郑东新区白沙片区敬业路以东绿博大道以北地块可行性研究精简版1224Word文档下载推荐.docx
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开发程度
牟政出〔2016〕199号（网）
敬业路东侧、玉溪路南侧、龙福街西侧、绿博大道北辅道北侧
31127.07
城镇住宅
2.5
＜25
＜80
＞30
≥15007.6
70
23000
34500
12000
交付时达三通一平
二、目标地块出让相关信息
（一）出让要求
地块于2016年12月24日进行招拍挂公示，竞买申请截止时间为2017年1月19日，限时竞拍开始时间为2017年1月22日。
地块挂牌起始价23000万元，熔断地价34500万元，竞买保证金23000万元，最高限价12000元/㎡。
（二）招拍挂形式
地块属于郑东新区，根据最新政府调控政策，采取“限地价，竞房价”形式。
地块起始地价为2.3亿元，溢价50%后熔断，熔断地价为3.45亿元，熔断后启动竞房价，最高拍卖限价为12000元/㎡，开发企业向下竞拍房价，价低者得。
三、目标地块市场分析与机会选择
（一）郑州市商品住宅市场概况
2016年1-11月份商品住宅供应面积1176.37万㎡，同比上涨35.3%，销售面积1318.22万㎡，同比上涨63.9%。
整体成交均价9998元/㎡，同比上涨1.9%。
（二）区域土地市场概况
项目周边土地出让较少，价格相对稳定，其中7月出让地块楼板价1800元/㎡，9月份政府出台新政，土拍采取“限地价竞房价”的形式。
10-11月处于短期土地调控期，市场暂无土地竞拍。
2016年1-11月份项目周边成交地块
地块名称
拿地日期
用地性质
占地（亩）
建筑面积
成交总价
每亩单价（万元）
楼面地价
开发商
（万㎡）
（万元）
（元/㎡）
碧桂园地块
2015/8/26
居住用地
54.8
36526.7
7940
144.9
869.5
碧桂园
保利地块
50.52
3.5
33680
9060
179.3
768.57
保利
正商地块
2016/7/1
批发零售、住宿餐饮用地
38
4
25333.3
18500
486.8
1824
正商
（三）区域竞品及价格情况
白沙片区房地产市场，整体偏改善，目前区域内高层均价11000元/㎡，洋房均价15000元/㎡，受三季度整体住宅市场火爆的影响，片区内住宅价格涨幅较大。
具体如下：
1、融创象湖壹号
规划洋房14栋，叠墅2栋，大平墅2栋及高层6栋，产品从80-300㎡两房、三房到墅级洋房、别墅。
项目于2016年6月18日在会展中心首次开盘，别墅均价25000元/㎡，洋房均15000元/㎡，小高层均价12500元/㎡，高层均价1000元/㎡。
2、吉地澜花语
规划建设22栋楼，涵盖11栋电梯洋房、2栋小高层、7栋高层、1所幼儿园和1栋商业。
高层均价10000元/㎡，洋房均价16000元/㎡。
3、东润城
高层均价约11000元/㎡，洋房12000元/㎡，联排26000元/㎡，双拼35000元/㎡。
4、碧桂园翡翠湾
一期高层已售罄，仅剩部分联排别墅在售，户型面积为390-410平米左右，整体均价为800万/套。
项目于2016年8月13日首次开盘，精装高层均价10000元/㎡，别墅均价16800元/㎡。
综述，区域内价格采取政府审批制，政府预售指导价将略低于区域网签均价，因此区域未来销售价格将低于目前市场售价。
四、项目定位
（一）总体定位
顺应市场调整形势，结合本项目区位发展情况及地块资源，计划针对城市青年刚需客户打造宜居社区，项目整体定位于：
城市菁英公园美宅
（二）总体规划
以土地价值最大化、后期溢价保证为原则进行物业规划。
（三）产品配比与分布
容积率为2.5，适宜打造小高层/高层产品，根据区域属性及项目定位，产品建议85-90㎡两房，115-130㎡三房，160㎡四房。
产品配比如下：
地块
产品类型
户型面积（㎡）
套数
套数配比
面积
面积配比
114
小高层
85-90㎡两房
178
27%
15130
20%
115㎡三房
263
40%
30245
130㎡三房
174
26%
22620
30%
160㎡四房
47
7%
7520
10%
合计
662
100%
75515
地下室按照住宅套数的90%规划。
车位按照每100㎡配建一个停车位计算。
（四）产品竞争力研究
考虑目前市场“限房价竞地价”的背景，新项目获取将势必降低开发成本，减少在高附加值方面如精装标准等方面的打造。
项目计划重点在物业服务方面提升，引入品牌牌物业如北京鲁能物业，在成本可控范围内，提高产品竞争力。
（五）价格策略
在售产品价格以及地块销售周期：
114号地住宅全盘均价12000元/㎡，预计销售周期为18个月。
具体见下表：
物业类型
销售面积（㎡）
整盘均价单价（万元/㎡）
总案值（万元）
备注
1.2
90618
/
地下室
5615
0.3
1685
建筑密度按照18%计算
车位
993个
12万/个
11916
车位按照1:
1.5算
小计
111370
104219
五、开发与销售计划
（一）开发节点安排
按照2017年三季度开盘的目标，主要开发节点安排如下：
序号
工作名称
计划完成时间
1
取得《国有土地使用权证》
2017年3月1日
2
取得《建设用地规划许可证》
2017年4月7日
3
取得《建设工程规划许可证》
2017年4月11日
取得《建筑工程施工许可证》
2017年5月10日
5
确定总包单位
2017年4月3日
6
出零米（首批开盘楼座）
2017年5月20日
7
取得《预售许可证》（首批开盘楼座）
2017年7月26日
8
首次开盘
2017年8月1日
9
首期竣工
2018年9月15日
10
首期交房
2019年6月30日
（二）销售计划
住宅考虑市场热度下降，去化相对较慢，预计分15个月进行销售,月均去化约0.42万㎡。
年度
2017年
2018年
2019年
114号地
30206
45309
销售金额（万元）
36247.2
54370.8
销售回款（万元）
25373.04
10874.16
6、成本分析
预计总投入90525.78万元，可售单方成本7690.3元/平米（含税）。
七、投资风险评价
1、竞争风险
区域市场及郑州城市房地产不断升温，2013年白沙正式化区为郑东新区，白沙片区作为继郑东新区发展的下一个十年区域，板块价值凸显，热度高涨，该板块成为众多开发商追捧的重点区域，且不乏有品牌开发企业为进驻郑州开拓市场而不惜低利润拿地。
2、经营风险
第一，限地价竞房价的土拍模式，对企业开发及成本控制提出新的要求。
第二，10月限购限贷政策出台，12月21日调控进一步升级，政府加大价格管制，预计将对房地产市场的限制作用加强，市场存在一定下滑风险。
八、拿地工作建议
本项目对于集团公司布局中原，扩张战略版图和提升品牌影响力具有较大意义。
建议：
1、本着“保障利润，积极参与”的原则参加项目竞拍。
2、各地块以利润率10%时地价作为投标控制线。
地块土地溢价50%时启动竞房价机制，各利润点下住宅售价情况如下：
114#地块地价溢价50%
销售利润率
土地价款
综合楼面地价
（元/平米）
总成本
房价
13.14%
4433
90526
10.00%
89356
11346
5.00%
88550
10542
0.00%
87837
9831
3、同时请集团财务资产部予以临时性资金支持，保证顺利报名。
若竞买成功，请集团财务资产部做好后续资金支持。
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