大连市房地产形势分析与展望Word格式文档下载.docx
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其它区市县应视本地实际情况，相应调整普通住房的价格标准，并报大连市地税局备案。
政策解析：
对于购房者来说是一个非常利好的消息，地级标准提高将减轻买房者税负。
近一年来，由于房价持续上涨，按原标准衡量，越来越多的交易房屋被列为非普通住宅，这就加重了交易人的税费负担。
若所购房屋被界定为非普通住宅，则买方契税税率由1.5％提高到4％，其纳税负担在原有基础上增加约1.67倍，符合减免营业税条件的卖方则需要差额纳税。
2、央行年内“五次降息”
与去年的六次加息不同，为了促进房地产行业的健康发展及拉动内需，自2008年9月16日央行拉开第一次降息的序幕至今，央行2008年内共五次降息。
金融机构一年期存贷款基准利率不断下调，一年期存款基准利率由年初的4.14%下调到2.25%；
一年期的贷款基准利率从7.47%逐步下调到5.31%；
五年期以上的贷款基准利率从年初时的7.83%下调到目前的5.94%。
9月16日央行第一次降息，标志着从03年9月以来，持续长达5年之久的加息周期的结束，同时，也预示着中国经济在经历了高增长后，正式驶入慢车道。
对投资者而言，降息使投资者对进一步降息的期待心理反而加重，其观望情绪可能会不降反升。
对准购房者来说，降息幅度太小，不会影响其购买决策，其观望情绪是否改变主要受房价决定。
央行下调贷款利息，我们认为从总体来看，降息使得房贷者的还款压力减轻，提升了低迷楼市中购房者的入市信心，但首次降息额度太小，购房者得到的实惠相当有限。
再者，首次降息后使购房者对进一步降息的期待心理反而加重，观望情绪可能会不降反升。
10月份央行共两次降息，五年期以上贷款利率每次降息幅度为0.27%；
11月27日，央行再次降息1.08%，为近几年来最大幅度降息；
12月23日央行再次降息0.18%，虽然每次降息力度有限，但随着降息次数增多力度逐渐加大，五次降息后的叠加效应不可乎视，经过五次的降息后一年期的贷款利率为5.31%，已经回落到历史的最低点，房地产企业的贷款成本也将大大降低，另一方面购房者的还款压力也将减小，有利于进一步拉动内需，从这个层面来看，五次降息的举措对当前房地产业的信心是一个很大的鼓励。
3、九次调整银行存款准备金率（五次上调，四次下调）
内容点击:
从年初1月25日到12月25日，央行九次调整金融机构人民币存款准备金率。
其中前五次为存款准备金率的上调，延续去年时的货币从紧的政策，存款准备金率从年初时的15%上调至6月份时的17.5%的历史新高；
而随着宏观调控的效果显现，CPI指数的逐月开始回落，以及美国次贷危机影响，全球经济限入衰退，为了刺激经济扩大内需，央行开始执行宽松的货币政策，开始下调存款准备金率，刺激经济发展，从9月16日开始到年末，央行的存款准备金率从17.5%的历史高位下调至14.5%，回落到年初调整前的水平。
4、10.22财政部新政
内容点击：
2008年10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》的楼市新政策，其中内容包括降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付等。
从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；
对个人销售或购买住房暂免征收印花税；
对个人销售住房暂免征收土地增值税。
金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。
5、大连市出台《关于促进房地产市场健康发展的指导意见》
出台时间：
2008年10月23日
为了配合国家促进楼市健康发展的政策，大连市政府也出台了相应的促进楼市健康发展的政策，包括提高贷款比例，减轻职工购房首付压力，上调大连市普通住房的级地标准，13万补贴鼓励中低家庭能够购买经济适用住房，住宅二手房转让减免营业税及个税等多项税收，房地产开发企业所得税按季预缴。
6、十项政策扩大内需，2010年底前投资4万亿
政策名称：
温家宝主持国务院常务会确定扩大内需十项措施
发布时间：
2008年11月5日
政策要点：
一是加快建设保障性安居工程。
二是加快农村基础设施建设。
三是加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。
四是加快医疗卫生、文化教育事业发展。
五是加强生态环境建设。
六是加快自主创新和结构调整。
七是加快地震灾区灾后重建各项工作。
八是提高城乡居民收入。
九是在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元。
十是加大金融对经济增长的支持力度。
初步匡算，实施上述工程建设，到2010年底约需投资4万亿元。
为加快建设进度，会议决定，今年四季度先增加安排中央投资1000亿元，明年灾后重建基金提前安排200亿元，带动地方和社会投资，总规模达到4000亿元。
政策分析：
加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长。
7、国务院放宽二套房贷限制政策
国务院总理温家宝12月17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。
会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，要继续坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。
争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。
为改善型购房“正名”，购房超2年转让免营业税，进一步鼓励普通商品住房消费。
对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。
其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；
将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
取消城市房地产税，引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售，按照法定程序取消城市房地产税。
城市房地产税的取消，直接降低了开发商的成本。
开发信贷有条件放开和实力房地产企业获得金融支持，这个措施将起到改善房企资金紧缺作用，对推动商业银行迅速扩大信贷规模，调动银行放贷积极性。
二、大连土地市场动态
基本概况—供应放量、底价成交
从土地成交来看，土地放量供应、价格趋向理性。
截至8月底，大连市土地成交总计建筑面积649.3万平方米，其中新城区合计建筑面积576.45平方米；
12月份挂牌土地总面积将超过100公顷。
所有出让土地均以底价成交，郊区居住用地价值提升明显，热点区域居住用地仍旧具有吸引力，商业用地反应平淡，土地价格趋向理性回归，开发商拿地冷静慎重，政府把控土地出让适度。
2008年土地挂牌出让状况表
挂牌总用地面积（公顷）
成交总建筑面积（平）
成交住宅总面积（平）
成交住宅用地总金额（万元）
成交住宅楼面价（元/平）
232.6
4389968.2
3928388.42
930490
2368.63
据大连土地储备交易中心网站显示：
2008年度大连市内四区及高新园区挂牌土地总面积为232.6公顷，其中居住及公建用地为189.5公顷，工业仓储及商业用地43.1公顷。
土地总成交建筑面积为4389968.2平方米，其中成交住宅总面积为3928388.42平方米，成交住宅用地总金额达930490万元，住宅折合楼面价为2368.63元/平方米。
2008年土地供应状况同比状况
指标
07年
08年
同比指数
成交地块数量（幅）
36
25
-30.56%
成交占地面积（万㎡）
176.3
186.9
6.01%
成交建筑面积（万㎡）
523.43
438.99
-16.13%
出让金总金额（亿元）
128.84
107.78
-16.35%
楼板价（元/㎡）
2818.72
2455.20
-12.90%
2008年共成交土地25幅，总占地面积为186.9万平方米，同去年相比略有增长，但受一些多层成交的带动，建筑面积反而有所下降。
另外，受商品房市场的交易持续低迷影响，今年底价拿地已成为常见现象，因而导致年度的地价有所下降，出让金总额因此低于去年，平均楼面价同比下降了约12.9%。
三、2008年商品房市场动态
1、新商品房施工、新开工、竣工情况
08年以来大连市新商品市场受国家宏观调控的影响，市场交易持续低迷。
据大连楼盘统计网统计数据显示，今年新开工住宅面积同比下降，施工面积及竣工面积增长，商品房供应量充足，房价稳定。
从房地产在建施工面积来看，累计在建面积增大，今年创历史新高。
由于普通商品住宅用地的增加，截至10月底，全市商品房在建施工面积突破3000万平方米，达到3072.1万平方米，增长23.5%；
其中商品住宅2425.0万平方米，增长28.3%；
预计全年在建施工建筑面积将超过3600万平方米。
从房地产竣工面积来看，竣工建筑面积大幅增长。
1~10月份全市商品房竣工建筑面积299.3万平方米。
同比增长高达95.8%，其中商品住宅竣工建筑面积236.0万平方米，同比增长高达81.8%。
2008年全市住宅施工、新开工、竣工面积
月份
施工面积
新开工面积
竣工面积
累计（㎡）
同期（㎡）
同比（%）
1
——
2
5600320
3606936
55.3
159823
75435
111.9
128077
163519
-21.7
3
13736114
7725174
77.8
945488
571635
65.4
639359
337215
89.6
4
15148857
9715204
55.9
1519230
1224185
24.1
412394
55
5
16997455
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