地产楼盘月度营销策划方案Word格式文档下载.docx
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122
62
26
236
380
429
357
59
由图表可见：
1、目前区域市场产品供应方面要集中在100—119㎡紧凑三房；
120—129㎡舒适三房，和
130—140㎡之间的大三房、四房。
120㎡左右的产品。
市场借鉴
1、项目主要面临来自凤凰城和仟禧庄园的竞争，户型面积区间为
2、三环花园有较多量的小面积两房和三房，与项目项目的99㎡小三房形成一定竞争。
二）、竞争楼盘品质横向对比
楼盘名称
区位
交通
配套
环境
建筑立面
园林景观
建筑用材
科技配置
户型结构
物业管理
合计
兰庭公馆
★★★★
★★★☆
★★★
★★★★☆
★
33.5
☆
★★★★★
43
三环花园
★★
32
千禧庄园
无
32.5
★★☆
25
34
通过竞争项目品质横向对比，凤凰城的综合品质相对较高，项目高于兰庭公馆、三环
花园、仟禧庄园。
（三）、目前竞争楼盘价格趋势
价格
竞争楼盘成交价格趋势
兰庭公馆
三环花园
仟禧庄园
公园首府
3500
3400
3000
3000/3100
2700
3080
3280
3050
通过价格比对，项目在价格上远低于兰庭公馆、凤凰城，而略高于三环花园和仟禧庄
园，但与仟禧庄园的洋房价格接近。
（四）、竞争楼盘优惠措施及促销政策
九润泓郡
优惠额度
优惠
20000
优惠15000，部分房源优惠39999
优惠30000
开盘当天送5000购房券，小高层2899起
15000
优惠25000
促销政策
首付6万两年免息；
楼王加推5
千抵1万；
商铺2万抵3万
首付1万，买小三房
住宅1千抵2万，商铺10万抵20万，开盘抽汽车
首付2万分期
首付4.5万分期
项目在市场上的优惠幅度属于较少之列，唯有首付分期中的第一次首付款比例略占优
势。
五）、竞争楼盘营销活动
竞争对手营销活动
9月1—6日
9月7—13日
9月14—20日
9月21—27日
9月27—30日
9月12/13日1元竞拍活动
9月20日舞台剧
9月25-28日趣味猜字游戏、到访领月饼
8月26日-9月6日涂鸦大赛
9月15日冰雕结束，低调开盘；
9月12日丝网花DIY
9月23-9月29日玩微信游戏赢月饼
送月饼
1、2、3号楼选房
仟禧庄园
9月25日答谢会，26日全民马拉松，并开盘
9月10日起教师节活动
9月12/13日寿司和曲奇饼干DIY
9月12日起送文具活动
9月26/27日中秋节吃月饼、猜灯谜、马克杯活动
项目项目在活动上略多于其他项目，但项目活动为销售现场带来大量的到访，很好的营造了现场的人气和氛围，为现场逼定成交创造了良好的条件，并积累了大量的客户资源。
二、项目第三季度项目现状分析
（一）三季度成交客户分析
第三季度总计来访新客户277组，成交81组，其中正常成交42组，老带新成交28组，全民营销成交11组，第三季度（7、8、9月）共销售房源81组，针对成交客户的情况分析如下：
1、成交客户的认知途径分析
认知
广播
单页
电视
户外
活动
朋介
公交
路过
途径
老带新
车体
数量
3
8
2
4
23
7
14
比例
4.4％
12％
3％
6％
9％
34.3％
10.4％
20.9％
由上可看出，成交客户中老带新和路过占比最大，其次为朋介、单页和活动，亦占有定比例。
2、成交客户所在区域分析
地址
县
城
城关
乡
孟
寨
仪
封
小宋
闫楼乡
固
阳
南
彰
张君
墓
葡萄
架
红
庙
爪
营
坝
头
许
贡
谷
姜
楼
外
地
1
5
34％
11.％
5.9％
1.5％
4.4％
5.9％
7.4％
从成交客户的区域来看，项目的主力客群主要分布在__县城和城关乡
3、成交客户的年龄分析
年龄
90后
（25）
85后
（30）
80后
（35）
70后
（45）
60后
（55）
50后
（65）
17
20
17.9％
25.3％
30％
8.9％
购买人群年龄段主要集中在25-30岁之间，其次在35-45岁之间
4、成交客户的职业分析
职业
公务员
教师
医生
务农
外地务工
个体户
13
37.3％
7.5％
20.8％
19.4％
购买人群职业范围主要集中在公务员群体，其次为外地务工人员和个体老板。
（二）三季度成交情况分析
1、成交房源所在楼栋情况
月度楼栋销售套数
楼号
月份
7月
8月
9月（22日）
占比
1号楼
10
15%
2号楼
9%
3号楼
6%
5号楼
5%
7号楼
7.5%
8号楼
9号楼
11号楼
35%
16号楼
总计
31
19
16
66
销售的房源中，11号楼占的比例最大，主要为120㎡房源，且该楼后加推，房源相
对充足。
529630
套数
7-9月每栋楼成交情况对比
1号楼
2号楼
3号楼
5号楼
7号楼
8号楼
9号楼
16号楼
9月
7月8月
2、成交户型面积情况分析
月度销售户型面积
面积
月
份
99.47㎡
21%
112.76㎡
113.60㎡
1.5%
114.58㎡
114.72㎡
4.5%
120.67㎡
121.50㎡
9
14%
123.21㎡
126.25㎡
26%
143.12㎡
从成交房源的户型来看，126.25㎡的销售最好，113.6㎡的户型相对滞销。
3、成交客户促销政策情况分析
促销政策
低首付
特价房
全款分期
正常付款
销售套数
41
14.9％
67.1％
总结：
通过上述数据可以看出，今年第三季度销售最好的房源是120多㎡的大三房，房
源多集中在1#和11#，此两栋楼为后期加推，房源比较充足。
99㎡小三房销售尚可。
销售较差的为110多㎡房源，目前存量较多，且分布楼栋较多。
从现场促销政策看，选择特价房的客户相对较多，价格仍为最大因素。
四、10月份的工作重点及销售任务
1、工作重点
（1）本月销售任务较重，因此销售目标是本月第一重点工作；
2）销售过程中，侧重去化存量较大房源，110㎡-115㎡面积段；
3）在销售为主的前提中，兼顾二期认筹；
4）对剩余房源进行销售控制。
2、剩余房源梳理
楼栋
99.47
㎡
112.76
113.6
120.12
121.5
123.21
126.25
143.12
楼栋总套数
27
58
90
36
升级会员 