01未知北京南瓜主体都市休闲观光园建设项目可行性研究报告文档格式.docx

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附表1—1：

土建工程投资明细表

附表1—2：

设备投资明细表

附表2：

流动资金估算表

附表3：

投资计划与资金筹措表

附表4：

总成本费用估算表

附表5：

固定资产折旧及无形和递延资产摊销估算表

附表6：

利润及利润分配表

附表6—1：

产品销售收入和销售税金及附加估算表

附表7：

财务现金流量表（增量全部投资）

附表8：

借款（含财政有偿资金）还本付息计算表

三、附图：

1、现状图

2、总平面布置图

3、工艺流程图

4、主要工程施工图

第一章项目总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

南瓜主题都市休闲观光园

1.1.2项目承办单位及法定代表人

项目承办单位：

北京东昇农业技术开发有限公司

法定代表人：

刘宝平

1.1.3拟建地点

1.北京市通州区于家务回族乡。

2.占地面积：

336亩

3.四至范围：

通房路以南，西马坊以北，中轴路以西，六支渠以东地段。

1.1.4可行性研究报告编制依据

1、农业部《农业和农村发展“十一五”规划》；

2、北京市《“十一五”时期农业和农村经济发展规划》；

3、北京市《关于发展都市型现代农业的政策意见》；

4、通州区《“十一五”规划》；

5、承办单位提供的有关本项目的地方政策、定额、标准、气象水文、地质数据等基础资料和文件。

1.2可行性研究结论

1.2.1市场预测和项目规模

本项目将以北京观光农业产业发展的市场需求为导向，以解决观光农业中出现的突出问题为着力点，聚集首都科技单位在南瓜等瓜类蔬菜品种资源上的雄厚储备，以及在观光农业设计、栽培与设施方面的技术优势，通过企业的市场化运作，建设一个特点鲜明、市场定位明确，产品延伸性长、附加值高，聚休闲、餐饮、娱乐、文化、科普为一体的南瓜主题观光农业园。

1.2.2主要建设内容

计划占地500亩（核心园200亩）的大型都市瓜菜观光采摘示范园区。

项目主要包括：

（1）核心智能温室9676.8平方米；

（2）展示及接待中心11941平方米；

（3）道路4500平方米；

（4）绿化工程9000平方米。

1.2.3主要建设条件

项目建设地点位于北京城市发展重点区域通州新城南部，区位优越，交通便利。

项目区土地储备充足，可以保证项目的土地需求。

开发实施的主体东昇农业技术开发有限公司具有加强的综合实力（资金、管理、技术储备），是项目成功的重要保障。

1.2.4项目工程技术方案

公司的科技人员与中国农科院、北京农科院等科研院所建立了紧密的技术合作关系，完全可以保证科技的先进性和项目实施的可行性。

1.2.5环境保护

工程在建设期间不会引起明显环境问题。

在生产过程中严格按照生产规范进行，不会对环境造成任何污染。

1.2.6市场营销及组织管理方案

公司制定了完备的营销策略。

为了实施该项目，公司专门成立了项目部，由董事长直接领导，负责项目的前期筹备工作和园区的建设，以及设备的选型、安装、调试和市场销售体系的建立。

1.2.7项目建设进度

项目的建设期为一年，项目实施时间为2007年8月－2008年7月，2008年8月开始试运行。

1.2.8投资估算和资金筹措

项目总投资3914.48万元，其中固定资产投资3707.43万元，流动资金133.25万元，建设期利息73.80万元。

资金来源：

申请银行流动资金贷款2000万元；

企业自筹:

1914.48万元。

1.3主要技术经济指标表

项目

指标

年均销售收入

3025.45万元

年均成本费用

1262.30万元

年均利润总额

1599.78万元

年均所得税

399.94万元

年均税后利润

1199.83万元

销售利润率

39.98％

投资利润率

32.69％

财务内部收益率（税后）

34.38%

财务净现值（税后）

5774.92

投资回收期（税后）

4.80年

1.4存在问题及建议

1.4.1存在问题

目前该公司在农业观光园的建设经营开发方面经验尚不足，同时在带动区域农业产业发展的能力上也有待加强，在对农民增收的辐射带动能力也亟待提高。

1.4.2建议

项目的实施应在政府财政资金的引导下，以市场为导向，以企业为实施主体，多元参与，依托技术依托单位的技术力量，利用观光园区原有的土地和设施，广泛吸收加工企业、旅游公司以及艺术团体或民间艺人参与园区建设与运营，充分利用各方的优势，实现优势互补，确保科研成果的高效集成与市场的良性运营。

给农民提供就业机会，带动农民致富。

第二章项目背景和发展概况

2.1项目提出的背景

2.1.1国家或行业发展规划

随着我国改革开放的不断深入、社会主义市场经济的不断发展以及很快的加入了WTO，农业发展面临着新的机遇和新的挑战，我国的农业结构和布局将发生很大的变化。

北京的农业也将在这个大的背景的变化中进入一个新的发展阶段，这个阶段不仅仅要完成为城市提供农副产品的任务，同时还面临着更加多样性的要求：

北京的农业要率先实现现代化，要提供优质的农副产品，要不断增加农民的经济收入，要为市民生存创造优美协调的生态环境。

北京市作为我国的政治中心和文化中心，经济发展必须与环境保护相协调，走可持续发展的道路。

在《首都城市建设总体规划》中，北京市科学地吸纳了国内外大城市建设的有益经验，提出要发展具有北京特色的现代化都市型农业。

上世纪90年代，我国农业观光、旅游、采摘在大中城市迅速兴起，休闲观光农业旅游项目主要分布在北京、上海和广州等大城市的近郊，出现了一批引进国际先进现代农业设施的休闲观光农业园，如上海旅游新区的孙桥现代农业园区、北京的锦绣大地农业观光园、苏州的大地园、无锡的大浮休闲观光农业园和珠海农业科技基地，其中广东珠海的“农科奇观”示范基地建设以蔬菜为主题的休闲观光农业园，独具特色，成为珠海十大旅游观光景观，每年吸引成千上万的游客。

发达国家在经济发展时期所带动的休闲观光农业快速发展的实践也有力地证明了这一点。

近几年来，北京休闲观光农业在市政府“221”行动计划的推动下已取得了丰富的阶段性成果，开始成为农业的主导产业。

各区县大力发展节日经济、假日经济，吸引城镇居民争相涌入郊区，享受新鲜空气、洁净水质和田园风光，拓展了农产品功能，提高了农业的利润空间。

据不完全统计，目前北京有大约400多个农业科技型的休闲观光园，其中大型的135个，由农户自发开展的季节性观光采摘的小型“菜园”超过10000个。

市级休闲观光园占7%，区级占90%；

从市级观光园投资经营主体构成来看，股份制的企业占73%，民营个体占33%。

在今后一段时间内北京仍处于休闲观光农业的快速发展时期，尤其随着国内城市居民假日经济的兴起与高收入群体的大幅增长，可以预测对休闲观光农业的需求也将保持一个旺盛的态势。

总体来看，北京主题观光园的发展已经迈出了基础坚实的脚步，但面临的困难和竞争也是显而易见的，上海、广州等国内一些大城市都已经将农业观光园、文化创意产业作为未来发展的重要着力点。

2.1.2项目发起人和发起缘由

2.1.2.1项目发起人概况

北京东昇农业技术开发有限公司位于北京市通州区于家务乡聚富苑民族工业区，是集种子销售、种苗培育、种植、加工、冷藏配送、商业连锁经营为一体的综合性外向型民营企业。

公司成立于2002年10月，下属2个分公司，在全国8个省有12个经济实体和联营公司，现有职工510人，其中大专以上学历的技术和管理人员125人，季节工人3000余人，配送车辆20多部，资产总额达5226万元，其中固定资产2100万元，年销售额1.5亿元人民币，其中出口额为980多万美金。

公司立足于发展绿色、安全、健康的农业产业，作为以色列泽文种子公司中国区总代理，在北京建立先进的种苗培育基地，并以此为中心，在纬度、海拔高度不同的地区内开拓种子、种苗销售网络，建设大型的蔬菜生产、加工、流通基地，实行错季生产。

主要种子种苗产品有南瓜、西红柿、黄瓜、辣椒、西兰花、紫菜头、芽苗菜等十几个蔬菜产品，均已获得“北京市食用农产品安全认证”，现已进入有机食品辅助期。

公司在朝阳区孙河乡有1500吨冷库一座，办公和生活用房2000平方米，种植示范基地3000亩。

在通州区于家务乡有4000吨冷库和4600平方米厂房，120000平方米现代化育苗大棚，2000亩种植示范基地，主要针对大宗货物海运出港和外地走货。

在丰台区新发地建有20000吨冷库一座，经营用房300平方米主要是二级品的销售和采购。

公司的发展方向是以北京为中心，在方圆200公里半径范围内，建一个大型的蔬菜水果生产加工流通基地，种植高品质的产品，出口国际市场，从而带动北京周边地区的农业种植业的发展，解决大量农业人口的就业问题。

公司采取“企业＋基地＋农户的生产”模式，以中国农科院、北京蔬菜研究所为后盾，以一批农业院校毕业的专业人员为技术骨干，根据不同地区的气候差异，因地制宜的研发种植技术。

至今，合作基地已达20万余亩，使农民每亩增加2000元—3000元的效益，带动农业种植人口10000多户。

利用市场需求为农户引进新品种，安排生产计划，专家负责技术指导。

既让农户放心，又保证产品质量。

公司的加工流通环节每年能吸纳本地区劳动力1000多人。

近年来，公司在广州灵山、昆明呈贡、内蒙集宁、海南文昌、江苏徐州、广西田阳等建立了绿色生产基地，作为以色列泽文种子公司的代理，公司引进了优良的品种及栽培技术，形成了规模化的生产。

公司在发展农业产业化经营中，在北京市各区、县建有标准化种植基地近30000亩，在广东建有有机蔬菜种植示范基地3000亩，在云南、广西、内蒙等十余个省、市、地区建立了20余万亩无公害蔬菜生产基地。

均获得相关认证。

2.1.2.1发起理由

1、落实北京都市型现代农业发展计划

自2004年至2007年，国家连续四年均以农业及农村发展为主题发布了中央一号文件，凸显了现代农业建设的重要性，而在2007年国务院关于《积极发展现代农业，扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》中明确提出发展现代农业是社会主义新农村建设的首要任务。

2006年11月，北京市农业局下发了《关于加快发展都市型现代农业的指导意见》，其中都市型现代农业的建设重点中提出大力发展观光休闲农业。

并要求各区（县）要按照城乡互动、产业融合的要求，结合本地资源和功能定位，大力开发郊区农业的生活服务功能。

近郊区要凭借贴近城区、交通便利、经济实力强和科技资源雄厚的优势，重点发展集景观、科技和休闲为主的园区农业。

远郊区（县）要积极鼓励发展融教育、体验、观光和生产于一体的旅游观光农业。

要充分利用山区自然风光、自然景观和民风民俗优势，大力发展集农业生产、自然风光、历史文化、休闲旅游于一体的休闲观光农业。

2、发展北京都市型观光农业

北京的观光休闲农业发展虽然在全国处于前列，但也出现了一些急需改变的状况和需要应对的问题。

首先，北京市观光休闲农业开发欠缺完整体系，相关企业数量增长很快，但企业投资规模差异也很大，缺乏科学的规划；

其次，观光休闲农业有明显的季节性特征，给旅游资源的有效配置带来了困难，一方面旅游旺季时期超负荷接待和资源大量闲置同时存在，另一方面，旅游淡季时期资源利用普遍不足；

第三，北京观光休闲农业基础设施还有待完善，许多的基础产品和服务还供不应求，尤其是游客参与度高的项目还大大欠缺；

第四，观光休闲农业产品和服务缺少针对不同细分市场的专门产品和服务，使得一些细分市场的消费潜力还没有发挥出来。

而本项目将开发以农业休闲为主题的南瓜主题都市观光园，最终形成富