酒店前期介入管理方案Word文档格式.docx

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所以在前期介入阶段，物业公司为保证日后会所的良性运行提出可行方案，否则亏本经营，将会使会所功能下降，甚至形同虚设，最终导致业主的物业水准大跌。

2.有利于提高房屋建造质量

由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露的各种质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。

另外在施工管理时候，开发商会派出工程师配合工程监理对施工单位进行管理，但是由于人员少，而且工程监理有时会对不规范的操作网开一面，所以工程质量还会存在一定问题，但是物业公司维修人员介入施工现场管理，绝不会通融，会要求施工单位严格按照设计图纸施工，因为日后出现的任何建筑质量问题，首先业主找的是物业公司，所以可以提高房屋建筑质量。

3.有利于保证物业的使用功能

物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。

4.有利于加强对所管物业的全面了解

物业管理公司要想做好物业及其附属设施维修养护工作，必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。

管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一点差距，如布置管线时不在现场作记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。

相对来说，物业管理人员对土建结构部分了解的不用太深，而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握，便于后期管理。

由于加强了对所管物业的全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了坚实的基础，可提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。

5.前期介入有利于后期管理工作的进行

物业管理公司通过前期介入，保证了设计、建造质量和对物业的全面了解，对后期的物业管理就带来了很多便利，既便于维修保养计划的安排与实施，又能保证维修质量，从而提高了维修质量和工作质量。

同时，在前期管理中，经过一段时间的磨合，便于顺通环卫、水电、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系。

建立畅顺的服务渠道。

有利于管理工作的进行。

6.有利于树立物业管理公司的形象

如果接管与入住同步进行，物业管理公司即使再努力，也会被各项繁杂事物搞的焦头烂额，折腾不出头绪，并且容易忙中出错，以致严重影响物业管理企业的专业形象。

第二篇前期介入的工作内容

1.前期介入的一般程序：

由地产、物业双方确定工作内容要求，并由物业组成前期工作小组，制定工作计划并按照计划实施。

2.前期介入的工作内容：

前期介入主要分五个阶段实现：

规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段、验收阶段，项目入伙交付业主使用。

第一节：

规划设计阶段介入

规划设计阶段包括：

物业对项目的总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、等方面应注意的内容提出合理化建议。

规划设计评估的程序：

1.地产提前1个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。

2.物业接到书面知会后，于3日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。

3.开发资料包括：

企划文件（市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料），设计文件（规划图、建筑、结构设计说明书、电器设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等）。

4.地产接到资料目录后及时内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。

5、物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。

6.评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门。

7.物业相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。

8.评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。

9.经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司总经理审核签发。

10.物业公司总经理签发后，评估报告提交公司。

11.项目规划设计总体评估要点：

住宅区规划功能区分合理，居住秘密性和社区交流协调。

住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。

建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。

生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。

设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。

安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。

智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化大厦建设。

便于物业组织管理，节约管理成本。

项目规划设计分类评估要点：

1.安全布局

①便于安保管理区域分割，消除管理死角。

②便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。

③人员及车辆各出入口设置清晰，便于动态管理。

④安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。

⑤安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反映快速。

2．消防布局

①消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、温感、自动喷淋灭火）等充分合理，使用可靠。

②消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。

③消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。

3．交通布局

①各级道路的功能分配充分合理，有层次感、线路清晰，便于分流管理。

②主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

4．生活配置

①根据公寓周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。

②一般应考虑超市、医疗、教育、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。

③如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。

如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯需与住宅分开。

④如住宅区设置会所，宜独立设计，会所面积、活动项目宜根据住宅面积、档次、经营方式合理配置。

5．设备配套

①水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当的扩展余地。

②配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。

③沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。

④公共照明、楼道照明配置合理。

公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。

楼道照明宜采用节能自熄开关，可楼层需设疏散导向照明和灯光疏散指示标识。

⑤配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。

水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房或起住室，应采取隔音措施。

6．智能化配能

①安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、公寓巡更系统、电视监控系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安放系统，并与中央控制中心联网。

②网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台系统。

③设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。

④中央控制中心位置宜服务中心相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。

⑤智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。

7．房屋单体

①屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶满足其特殊要求。

②墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。

③楼板厚度与隔音符合国家规范。

④分户门宜采用统一制作的安全防盗门。

⑤外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。

⑥管道、管线布局合理，互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。

⑦宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。

出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。

⑧底层地平应充分考虑防潮措施。

⑨房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。

⑩阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。

8.室内配置

①室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑，卧室内宜避免对床直吹。

②室外空调机位应考虑外墙美观，设置统一机座，安全隐蔽。

③室外空调机位应考虑安全及维修便利，距离过近而对吹的室外机应相互错开与邻套住宅机座想邻时，应采取安全隔离措施。

④空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。

⑤室内空调洞设置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。

⑥当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。

如使用小型中央空调，层高应大于3.3米，并留有室外机位置。

⑦室内各类插座、开关位置合理，应与家俱和使用习惯一并考虑。

配电箱配出回路设计分配合理。

⑧电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。

⑨高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。

9.绿化配置

①绿化布置合理，乔木、灌木、花、草的配置层次布置丰富，数量品种充足，造型优美。

②绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。

③绿化品种适合当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长、成活率高、抗病虫性好。

④绿化品种便于养护，养护成本节约。

⑤绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。

⑥绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。

10.景观配置

①景观装饰布局合理，宜处于相