君山湖现代城整体营销策划方案学位论文文档格式.docx
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这部分客源有着丰厚的收入，在当地的人际关系比较广泛，社会认知比较高，而且目前基本都居住在公房内，该类居所比较陈旧，所以他们也有着改善居住环境的的思想，本项目也是他们的追求楼盘之一；
附近私营企业经营者：
如建材、汽车城以及县城内店铺经营者，他们有相对非常强的住房购买能力，物质生活非常优越，当物质生活达到一定阶段时，他们又将追求精神食粮，本项目的品质生活、品质环境、生态风光也能够充分的吸引他们的眼球；
部分乡镇的富裕阶层：
通过本项目的推广，一些想进入县城居住的乡镇的富裕阶层将产生急切的期盼心理，他们苦于老城区范围内房源的稀少，选择本项目一方面能够融入城市生活，另一方面又能够接触有一定社会地位的邻居，使得他们进入本项目居住有双重效益，因此本项目也是他们追求的目标；
3、选择本项目的原因
◆可以满足对居住环境、居家理念更换的需求；
◆可以满足对新鲜事物的追捧、对洁净生活空间的苛求；
◆可以满足对生活品质、对居住氛围的需求；
◆可以满足对繁华的向往、对生态风光的双重享受；
◆可以满足对后代和家人成长环境健康的需求；
第三章营销执行
一、总体营销策略
1．销售原则
销售原则1：
鉴于本案客源以区域客为主，把市场上常见的“营销细分”转变为“纳米营销”，从产品定位、客源定位出发，业务上在紧抓新客户的前提下：
从微观上把有多少客户来购买我们的产品转变为一个客户能购买我们多少产品；
宏观讲是纵向开挖市场的需求潜力。
销售原则2：
在单位总体的推售方式上，采用分批分期入市、推售的方法，即根据市场情况，对项目销售不同阶段进行划分，并在各个不同阶段按照不同的策略对项目可售单位进行销控，分批分期推出单位，以达到保持现场成交气氛及令项目持续性旺销的目的。
在项目具体的推售方式上，基本上应该采取优先较差单位，综合后较好单位的推售方式，保持均衡去化，这样可以达到掌握销售主动权，保证旺销期现场人气的目的。
销售原则3：
案场管理；
外在：
提升发展商的品牌形象出发，严格管理。
内在：
对业务员强迫——习惯——自觉的三大方针进行治理。
销售原则4：
服务观念的确立；
客户是上帝、客户是我们赖已生存的根本。
具体操作如：
微笑、站门、倒水等。
从代理行业的服务度出发是让业务员发自内心的确立服务的态度及真谛，不要仅停留在表面上。
销售原则5：
专业知识；
从销售行业的专业度出发，到房产知识的渗透，对业务员进行专业的培训。
2.销售策略：
个案的销售共分为四个阶段，即预约期、强销期、持续期及衰退期。
在不同的销售阶段就会有相应不同的营销策略，
预约销售策略：
考虑到个案的整个体量，对于前期的冲量以及销售周期的控制相当重要，前期预约应以中低单价，通过控制定价来吸引人气，但要适度的控制成交总体，预约期成交量不大于总量的60％不少于45％
另外，以高端价格的产品为辅，成交量分别控制产品30％左右
正式开盘时，以推广主力户型为主，同时控制单价上调对于市场的阻力，开始大量吸纳区域客进场
低开高走：
逐步渐进提高和留有升值的空间。
因本项目体积不大，周期较短，所以要精心策划，分区分量控制销售，同时为销售期预留充分上涨空间。
在价格的策略上，建议采用“震撼价入市，爬坡式升价”的策略，先积聚人气关注，再稳步提升价格，达至目标均价水平。
入市前期，可以充分利用项目自身资源优势，以低于同片区整体均价的价格推出少量单位，以积聚人气，提高到场客户的成交率。
一方面可以引起市场的轰动，同时对前期少量业主来说，看到后面的价格其超值性自然不言而喻，这对整个销售过程来说，不论是售楼员的信心还是销售效果，都能起到不小的推动作用。
入市之后，在目标均价水平既定的前提下，运用价格策略，“爬坡式”稳健上升，从心理上催促有效需求赶快落定，这样能在保证均价水平的前提下，在最短的时间内提高销售率至理想的水平。
低开高走的现实意义：
（１）便于迅速成交，积聚人气，促进良性循环；
（２）为了保障本案的高品质，高售价部分还要与周边持平甚至略高些；
（３）便于日后的价格调整；
（４）便于财务周转、资金回笼。
强销期的营销策略：
准备期是进行整个销售的起始阶段，为期大概一个月左右。
在这个阶段，主要的营销方向是提高楼盘的整体形象力及使用各种方式促进来人来电。
常用的促销手段有：
开盘礼仪活动、辅助媒体的实施、来人礼品赠送、开盘优惠政策。
A、开盘礼仪活动
这类活动的举行规模会根据推案量的大小而有所差异，常见的有请有关领导发言、开盘礼品赠送等，应该讲每个楼盘都会反应出各自的特色。
类似这样的活动虽然对销售没有直接影响，但它潜在的作用却是不可忽视的，客户往往能在这样的活动中看出发展商的实力并会受气氛的影响而有所行动。
B、辅助媒体的实施
要形成造势及客户之间的耳语活动，要做到这一点，就要实施全方位的辅助媒体，主要的有户外SP活动、D.M的派发、海报的张贴、户外广告、横幅、现场围板的制作。
C、来人礼品赠送
刚开始销售阶段，不一定要求有很多的成交，但一定要有较多的来人，否则会有很多的利空因素。
要有较多人员来现场及制造现场气氛，实施来就送是一个很好的办法，这时一些占便宜的人就会来现场。
D、开盘优惠政策
价格因素是客户购买房屋很重要的一个考量因素，怎样采用适当的折扣让价吸引客户来人在开盘阶段就显得相当重要。
多数会以刚开盘为由进行相应优惠活动，这样一方面可以吸引真正想买房的客户到现场并促进成交，另一方面可以起到很好的广告效应。
但有两个注意点，一点是让价折扣一定要适中，不能过高也不能过低，过高对后期的销售不利，过低就提不起客户的兴趣；
第二点是过优惠期后一定要适当提高价格，而且要掌握好涨价的幅度。
持续期的营销策略
成长期是销售逐步提升的阶段，为期大概两个月左右。
而成熟期是销售最佳的阶段，为期大概有两至三个月。
在这个阶段，主要的营销策略是利用各种新颖的营销方式，让越来越多的客户对我们的个案有信心，销售方面稳中有涨。
营销方式：
写信、生日节日祝福、联合促销方案、减免物业管理费、抽奖活动、赠送平台露台或车位、特惠房的推出、推出销控板、逐步抬高价格等。
A、写信
无论在销售的哪个阶段，都可以根据客户的实际情况来采用这种营销方式，重点当然还是在销售成熟期。
B、生日节日祝福
这种方式的运用主要的目的是提高个案的整体形象，增加已购客户介绍新客户的比率，增加已退客户的回头率。
在竞争日益激烈的今天，一些外在的“硬件”的营销方式，你能做到别人也就能做到，所以怎样发挥“软件”营销方式的潜力就成了一种必要。
生日节日祝福就是其中很好的一种办法。
当客户过生日的时候，给客户送上一个生日祝福，会比你数次电话追踪他的效果要好得多。
逢年过节的时候，给客户去个电话，寄上一张卡片，会让客户和你的心连在一起，客户就乐意为你介绍新客户，小小的付出会有很大的回报。
C、减免物业管理费
进入销售成长期及销售成熟期，介绍的客户将会越来越多，有的老客户是乐意为你介绍客户的。
但是，有的老客户还需要给他一点好处，才会有更好的效果，这其中减免物业管理费是一个很好的办法，他可以让那些客户乐意为你介绍新客户，毕竟这关系到他们自身的利益。
通常的办法是介绍一个客户成交就被赠与半年至一年的物业管理费。
D、抽奖活动
抽奖活动也是促进后期销售的一个很好的办法。
在后期销售中，虽然来人也会逐步减少，但真正缺少的是现场气氛的烘托。
出于此方面考虑，举行抽奖活动还能够产生一些附带的积极作用，例如可以提高发展商的企业形象，可以提高已购客户介绍新客户的比率，促进补足签约的动作等。
当然也要注意抽奖活动所产生的一些负面影响，例如涉及工商、税务的一些问题等。
抽奖活动适用于销售成熟期后期。
E、赠送平台露台或车位
这是发展商常用的一种促销手段，例如底楼赠送花园或平台，顶楼赠送露台，对某某套房子赠送车位等。
F、特惠房的推出
任何一个楼盘，基本上都会有一到两种户型比较难卖。
到了销售后期，如果该类户型仍未能有所进展，考虑到销售后期折扣率小等因素，可以对这些难卖的房子实施特殊的优惠，促进成交。
除了这种情况外，还有其它的一些情况也可以实行这种特殊的优惠，如对较为差的位置给予优惠，刻意挑选几套房子作为当日或当周特惠房等。
这里有一点需要注意的就是，给予优惠的真正原因不能让客户知晓，因此要想好事先的说词，否则就会弄巧成拙。
G、推出销控板
到了销售的后期阶段，来人量会逐步地减少，成交量也会逐步地减少。
但杀伤力也会出现起伏，这里面的主要原因是一方面有望客户来人比率逐步增加，但另一方面现场气氛已不能对客户施加压力。
在这种情况下，及时推出销控板就会有很好的效果，通过客户的自身观察配合业务员的引导，客户就会有压力，成交的可能性会增加，另外还能够解决老客户所关心的销售率问题。
H、逐步抬高价格
在销售过程中，抬价比降价更能引起客户的注意，也更能够促进成交，这与其它行业的销售是一样的道理，当然同样要注意万事不是绝对的。
之所以这么说，是因为给客户的心理是越是涨价的东西就越是好东西，现在再不买就会再涨价。
因此我们就要利用客户的这种心理，按实际情况掌握尺寸，逐步抬高价格，让客户产生压力，往往涨价的头一两天的成交会很多。
衰退期的营销策略
衰退期是销售逐步减弱的阶段，它的期限没有固定的说法，会根据个案情况的不同而有所区别。
进入衰退期的标志是销售与补足之比和补足与签约之比超过80%直至逐步提高。
对个案来说，如何延长成熟期暨尽量避免过早进入衰退期是相当重要的。
在衰退期，主要的营销方式是成熟期的延伸与补充，最主要的就是增加客户介绍客户的比率，紧紧把握住任何一组来现场的客户，多追踪多压迫，争取产生最大的效应，毕竟那个时候能来的客户就是真正想要买房子的客户。
二、整盘销售推案时间节点：
1、销售阶段分类
推案时间的阶段分类按销售的四个时期进行排布：
预约期、强销期、持续期、衰退期。
✧由于本案地段拥有君山湖天然景观资源和湖滨公园的区域唯一性，具有一定的升值性，同时考虑到吉安县夏季的气温、节假日等对销售的影响等综合要素，故在具体各销售周期分段拟订时有意的淡化或规避某些销售阶段。
但在某些关键的销售阶段则加以强化或拆分，具体内容见下表：
2、推案时间排定（销售目标及预估）：
销售阶段一览表
项目
各阶段名称
时间段
天数
销售量
销售率
1
前期预约期
07.2.11-07.4.25
75
/
2
一期强销期
07.4.26-07.6.25
60
55套
25%
3
产品持续期
07.6.26-07.7.31
30
30套
15%
4
二期强销期
07.8.1-07.9.30
65套
5
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