房地产建设项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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2、项目承办单位:
XX省XX实业开发总公司
3、项目负责人:
4、建设地点:
XX县XX镇XX路2号
5、建设性质:
新建
6、建设期限:
2011年8月-2013年1月
1.1.2承办单位概况
XX省XX实业开发总公司是一家发展势头良好,经济实力雄厚的房地产开发公司,公司注册资金800万元人民币,经过多年发展,公司有员工460人,中高级技术人员200人。
公司高层管理人员多年从事房地产开发经营,已具备丰富的房地产开发经验,有较好的信誉基础,有能力实施本项目的建设,为做好本项目的开发建设,该公司抽调了精兵强将,成立了项目建设办公室,负责本项目建设前期各项工作的协调和项目建设过程中的项目管理、营销等工作。
1、公司组建机构:
由多位个体人员组成股份制管理体系,以个体自筹资金为实收资本;
(1)组成董事会聘任总经理、副总经理、监事会主席。
(2)常设组织机构:
行政——财务——工程——销售——信息等部门。
2、健全经营制度
(1)在业务管理上,公司严格按公司化运作进行管理,成立了以总经理领导下的行政部、工程部、销售部、财务部、市场开发部,并聘请了专职法律顾问。
建立健全了组织机构,同时制定了一整套行之有效的规章制度和考核制度,确保了公司的高效运行。
(2)在财务管理上,严格按照现行的《会计法》、《房地产开发企业财务制度》执行,完善了内部经济责任制,严格执行各项财务开支范围和标准,如实反映企业财务状况和经营成果,依法纳税,接受主管部门和财税机关的检查和监督。
(3)在人员使用上,聘请了一批有专业职称和专业技能的人员,在人员素质上确保了公司业务的正常发展。
为做好本项目的开发建设,该公司抽调了精兵强将,成立了项目建设办公室,负责本项目建设前期各项工作的协调和项目建设过程中的项目管理、营销等工作。
1.1.3项目建设内容及规模
XX县《XX》建设项目的具体建设规模:
项目规划用地面积780㎡,建设用地面积为680.86平方米,道路绿化等设施99.14㎡;
项目总建筑面积8670.11㎡,其中计容积率建筑面积7865.06㎡(住宅建筑面积5038.08㎡,商业建筑面积2798.38㎡,屋顶水、电、电梯机房面积28.6㎡),不计容积率建筑面积805.05㎡(杂间、车位面积573.95㎡,公共过道138㎡,设备用房93.1㎡),项目户数为40户。
1.1.5项目总投资和资金筹措
本项目总投资为2610.8万元,资金来源为全部由企业自筹。
1.1.6主要经济技术指标
项目
单位
数量
1
规划用地面积
m2
780
(1)
道路绿化等设施面积
99.14
(2)
建筑占地面积
680.86
2
总建筑面积
8670.11
(1)计入容积率的建筑面积
7865.06
其
中
住宅建筑面积
5038.08
商业建筑面积
2798.38
屋顶水、电、电梯机房面积
28.6
(2)不计入容积率的建筑面积
805.05
杂间、车位面积
573.95
设备用房面积
93.1
公共过道面积
138
3
户数
户
40
1.2项目的建设背景
1.2.1总体背景
随着我国改革开放的逐步深入以及经济水平的不断增长,人民群众的生活水平和消费观念也随之逐年上升,对人居环境的改变和住房条件改善的呼声和要求日益增加,尤其近几年来,国家对房地产业的政策支持、金融部门鼓励个人购房消费信贷,使得工薪阶层也能轻松购房,城市商品房的需求量非常大,据统计,我国从2004年到2006年城市商品房开发的建设面积分别为:
110亿平方米,164亿平方米,185亿平方米,呈逐年上涨的趋势。
受金融危机的影响,房地产经过一段冷淡期后逐渐回暖,从政府发布的救市政策来看,一是2008年11月1日起首次购房契税降至1%;
二是个人买卖住房暂免征印花税;
三是个人卖房暂免征土地增值税;
四是首套房首付比例降低至20%;
五是公积金贷款利率下调0.27%;
六是商贷利率最高可享7折优惠;
七是加大保障性住房建设规模。
从近期政府出台的政策来看,主要是为了稳定楼市消费,减少消费者交易过程中的成本、税费以及减缓其购房压力。
政府鼓励居民购房,各地政府已陆续落实政策实施,极大的鼓舞了市场信心。
房地产作为国家的支柱型产业,一直是时代的宠儿,虽说受到过几次大的国家宏观调控,依然在高速发展,这种高增长的背景是宏观经济高增长作为依托。
中国过去10年中,平均每年有1000万的农村人口进入城市,而目前城市化比例仍低于世界第三世界国家的城市化平均水平的3%,因此,房地产业未来的发展还有很大空间。
1.2.2XX县经济和社会发展背景
2010年,在XX县县委、县政府的正确领导下,各级政府深入贯彻落实科学发展观,真抓实干,开拓创新,圆满完成了“十一五”规划目标,开创了经济社会科学和谐的追赶型、跨越式发展新局面。
一、2010年经济总体运行状况
XX县全县经济增长的内生动力不断增强。
虽受CPI指数上升较快的影响,今年四季度GDP增幅较三季度有所回调,但仍然保持了平稳增长的态势,各季增速均能达到12%以上。
2010年全县生产总值(GDP)76.5亿元,同比增长13.3%,增速比上年同期增长2.2个百分点。
其中,第一产业增加值18.4亿元,同比增长4.5%,第二产业增加值30.81亿元,同比增长17.1%,第三产业增加值27.26亿元,同比增长15.8%。
三次产结构比调整为24.1:
40.3:
35.6。
二、2010年XX县经济运行特征
1、农业生产保持稳定增长,生态农业和农业产业化步伐加快,农业保障体系进一步健全。
2010年,全县农业生产总值实现32.6亿元,按可比价计算,同比增长1.2%。
农业生产保持稳定增长。
(1)农林牧渔业生产保持稳定
2010年全县粮食播种面积103.9万亩,粮食总产量388251吨,稳居全市第一。
因早、晚稻均在扬花时遭遇罕见低温天气、连续降雨及病虫害等灾害影响,粮食产量比上年减少4.6%。
油料种植面积6.2万亩,总产量达9482吨,同比增产13.6%;
年末茶园面积1.5万亩,产量90吨,与去年持平;
年末果园面积为20万亩,水果总产量86007吨,同比增长0.78%,其中柑桔种植面积18.6万亩,产量80958吨,同比增长0.71%;
本年造林面积10658公顷,同比减少6.5%。
各类肉类产品随市场需求变化,产量各有增减。
全年肉蛋产量较去年同期波动较大:
出栏肉猪19.3万头,同比下降7.5%;
肉用兔出栏7.4万只,同比增长50%;
家禽出笼30.2百羽,同比减少16.3%;
家禽产蛋量680吨,同比增长12.6%。
肉类产量降幅较大,肉类总产量4.7万吨,同比减少36.7%,其中猪肉产量为1.6万吨,同比减少7.5%。
渔业生产保持稳定。
水产品总产量25892吨,比去年增长1.1%,其中特种水产5862吨,与去年持平。
全年养殖面积7万亩,与去年基本持平。
水产品养殖产量22338吨,同比减产6.7%。
捕捞产量却大幅提高,产量达3554吨,同比提高117.2%。
(2)生态农业有序推进
全年完成“一池三改”沼气池建设1300户,“民生工程”沼气建设1726户,建设果园、养殖场沼气工程20处,总池容达1000M3;
生猪、黄鸡标准化饲养场建设进程不断加快,规模养猪场畜禽清洁生产工作全面启动;
推广测土配方施肥面积120万亩;
推广肥药减量增效控害技术21万亩;
推广水稻病虫害综合统防统治面积5万亩。
(3)农业产业化水平进一步提高
农业项目投资增加。
全年共争取现代农业标准粮田建设、优粮工程建设、种粮大户标准粮田建设等农业项目16个,争取中央项目资金3345万元,比去年增加145%。
此外还引进总投资1000万元的昌泰蛋鸡养殖加工企业。
农业产业化组织不断壮大。
全县共规范建设农民专业合作社93家,今年新增25家。
建设县级示范合作社15家,市级10家,省级1家,扶持发展农作物病虫害防治组织25个。
现代农业科技示范园被省农业厅认定为省级示范区。
农业品牌建设步伐不断加快。
全县有无公害农产品生产基地9个,无公害农产品5个,绿色食品7个,有机食品2个,农产品出口基地6个;
年内组织符合条件的江西省惠大实业有限公司3个产品申报江西省名牌农产品品牌。
“小布茗茶”在迎世博上海国际茶叶展览会上荣获金奖。
(4)农业服务保障体系进一步健全
农技推广工作取得新成绩。
全年推广了机插机收、测土配方施肥、农业有机质提升、水稻轻型栽培、生猪零排放养殖等十项实用新技术,淦鑫203、陆两优996、荣优225、天优华占、岳优9113、天丰优316等十个优良品种。
平安农业建设不断加强。
县农产品质量安全检测站项目列入今年中央预算内投资计划,检验检测仪器设备的添置,将进一步提高XX县农产品质量安全检验检测水平,保障农产品质量安全。
2、投资快速增长,拉动作用不断增强
在国家拉动内需政策的持续作用下,全年投资和消费均保持了较快增长,对经济的贡献度继续提升。
固定资产投资保持快速增长,2010年全社会固定资产投资完成36.8亿元,同比增长41%。
50万元以上固定资产投资总额为22.5亿元,同比增长33%,其中城镇以上固定资产投资完成20.5亿元,同比增长40.9%,工业投资完成10.4亿元,同比增长34%。
民间投资进一步加大,50万元以上民间投资11.75亿元,同比增长41.34%。
全年新增个体工商户4069户、私营企业139家,上交税金2.53亿元,增长36%。
3、消费品市场持续旺盛,消费品价格指数上行较快
消费品市场保持旺盛。
居民生活水平的提高、消费品市场的丰富化和汽车摩托车下乡、家电下乡政策共同推动下,XX消费市场持续旺盛。
2010年全县完成社会消费品零售总额23.7亿元,增长18.37%。
城乡消费市场同步扩大。
XX城镇零售总额全年实现17.3亿元,同比增长18.2%;
乡村市场实现6.4亿元,同比增长18.9%。
从消费行业看,全县批发零售贸易业完成22.4亿元,同比增长18%;
住宿和餐饮业完成13.0亿元,同比增长25.1%。
汽车摩托车下乡、家电下乡政策对拉动县内消费起到了重要作用。
2010年全县销售家电下乡补贴产品4万多台(件),销售总额突破亿元,配合财政下发补贴资金突破千万元,位居全市前列。
12月,居民消费价格指数当月同比上涨5.0%,与上年同期比上涨3.6%,其中食品价格同比上涨7.4%;
商品零售价格同比上涨4.7%,与上年同期相比上涨3.0%;
农业生产资料价格同比上涨2.9%,与上年同期相比上涨2.7%。
4、工业不断壮大,企业经济效益不断提高
沿海发达地区剩余产业向中部地区转移、工业园区的不断建设拓展、私营经济迅速崛起和融资环境的改善都给XX县工业经济注入了勃勃生机。
(1)“一园两区”已初具规模,强攻工业成效显著
今年全县直接投入园区建设资金3000万元,工业园区建设资金累计投入达6亿元,园区面积超过6000亩,“一园两区”已初具规模。
新中胜(新加坡)产业基地、艾炜特电子、三进漆包线、永通科技、朝盛矿业、宝华山水泥等一批投资超亿元的工业项目相继落户XX县工业园。
(2)规模工业加快发展
2010年,XX规模以上工业企业增加1家,达45家。
规模以上工业增加值完成8.9亿元,按可比价计算,同比增长34.8%,总量和增长速度全市排名