黑龙江房地产业研究报告文档格式.docx

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一黑龙江省房地产市场形势

黑龙江省各地市、各部门今年（2010年）紧紧围绕省委、省政府提出的全年实现“双一”目标这条主线不放松，全力加快结构调整和发展方式转变，筑牢经济发展基础，巩固社会发展成果，增强产业发展动力，全省房地产市场运行保持平稳较快增长。

（一）房地产投资方面

黑龙江省今年房地产市场运行形势良好，房地产开发投资持续快速增长。

1～11月份累计投资额达到685.71亿元，比上年同期增长49.3%，比10月份增加2.3个百分点。

上半年、前三季度黑龙江省房地产开发投资额分别为211.78亿元和509.32亿元，同比增长为45.2%和47.8%。

除1～2月份较低外，其他月份同比增长均维持在较高水平（见表1）。

且5月份以来，房地产开发投资占城镇投资比重增长趋于平稳，前10月份的平均值为12.1%，而2008年和2009年房地产开发投资占城镇投资比重分别为13.1%和12.0%。

表12010年黑龙江省房地产开发投资情况

表22010年黑龙江省房地产投资所占比重情况

从各月投资数量看，随着政府调控政策的落实，房地产开发投资逐月稳步增加，3月份投资5.02亿元，6月上升到82.78亿元，9月达到最大值85.77亿元，以后趋于平缓并有所下降，11月份投资额为63.84亿元。

2010年黑龙江省住宅投资快速增长，占城镇投资比重持续下降。

上半年完成住宅投资156.41亿元，同比增长43.2%，占房地产开发投资比重73.9%，占城镇投资比重10.7%；

前三季度完成住宅投资392.3亿元，同比增长46%，占房地产开发投资比重77.0%，占城镇投资比重11.6%。

黑龙江省城镇投资2009年增长近40.0%，2010年1～10月份比上年同期增长34.7%，而住宅投资分别增长26.0%和47%。

故2010年住宅投资占城镇投资比重在上年基础上有进一步提高，前10个月达到11.2%，比上年同期提高0.9个百分点。

截至2010年11月份，黑龙江省房地产开发投资月平均（同比上年同期）增速40.2%，高于中部地区8.3个百分点，高于全国4个百分点。

由图1分析可知，除1～2月份外，黑龙江省房地产开发投资增速明显高于中部地区平均水平，具有较强的房地产开发优势，同时也反映在房地产投资方面中部地区与全国平均水平之间还存在一定差距。

图1黑龙江省与中部地区、全国房地产投资增速对比

图22010年1～12月份黑龙江省房地产开发投资趋势及预测

图32010年1～12月份黑龙江省住宅投资趋势及预测

根据2010年1～11月份的数据，对2010年黑龙江省房地产开发投资趋势进行预测值为740亿元，其中住宅投资预测值为660亿元，占房地产开发投资比89.9%。

2009年房地产投资增速28.2%，（见表3）比2001年以来的年均增长速度高出7个百分点；

而房地产投资额在全社会固定资产投资比重有所下降，这和黑龙江省房地产业发展历程密切相关。

与中国房地产业普遍一样，黑龙江省房地产业起步较晚，在市场的成熟过程中投资起伏较大，但总体上呈现与经济发展相对应的快速增长特征。

从经济与市场发展阶段和总趋势来分析，房地产投资占全社会固定资产投资比重的上升是市场需求结构发生变动的必然结果。

2001～2009年的9年间，黑龙江省房地产投资年均增长速度为21.2%，略低于固定资产投资年均增长22.0%速度，高于GDP的增长速度11.48%（见图6）。

只有2002年和2004年增速出现减缓。

但从全社会固定资产投资增速与房地产投资增速的对比看，前者2004年比2003年回落1.9个百分点，而后者回落2.2个百分点，表明宏观调控政策对房地产投资和全社会固定资产投资均有抑制作用。

表32001～2009年黑龙江省城镇投资和房地产开发投资

图42001～2009年黑龙江省城镇投资情况

图52001～2009年黑龙江省房地产投资情况

图6黑龙江省历年房地产开发投资与全社会固定资产投资、GDP增速比较

经济适用房方面，2007～2009年黑龙江省经济适用房投资占住宅投资比重分别为5.89%、10.58%、6.83%（见图7）。

图72000～2009年黑龙江省经济适用房投资额与投资比重

表42000～2009年黑龙江省各类投资所占房地产开发比重

从商品住宅的投资类型结构看，2009年黑龙江省经济适用房投资在各类商品房总投资中的比重继续下降，由2000年的49.38%下降至2007年5.89%，为2000年以来最低。

此后，经济适用房投资比重基本维持在6%的水平。

而同比分析经济适用房投资比重，2008年同比增长97.01%，达到2000年以来的最高点，上年同比减少6.82%。

同时，由于黑龙江省住宅投资比重2002年以来稳步上升，经济适用房投资比重减少，一方面弱化了对商品房价格上升的抑制作用，在住房社会保障体系尚未健全完善的情况下，不利于低收入家庭住房问题的解决，但另一方面在客观上有利于早日终结住房市场供给的双轨制。

（二）房地产开发方面

2010年黑龙江省房地产开发面积持续增长。

据最新统计数据显示，上半年房地产开发企业房屋施工面积4771.6万平方米（见表5），同比增长22.7%；

房屋新开工面积2171.7万平方米，同比增长71.1%，所占房屋施工面积比为61.2%；

房屋竣工面积124.3万平方米，同比增长65%，其中，住宅竣工面积100.4亿平方米，同比增长71%，所占房屋竣工面积比81.1%。

同时，1～10月黑龙江省房屋施工面积6889.6万平方米，同比增长31.9%；

房屋新开工面积4213.2万平方米，同比增长78.1%；

房屋竣工面积444.4万平方米，同比增长22.7%，其中，住宅竣工面积360.2亿平方米，同比增长29.2%（见表5）。

表52010年黑龙江省房地产开发状况

对比近年的房地产开发情况，2009年施工房屋面积4521.3万平方米，增速25.21%，年内新开工面积2995.6万平方米，增速33.7%，所占施工房屋面积比重为66.3%，较2008年提高了4.3个百分点；

竣工房屋面积1888.3万平方米，增速34.4%；

去年购置土地面积8333.1万平方米，比2008年降低了4.3%；

完成开发土地面积4711.9万平方米，降低17.1%。

对比分析今年（2010年）各月的比上年同期增长率可知，由于今年作为2009年国际金融危机爆发后，经济触低回升的第一个年度，全省宏观经济发展继续呈现逐季加速回升的良好运行态势。

各月指标均出现较高增长，尤其是在第一季度房屋竣工面积出现704.8%的同比增长。

同时，房屋施工面积在4月份以后出现快速增长，相应的，6月份以后房屋竣工面积出现快速增长。

表62008～2009年黑龙江省房屋与土地开发面积

图8黑龙江省房地产土地开发与购置面积

2000～2009年期间，黑龙江省房地产土地开发面积平均每年增加约26万平方米。

2004年由于土地市场清理整顿、暂停半年建设用地审批，房地产土地开发面积首次出现下降，比上年减少了2400多万平方米。

房地产土地购置面积增量也呈现减缓势头，2000～2009年房地产土地购置面积平均每年增加64万平方米。

2009年比2008年减少37.6万平方米。

土地控制对商品房建设的影响具有滞后性，2009年、2010年全国商品房新开工面积、施工面积、竣工面积均继续增加。

（三）房地产销售方面

黑龙江省2010年房地产市场运行形势良好，房地产开发投资继续快速增长，商品房施工及竣工面积稳步扩大，商品房销售势头旺盛。

但是，随着宏观调控逐步落实，商品房平均销售价格增速逐月趋缓（见表7）。

表72010年黑龙江省商品房屋销售面积状况

销售面积和销售额稳定增长，截至2010年11月，黑龙江省商品房销售面积2002.84万平方米，同比增长35.9%，增幅比1～10月提高2个百分点，而全国商品房销售面积同比增长为9.8%；

商品房销售额766.37亿元，同比增长55.6%，增幅比1～10月提高6.3个百分点，而全国商品房销售额同比增长为17.5%。

同时，上半年黑龙江省商品房销售面积704.72万平方米，同比增长35%；

商品房销售额277.69亿元，同比增长59.4%。

对比分析知，截至2010年11月，中部地区的商品房销售额平均增速高于全国水平20个百分点，而黑龙江省商品房销售额平均增速高于东部地区5.9个百分点（见图9）。

说明黑龙江省房地产市场需求还存在较大空间，商品房的供应存在不足。

图9商品房销售额增速对比分析

下面对具有代表性的哈尔滨市房屋销售情况进行分析，2010年哈尔滨房屋销售价格指数趋于稳定，1～11月份同比指数均值为106.8，环比指数均值为100.5（见图10）。

其中，新建住宅价格同比指数均值为107.1，环比指数均值为100.6（见图11），二手住宅价格同比指数均值为106.6，环比指数均值为100.4。

对于90平方米以下房屋销售价格指数，新建住宅价格同比指数均值106.9，环比指数均值100.6。

图102010年各月份哈尔滨房屋销售价格指数

图112010年各月哈尔滨新建住宅价格指数

黑龙江省今年商品房屋销售实现了“价降量升”的目标，一季度从4400元/平方米的高位价下降14%，二季度略有上升，三、四季度趋于平稳，维持在3800元/平方米左右（见图12）。

图122010年黑龙江商品房屋销售价格趋势

房地产发展先行指标继续保持稳定向好势头。

1～10月，房地产景气指数为104.5，同比提高0.3个百分点；

上半年，房地产景气指数为104.5，同比提高2.7个百分点。

表8反映了2008～2009年黑龙江省房地产市场房屋按用途分销售价格情况，其中2009年商品房销售增长14.4%，2010年1～11月份的商品房屋销售均价比上年增长了21.8%。

表82008～2009年黑龙江省房地产市场房屋按用途分销售价格情况

二黑龙江省房地产业特点和优势

2010年黑龙江省房地产市场运行状态良好，延续了上年经济增长形势，房地产开发投资继续快速增长，商品房施工及竣工面积稳步扩大，商品房销售势头旺盛。

但是，随着宏观调控政策逐步落实，商品房平均销售价格增速逐月趋缓。

由于2010年数据公布还有待一段时间，故在此对2009年的经济形势特点进行分析，以把握今年的宏观政策调控和经济增长基础。

（一）房地产投资

2010年初以来，随着全省经济的快速回升，各项经济指标保持平稳较快增长，全省房地产投资持续保持快速增长势头。

在2009年较高的基础上，城镇固定资产投资完成3374.5亿元，比上年同期增长34.2%，增幅比上半年提高0.8个百分点。

其中，房地产开发投资所占城镇投资从3月的3.7%，逐月增加到7月的14.5%，并在此后月份中保持同等较高的比例水平。

金融市场平稳