冷库项目可行性研究报告Word格式.docx

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附表10项目投资现金流量表

附表11项目资本金现金流量表

附表12借款偿还计划表

附表13财务计划现金流量表

附表14资产负债表

附表15敏感性分析表

附图

附图1、项目区域位置图

附图2、XXX市金桔尔农产品电子交易物流中心总平面图

附件

1、项目单位营业执照（正本、副本）

2、机构代码证（正本、副本）

3、税务登记证

4、湖南省物流与采购联合会常务理事单位证

5、企业道路运输经营许可证

6、AAA物流企业资质证

7、项目选址意见书（2页）

8、土地批文

9、林地核准书

1总论

1.1项目名称与拟建地

农产品冷链物流项目。

拟建地为XXX市国家农业科技园内，XXX市金桔尔农产品电子交易物流中心。

1.2项目概况

项目规划总占地面积10亩，投资8600万。

总建筑面积20160平方米，（包括接待收检区380平方米、冷却物冷藏库12740平方米、常温储藏库5040平方米、办公与配套面积2000平方米）。

建设内容：

物流中心包括收检区、冷却物冷藏库、分包常温储藏库（车间）、电梯机房，地下车库、厨房、设备用房，另购置冷冻、冷藏、食品分包机械等设备、培训中心、信息中心。

农产品仓储中心：

采用最新冷库技术，高标准建设冷却物冷藏库，建设相关配套辅助设施（卸货平台、收发货区、变配电站、空调机房、控制管理室等）。

冷链物流配送体系：

整合区域各类运输车辆50台，购置城市共同配送车辆20台。

冷链物流交易信息平台：

搭建基于移动电子商务技术的实时共享物流交易信息平台，切实提升物流信息化水平。

实时监控与全程溯源体系：

利用物联网、云计算等技术引入高端农产品冷链监测系统中，实现全程覆盖的冷链网络实时监测，通过无线技术把温度实时上传到网络服务器、分级报警，在优化冷链保障系统的同时，让供应链参与方直观体验和参与监督高端农产品冷链全过程。

物流综合服务平台：

建设综合办公服务区和物流信息服务区。

其中综合办公服务区建筑面积1200㎡，物流信息服务区800㎡。

工程建设总工期24个月，即2014年8月至2016年8月。

1.3报告编制的依据

▲国家发展和改革委员会《国家发展改革委关于印发农产品冷链物流发展规划的通知》（发改经贸[2010]1304号）

▲中共中央、国务院《关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》（中发〔2009〕1号）

▲国务院办公厅《关于搞活流通扩大消费的意见》（国办发〔2008〕134号）

▲国务院《关于当前稳定农业发展促进农民增收的意见》（国发〔2009〕25号）

▲国务院办公厅《关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》（国办发〔2008〕11号）

▲中共中央、国务院《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》

▲国务院关于印发《物流业调整和振兴规划（国发〔2009〕8号）》通知

▲商务部等《关于加强农村市场体系建设的意见（商建发[2008]183号）》

▲农业部《关于加强农产品市场流通工作的意见（农市发[2005]12号）》

▲商务部《农产品批发市场食品安全操作规范（试行）》

1.4报告编制的范围

1、阐述项目建设的背景和必要性。

2、阐述国内外农产品流通和冷链物流发展状况。

3、进行市场分析和需求预测。

4、阐述项目场址情况和建设条件。

5、提出工程建设方案。

6、提出组织机构设置的设想。

7、提出项目实施计划安排设想。

8、提出项目的投资估算。

9、进行项目效益分析和评价。

1.5研究结论

综合分析结论：

项目的建设既是必要的，也是可行的，项目有着良好的社会效益和经济效益，应抢抓发展机遇，加快项目建设进度。

主要经济指标（一期）

序号

项目名称

单位

指标

备注

1

总投资

万元

8600.00

1.1

建设投资

8320.00

1.2

铺底流动资金

280.00

2

资金筹措

2.1

自筹资金

2580.00

2.2

银行贷款

6020.00

3

投资回收期

年

4.94

包括建设期税前

4

全部投资所得税后财务指标

4.1

内部收益率

%

19.42

4.2

净现值（Ic＝12%）　

11005

5

全部投资所得税前财务指标

5.1

19.2

5.2

24889

6

盈亏平衡点

45.15

2项目背景及建设必要性

2.1项目背景

冷链物流作为物流产业的重要分支,近年备受关注,特别是2009年国家物流业调整和振兴规划出台之后，国家多个部委开始重视冷链发展,国家放心肉工程等示范项目随之启动。

2010年6月国家发改委又发布了农产品冷链物流发展规划，冷链物流市场将得到迅猛发展。

湖南省制定了《物流业振兴实施规划（2009-2011年）》，其中，物流园区工程建设是国家和省级规划的发展重点工程之一。

《农产品冷链物流发展规划》（简称《农规》）提出了我国冷链物流的发展目标：

到2015年，建成一批效率高、规模大、技术新的跨区域冷链物流配送中心，冷链物流核心技术得到广泛推广，形成一批具有较强资源整合能力和国际竞争力的核心冷链物流企业，初步建成布局合理、设施先进、上下游衔接、功能完善、管理规范、标准健全的农产品冷链物流服务体系。

肉类和水产品冷链物流水平显著提高，食品安全保障能力显著增强；

果蔬冷链物流进一步加快发展。

《农规》的推动和落实，预示着我国冷链物流产业正在迎来飞速发展的高潮期。

从《农规》提出的发展目标看，到2015年，果蔬、肉类、水产品冷链流通率分别由5％、15％、23％提高到20％、30％、36％以上，增长幅度分别为300％、100％、57％，冷藏运输率分别由15％、30％、40％提高到30％、50％、65％左右，增长幅度分别为100％、67％、63％，流通环节产品腐损率分别由20～30％、12％、15％降至15％、8％、10％以下，分别下降40～50％、33％、33％。

幅度之大、力度之强，前所未有。

这是我国经济发展到现阶段的必然要求，也是冷链物流行业难得的发展机遇，更是整个行业所面临的重大使命。

2.2项目建设必要性

从国际农产品流通产业发展的经验看，发达国家已经建立了“从田间到餐桌”的一体化冷链物流体系，不仅确保了产品质量，而且提高了农业效益。

随着我国经济和社会的快速发展，对加快发展农产品冷链物流提出了更高的要求。

1、加快冷链物流发展是适应农产品大规模流通的客观需要。

经过改革开放30年的发展，我国农业结构调整取得显著成效，区域和品种布局日益优化，使农产品流通呈现出了大规模、长距离、反季节的特点，对农产品物流服务规模和效率提出了更高的要求。

一是随着农产品区域生产布局的细化，农业特色产区加快发展，生鲜农产品的区域规模化产出，迫切需要加快发展农产品跨地区保鲜运输；

二是农产品反季节销售加快发展，急需进一步提高低温储藏保鲜水平。

从今后一段时期农业结构加快调整优化的需要看，加快发展农产品冷链物流也是适应我国生鲜农产品大规模流通的客观需要。

2、加快冷链物流发展是满足居民消费的必要保证。

随着城乡居民消费水平和消费能力的不断提高，我国生鲜农产品的消费规模快速增长，居民对农产品的多样化、新鲜度和营养性等方面提出了更高要求，特别是对食品安全的关注程度不断提高。

加快发展农产品冷链物流已经成为提升农产品消费品质，减少营养流失，保证食品安全的必要手段，是满足居民消费需求的必要保证。

3、加快冷链物流发展是促进农民增收的重要途径。

长期以来，我国农产品产后损失严重，果蔬、肉类、水产品流通腐损率分别达到20－30％、12％、15％，仅果蔬一类每年损失就达到1000亿元以上；

同时，受到生鲜农产品集中上市后保鲜储运能力制约，农产品“卖难”和价格季节性波动的矛盾突出，农民增产不增收的情况时有发生。

发展农产品冷链物流，既是减少农产品产后损失，间接节约耕地等农业资源，促进农业可持续发展的重要举措，也是带动农产品跨季节均衡销售，促进农民稳定增收的重要途径。

4、加快冷链物流发展是提高我国农产品国际竞争力的重要举措。

我国生鲜农产品生产具有较强的比较优势，但是由于冷链发展滞后，我国蔬菜、水果出口量仅占总产量的1～2％，且其中80％是初级产品，在国际市场上缺乏竞争力。

特别是随着近年来欧盟、日本、美国等发达国家不断提高进口农产品准入标准，相关质量、技术和绿色壁垒已经成为制约我国农产品出口的重要障碍。

加快发展农产品冷链物流，已经成为提高出口农产品质量，突破贸易壁垒，增强国际竞争力的重要举措。

随着我国经济持续快速发展，城镇化水平不断提高，城乡居民对于农产品的消费需求正在持续增长，尤其是农村人口正在加快进城，带来了生活方式的巨大改变，伴随着城市人口的持续增长，对于农产品的需求总量也在大幅增加。

目前我国正面临转变经济增长方式的重要任务，过去主要由出口和投资拉动经济的发展模式已难以持续，加快城镇化进程、扩大内需、增加消费将会成为推动经济增长的新的动力。

我国城镇化率的不断提高和城市居民不断增长的消费需求，将对冷链物流发展提出更高的要求。

2.3项目建设单位业务背景分析

XXX市金桔尔物流有限公司是一家具有现代化物流供应链管理模式的现代物流有限公司。

公司前身是2005年由董事长董敏勇在深圳成立雅晴物流公司，为了扩大经济业务的发展，于2009年在湖南XXX另成立了一种新理念的雅晴物流分公司，坐落于湖南南部，湘江河畔XXX市冷水滩区凤凰园开发区，2010年，更改为XXX市金桔尔物流有限公司。

XXX市金桔尔物流有限公司拥有完备的基础设施，自置物业，融办公、运输、仓储、装卸、包装、流通加工、配送、海关监管货物停车修理、配件、食宿于一体，自有可控车辆300余辆。

我司与湖南褔田汽车总代理达成协议将在三月份购置车辆10辆，已预交压金50万元。

现在全国10多个省、市、自治区近30多个大中城市建立了合作网络公司，与国内外200多家企业建立了长期的合作关系。

XXX市金桔尔物流有限公司主要经营范围：

货物的运输、配送、仓储、搬运装卸、集装箱海关监管进出口等业务，以及服务相关的物流信息环节。

随着各地供货市场不断增大，我公司分别以华南、华北、华东、西南、华中为主干线，全国开拓全国各地的整车、零担业务，并开设了50多条短途专线及20多条长途专线，以做到天天发车、准点发车、准点到达、全程高速、安全、快捷、送货及时。

经过数年的市场开发的网络建设，现已一直成为广东地区极具有影响力的速递品牌。

公司成立以来，我公司一直与深圳白沙物流、深圳市来福物流、江西廷华物流、佛山豪竣物流等多家物流企业联营，并成为XXX湘江纸业、XXX凯恒造板厂、汕头达濠市政、广西桂林新京宏瑞、XXX熙可罐头厂、都成天之果等全国200多家大中型企业办理运输、进出口物流业务，同时在服务方面赢得很多企业的认可及好评。

2.4项目建设条件分析

2.4.1XX