房地产交易制度政策房地产所有制和使用制Word格式.docx

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他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。

在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。

用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。

担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。

　　二、房地产所有权

（一）房地产所有权的概念和权能

　　房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

房地产所有权人通常又称为房地产所有人、所有者。

所有权的上述占有、使用、收益和处分四项内容，在理论上通常被认为是所有权具有的四项基本权能。

（1）占有。

占有是对房地产的实际掌握和控制。

拥有一宗房地产的一般前提就是占有，这是房地产所有权人直接行使所有权的表现。

所有权人的占有受法律保护，不得非法侵犯。

占有通常为所有权人行使，但也可依法或者依所有权人的意志交由非所有权人行使。

因此，所有权和占有既可结合又可分离。

（2）使用。

使用是对房地产的运用，以便发挥房地产的使用价值。

拥有房地产的目的一般是为了使用。

但房地产所有权人可以自己使用，也可以授权他人使用。

在所有权人将使用权交由非所有权人行使的情况下，所有权人并不丧失所有权。

这些都是所有权人行使使用权的行为。

因此，使用权和所有权既可结合又可分离。

　　（3）收益。

收益是通过房地产的占有、使用等方式取得经济利益。

使用房地产并获得收益是拥有房地产的目的之一。

收益也包括孳息。

孳息分为天然孳息和法定孳息。

例如，果树结果属于天然孳息，出租房屋所得租金属于法定孳息。

　　（4）处分。

处分是对房地产在事实上和法律上的最终处置，包括出租、出卖、赠与、抵押等。

处分权一般由所有权人行使，但在某些情况下，非所有权人也可以有处分权。

例如，土地所有权人可授权土地使用权人行使部分处分权。

　　占有、使用、收益和处分四项基本权能，构成所有权完整的权能结构。

如果说所有权是一级权能，则占有、使用、收益和处分等权利是二级权能。

二级权能具有相对的独立性，它们在一定的条件下同一级权能相分离时，一级权能不会因此而丧失，其条件是拥有二级权能者对所有权人应尽一定的义务或者在一定期限后将分离的二级权能复归于所有权人。

（二）房地产所有权的特性

　　房地产所有权具有下列特性。

（1）完全性。

房地产所有权是房地产为一般支配的完全权。

所有权作为一般的支配权，是用益物权、担保物权等他物权的源泉。

与所有权不同，他物权仅在使用收益上于一定范围内有支配权。

（2）整体性。

或者称为单一性。

房地产所有权对房地产有统一支配力，是整体的权利，

　　不能在内容或者时间上加以分割。

房地产所有权人可以在其房地产上设定他物权，即使其房地产的占有、使用、收益和处分等权能分别归他人享有，但房地产所有权人的所有权性质不受影响。

　　（3）恒久性。

所有权有永久性，其存在没有存续期间，不因时效而消灭。

　　（4）弹力性。

房地产所有权人在其房地产上为他人设定权利，即使所有权的所有已知表征权利均被剥夺，仍然潜在地保留其完整性，这种剥夺终止后，所有权当然地重新恢复其圆满状态。

当房地产被他人非法占有时，无论被任何人或任何组织控制，房地产所有权人都有权索回。

　　（5）绝对性。

与债权相比，所有权不待他人积极作用而实现。

而债权的行使必须以债务人的积极协助（即履行债务）为条件。

　　（三）房地产所有权的种类

　　房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。

单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权。

共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。

共有又分为按份共有和共同共有。

按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权；

共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。

建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权（该部分通常为单独所有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有）专有部分以外的共有部分的持份权（该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有）和因共同关系所产生的成员权构成。

　　房地产所有权具体有土地使用权和房屋所有权。

我国现行的房地产所有制是土地只能为国家所有和集体所有，房屋可以私人所有，其中住宅主要为私人所有。

因此，我国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，房屋所有权则有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。

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　　三、房地产他项权利

（一）建设用地使用权

　　建设用地使用权通常称为国有建设用地使用权，过去称为国有土地使用权，简称土地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

建设用地使用权可以通过出让、划拨、租赁、作价出资（入股）和授权经营等方式取得。

　　建设用地使用权实质上是利用土地空间的权利，可称为空间利用权或空间权。

物权法第一百三十六条规定：

“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

”因此，一宗土地的空间，可以分割为很多个三维立体“空间块”，分别成为独立的“物”，可以分别出让、转让等。

（二）宅基地使用权

　　宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

　　（三）土地承包经营权

　　土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

　　（四）地役权

　　地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。

上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。

最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权具体称为通行地役权。

例如，甲乙两单位相邻，甲单位原有一个东门，为了解决本单位职工上下班通行方便，想开一个西门，但必须借用乙单位的道路通行。

　　于是甲乙两单位约定，甲单位向乙单位支付使用费，乙单位允许甲单位的职工通行，为此双方达成书面协议，在乙单位的土地上设立了通行地役权。

此时，乙单位提供通行的土地称为供役地，甲单位的土地称为需役地。

具体的地役权还有排水地役权、眺望地役权等。

　　（五）抵押权

　　抵押权是指债务人或者第三人不移转房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。

上述债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，用于担保债务履行的房地产为抵押房地产。

　　（六）租赁权

　　房地产租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地权利人那里取得的占有和使用房地产的权利。

第二节　房屋所有制

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　　一、城镇房屋所有制

　　改革开放以来，特别是随着城镇住房制度改革的深入推进，我国城镇已不再是过去那种单一的公有制，而是多种所有制并存，其中城镇住宅以私人所有为主。

城镇的类型主要有：

　　1.按所有制结构划分

　　我国现阶段的房屋产权，按照所有制的不同，一般划分为下列4种类型。

　　1）全民所有制房产。

它是国家财产的重要组成部分。

国家按照统一领导、分级管理的原则，将房地产授权国家机关、人民团体、企事业单位和军队分别进行管理。

这些单位在国家授权范围内，对国有房地产行使占有、使用、收益和处分的权利，同时负有保护国有房地产不受损失的义务。

被授权单位转移或处置房地产时，必须按照有关规定，报经上级主管部门批准。

　　2）集体所有制房产。

它是社会主义劳动群众集体组织所有的房地产。

集体组织依法对其享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　3）私人所有房产。

它是公民个人所有的房产。

我国宪法规定国家保护私人房产。

产权人依法享有占有、使用、收益、处分等权利。

目前私人所有房产大部分为住房，住房又分为商品住房、保障性住房、已购公有住房、军产房等。

　　4）外资及中外合资房产。

外资房产是指外国政府、企业、团体和侨民所有的房产。

中外合资房产是指我国企业或私人同外国企业、私人合资经营的房产。

　　5）其他房产。

如宗教房产、私营股份公司房产等。

　　2.按产权占有形式划分

　　房屋产权按占有形式划分，可分为单独所有和共有两大类。

　　1）单独所有房产：

是指房屋产权人单一，即房屋所有权只归一个产权人所有。

　　2）共有房产：

是指房屋产权为两个或两个以上的产权人所共有，包括公民个人共有房产，公民与集体、国家共有房产以及外国企业与中国企业的共有房产等。

　　由于资金和实际需要的限制，绝大多数居民不可能也没有必要购买整幢房屋，而是购买一幢房屋内的一个或数个独立的单元房产，因此，普遍存在建筑物区分所有权。

《物权法》为适应现实的要求，对建筑物区分所有权首次通过立法的方式予以明确，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：

　　一是对专有部分的所有权。

即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；

也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；

还可以用来抵押贷款或出售给他人。

　　二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。

即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；

对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。

　　三是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。

　　业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体。

在上述这三个方面的权利中，专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。

如果业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让。

　　二、农村房屋所有制

　　长期以来，我国农村房屋实行农民自建、自用并以农民私有为主的制度。

农民对宅基地拥有使用权，对在宅基地上建造的房屋拥有所有权。

由于多种原因，过去对农民所有房屋所有权的确权登记工作并不完善。

《物权法》颁布后，为进一步维护农民合法权益，农村集体土地上房屋确权登记工作已稳步推进。

　　伴随着我国20世纪90年代开始快速推进的城市化进程和住房商品化演进，我国很多大中型城市及其近郊，出现了以城中村改造、新农村建设、