在进行投资项目的经济评价时，必须考虑资金的时间价在进行投资项目的经济评价时，必须考虑资金的时间价值，否则就不可能得到正确的结论。

值，否则就不可能得到正确的结论。

（二）资金时间价值的计算方法

（二）资金时间价值的计算方法资金时间价值计算的基本方法是计算利息的方法。

它可资金时间价值计算的基本方法是计算利息的方法。

它可以归结为单利法和复利法。

以归结为单利法和复利法。

11、单利法单利法单利法单利法（SimpleInterestmethodSimpleInterestmethod），是计算），是计算利息的一种方法。

在每一个计算利息的时间单位（如年、季、利息的一种方法。

在每一个计算利息的时间单位（如年、季、月、日等）里，均以最初投入的本金按规定的利率计息，而月、日等）里，均以最初投入的本金按规定的利率计息，而上一期所产生的利息并不加入下一期的本金中。

这种计算利上一期所产生的利息并不加入下一期的本金中。

这种计算利息的方法称为单利法。

息的方法称为单利法。

设本金为设本金为PP，利息为，利息为II，利率为，利率为ii，本利和为，本利和为FF，计息期数，计息期数为为nn。

则单利法的计算公式为：

I=PinI=PinF=P+I=P（1+inF=P+I=P（1+in）22、复利法复利法复利法复利法（CompoundmethodCompoundmethod），是计算利息的另），是计算利息的另一种方法。

它与单利法的不同点是上一期的利息要加入到下一种方法。

它与单利法的不同点是上一期的利息要加入到下一期本金中去，按本利和的总额计算下一期利息。

一期本金中去，按本利和的总额计算下一期利息。

复利法的计算公式为：

I=P（1+i）I=P（1+i）nn-1-1F=P（1+i）F=P（1+i）nn复利法计算的出发点是：

资金在投入生产后的当年就得复利法计算的出发点是：

资金在投入生产后的当年就得到一定的收益，将这部分收益再投入生产，又可能获得一定到一定的收益，将这部分收益再投入生产，又可能获得一定的效益，为社会增加一定的财富。

的效益，为社会增加一定的财富。

复利法比单利法更为合理。

33、名义利率和实际利率。

名义利率和实际利率。

名义利率名义利率名义利率名义利率（NominalInterestRatesNominalInterestRates）:

把一个单位时把一个单位时间内按单利计算的利息与本金之比称为该单位时间的名义利间内按单利计算的利息与本金之比称为该单位时间的名义利率率.通常说的贷款年利率通常说的贷款年利率,其实一般情况下指的就是名义利率其实一般情况下指的就是名义利率实际利率实际利率实际利率实际利率又称为有效利率（又称为有效利率（EffectiveInterestRatesEffectiveInterestRates）:

把一个单位时间内按复利计算的利息与本金之比称为该单位把一个单位时间内按复利计算的利息与本金之比称为该单位时间的实际利率时间的实际利率.实际利率与名义利率的关系实际利率与名义利率的关系:

设年名义利率为设年名义利率为rr，每年计算利息的次数为，每年计算利息的次数为mm次，年实际利次，年实际利率为：

率为：

名义利率和实际利率存在以下关系名义利率和实际利率存在以下关系:

（1）

（1）当计息周期为一年时当计息周期为一年时,名义利率和实际利率是相等的名义利率和实际利率是相等的;

计息周期短于一年时计息周期短于一年时,实际利率大于名义利率实际利率大于名义利率;

（2）

（2）计息期越短计息期越短,计息次数越多计息次数越多,实际利率越高实际利率越高;

（3）（3）名义利率无法完全反映资金的时间价值名义利率无法完全反映资金的时间价值,实际利率才真实际利率才真实反映资金的时间价值实反映资金的时间价值.名义利率与实际利率的关系式名义利率与实际利率的关系式1（三）资金时间价值的常用公式及系数（三）资金时间价值的常用公式及系数（三）资金时间价值的常用公式及系数（三）资金时间价值的常用公式及系数几个时间价值的英文表达式几个时间价值的英文表达式:

终值：

FuturevalueFuturevalueFuturevalueFuturevalue（FVorFFVorFFVorFFVorF）现值：

现值：

Presentvalue（PVorP）Presentvalue（PVorP）Presentvalue（PVorP）Presentvalue（PVorP）年金：

年金：

AnnuityAnnuityAnnuityAnnuity（A）A）A）A）利率：

利率：

InterestRateInterestRateInterestRateInterestRate（iiii）折现率折现率折现率折现率或贴现率或贴现率或贴现率或贴现率:

DiscountRate:

DiscountRate（R）R）R）R）11、一次支付终值系数一次支付终值系数一次支付终值系数一次支付终值系数终值终值终值终值是指一笔资金在若干计息周期末的期终值，即全部计是指一笔资金在若干计息周期末的期终值，即全部计息周期的本利和。

把某一笔本金折算到终值的计算过程称一息周期的本利和。

把某一笔本金折算到终值的计算过程称一次支付终值计算。

公式次支付终值计算。

公式:

F=PF=P（1+（1+i）i）nn式中式中,PP为现值为现值,即初始本金即初始本金;

ii为利率为利率;

nn为计息期数为计息期数.（1+（1+i）i）nn称为一次支付终值系数称为一次支付终值系数,用用CACA表示，记作表示，记作（F/P,i,n）.F/P,i,n）.一次支付终值公式也可写成一次支付终值公式也可写成:

F=PF=P（F/P,i,n）F/P,i,n）22、一次支付现值系数一次支付现值系数一次支付现值系数一次支付现值系数现值现值现值现值，即初始投资额，也是将计息周期末的终值，按一，即初始投资额，也是将计息周期末的终值，按一定的折现率折现到初始时间的价值，这一计算过程称为一次定的折现率折现到初始时间的价值，这一计算过程称为一次支付现值计算。

公式：

支付现