房屋建筑管理手册Word下载.docx
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3
房屋建筑保修及维修程序
WI/JZ-003
4
房屋建筑大中修、更新改造流程
WI/JZ-004
5
水电过户流程
WI/JZ-005
6
维修岗位设置原那么
WI/JZ-006
7
维修质量控制方法
WI/JZ-007
8
便民维修承诺制
WI/JZ-008
9
房屋维修的回访
WI/JZ-009
10
维修工作流程
WI/JZ-010
11
房屋维修标准
WI/JZ-011
12
维修效劳规程
WI/JZ-012
14
13
房屋建筑标识管理
WI/JZ-013
维修材料管理规定
WI/JZ-014
15
水池〔箱〕清洗规程
WI/JZ-015
16
园林水系管理规程
WI/JZ-016
17
动火管理规定
WI/JZ-017
18
计量器具检测规程
WI/JZ-018
19
房屋建筑管理相关记录
WI/JZ-019
名词解释 WI/JZ-001
1土建维修
指对房屋的根底、主体结构、门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修局部及道路场地等进行养护、修理。
2高级装修
业主或使用人为提高装修档次、或改变功能对房间进行的二次装饰、装修。
3土建小修工程〔日常养护〕
凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损登记为目的的日常养护工程为小修工程。
小修分零星养护和方案养护。
4土建中修工程
凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程为中修工程。
中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以上，中修后的房屋70%以上必须符合根本完好或完好的要求。
主要适用于一般损坏房屋。
5土建大修工程
凡需牵动或拆换局部主体构件，但不需全部撤除的工程称为大修工程。
大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上，大修后的房屋必须符合根本完好或完好的要求。
主要适用于严重损坏房屋。
房屋建筑维修模式及保养周期WI/JZ-002
根据民用建筑的特点，本着预防为主的指导思想，建立一种重监测、诊断、重保养，弱化中修作用，延长大修周期的维修模式，到达物业保值、增值的目的。
土建维修模式：
定期检查清洁，零星养护与方案养护相结合。
房屋土建局部保养周期
公共建筑设施名称
事项
方案养护周期
01
上人屋面
对损坏的面层进行修补
对分格缝用沥青进行勾缝
对天台泛水、变形缝进行处理
对屋面渗漏进行处理
每2年
02
外墙饰面
〔涂料、面砖〕
重点部位进行清洗
外墙裂缝修补、空鼓面砖更换，外墙整体清洗
涂料外墙粉刷
每1年
每3年
每5年
03
内墙饰面
涂料饰面重点部位粉刷
涂料饰面全面粉刷
瓷砖饰面空鼓更换
04
楼面、地面
磁砖地面空鼓、破裂更换
水泥地面起砂、裂缝修理
05
天棚
抹灰层空鼓处理
天棚重新粉刷
装修吊顶的调平、破损的处理
06
室外道路〔地面〕
大理石地面裂缝、缺角系统修补
广场砖地面破裂更换
草地多孔砖破裂更换
其它地面〔如碎石地面等〕修补
07
门窗
闭门器、门锁调校
变形复位
防腐防蛀处理
每半年
08
防盗网、花园围栏
根据损坏情况确定刷油漆时间
2-4年
09
沟井池渠
疏通、清淤
井盖、篦子刷漆
主排水排污管
疏通
刷漆〔如为铸铁管〕
每2月
给水管/消防水管
刷漆
挡雨篷
清洗、加固
玻璃幕墙
清洗
房屋建筑保修及维修程序WI/JZ-003
B/01/2
一、保修
请参考?
接管验收工作手册?
二、维修〔指保修期满后〕
1、维修责任
①物业公司承当房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套效劳设施的修缮责任。
②业主承当物业内自用部位和自用设备的修缮责任。
③凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。
2、维修保养
①方案
建筑物清洁保洁、灭白蚁，由分包该项工程的供方制定方案、方案，报品质部审批，审批后的方案，品质部、相关管理处、供方各留一份。
方案宜选用开元国际的表格填写。
每年初，维修班按公司规定制定土建局部保养方案，填写?
房屋建筑保养方案?
，报主管主任批准后，实施方案养护。
日常零星养护修理，主要通过巡楼护卫员每日巡查及维修人员巡查、业主报告等渠道收集。
巡楼护卫员在每日巡查时应注意所巡查范围内的公共设施状态。
如发现设施损坏故障，须于当日填写?
发现故障通知单?
并交与维修值班员。
假设递交?
三日后，该问题仍未整改，那么再次填写?
，直接递交给管理处主管主任。
新建、改建公共设施及管理用房由管理处提出需求，品质部负责设计、编制预算。
土建中修、大修方案由品质理部制定，并审查确定方案，编制或审查预算。
②实施
建筑物的清洁保养由供方按照合同要求、国家有关标准及开元国际有关企标中要求执行，填写相应的清洁记录。
房屋建筑保修及维修程序WI/JZ-003
B/02/2
管理处维修班及供方维修人员须按国家标准、标准、开元有关要求，按方案制定的时间对房屋共有局部的门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修局部及道路场地等进行养护、修理，填写?
房屋建筑保养记录?
。
方案养护所需人工应在?
中安排，实施时不再填写?
派工单?
零修工程，维修班接到通知单后，班长应及时在?
上填写维修内容，并指派人员修复处理，零修工程不得超过三天。
不能及时修复处理的应报告办公室，并说明原因，由主管主任按实际情况进行处理或向有关单位报告。
土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由品质部选择供方〔招标或指定合格的供方〕，组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由品质部组织有关人员〔相关管理处技术人员、品质部工程师或聘请的专家〕进行工程施工监督。
③检查
方案养护工程施工完毕后，由主管主任组织检查，并签署检查意见。
零星工程完工后，由班长进行检查并在?
上签署检查意见。
土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由管理处现场监督。
工程竣工后，由品质部组织验收。
验收合格，填写?
工程竣工验收证明?
，由施工单位、管理处、品质部在单上签字盖章。
不合格那么由施工单位整改，进行复验。
复验合格办理?
，未办理?
者不予结算工程款。
公司品质部每月组织一次月检，发现问题用?
缺陷消项记录?
通知相关单位。
④处理
各种检查中发现的不合格项，须限时进行返工、返修。
主管人员应定期对维修中发生的问题，分类统计，找出建筑易出的问题，维修人员的通病及手册中不合理的规定，上报公司进行预防、纠正。
房屋建筑大中修、更新改造流程 WI/JZ-004
未通过
通
过
水电过户流程 WI/JZ-005
B/01/3
一、用水过户办理方法
1、开展商供用水协议、供水合同执行单、缴清水费的专用发票。
2、自来水用户更名申请〔详样本〕。
提供公司帐号前必须经过公司会签。
3、深圳市城市供水用水合同〔自来水公司与物业公司签订〕
4、更名后的供水合同执行单〔同开展商的供水合同执行单，只是用户名不同，用水比例没变〕
5、变更用水比例后的供水合同执行单
注：
一般由开展商办理好用水比例变更后，再进行自来水用户更名。
也可以有变通方式，如让开展商补贴水费至定下的比例。
例：
居民用水由70%变至90%，在开展商未办下变更前，其中20%的差额由开展商补贴。
〔双方另签协议〕
办理用水比例变更需居民身份证/暂住证复印件、深圳市房地产买卖合同。
〔如果港澳人没有办理居留证，那么按商业用水收费。
〕
水费内因含有二次加压费，所以自来水公司暂未实行抄表到户，由管理处代收。
二次加压费为正常水费的20%
附：
自来水用户更名申请
原因：
更改户名的原因〔详细〕
“XX〞住宅小区今年X月已正式入伙，该楼共有住户XX户，已入伙XX户，完全具备入住的一切条件，现申请用水过户到深圳市开元国际物业管理。
原用户名称：
〔盖章〕新用户名称：
〔盖章〕
法人代表：
法人代表：
用水地点：
用水工程名称：
经办人：
经办人：
联系：
联系：
此表一经执行，原用户的用水指标那么全部转出给新用户。
此后，水费全由新用户支付。
〔法人代表证明书或法人授权委托证明书及上月水费发票复印件一份〕。
申请用户〔盖章〕
日期：
B/02/3
二、用电过户办理方法
1、新工程开工，开展商先办理用电许可证。
再根据用水情况，按变压器上报，申请办理供用电合同〔每个合同的编号对应相应变压器的编号〕
2、缴清电费的专用发票。
〔可与开展商协商缴费交接的具体时间〕
3、过户前办理抄表到户。
居民：
管理处填写?
信息采集表?
，包括业主名称、帐号及对应的电表表号，由供电局再进行核对。
管理处公共局部：
管理处提供帐号、单位名称、电表表号。
4、提供公司帐号前必须经过公司会签。
5、物管用电属其他类，是低压供电收费，如果相关管理处实际为高压送电，应向供电局要求返回设备维护费。
深圳市用电许可证说明供电局同意该物业指定的变压器用电，用电过户后，许可证不重新办理。
新装或增加用电设备，新增应事先向供电部门提出用电申请，核发用电许可证；
增加用电设备，凭用电许可证办理设备变更容量手续。
水电过户流程 WI/JZ-005
B/03/3
维修岗位设置原那么 WI/JZ-006
根据每个具体物业的情况不同，进行高效合理分配人员，综合考虑维修班工作内容，制订以下规那么：
一、定人原那么
1、综合考虑建筑物的类别：
居民住宅小区、写字楼、商场
2、考虑各不同物业类别的建筑面积
3、考虑重大设备的数量
4、考虑物业的规模系数
5、考虑物业的的新旧系数
计算结果小数位采取“四舍五入〞制得出最终维修班定人数。
二、定岗原那么
1、根据物业的大小，总建筑面积小于10万平方米的物业，只设维修班长；
总建筑面积超过10万平方米的物业，可以向公司申报申请增设维修主管。
2、维修班固定班长1名，设备值班人员2名，均应持有电工证；
其他人员优先考虑弱电工1－2名，管工1名，如果仍
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