17秋学期《房地产估价》在线作业1Word格式文档下载.docx

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这是由于房地产的（）特性

A.不可移动性

B.用途多样

C.相互影响

D.易受限制

D

4.估价时点是由（）决定的

A.估价目的

B.估价师

C.委托人

D.估价机构

A

5.在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（）估价。

A.市场法

B.成本法

C.收益法

D.假设开发法

B

6.（）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。

A.收益递增递减原理

B.均衡原理

C.适合原理

D.供求原理

7.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，这是由于房地产的（）特性

A.不可移动

B.独一无二

8.路线价法主要适用于城镇街道两侧（）用地的估价

A.居住

B.商业

C.娱乐

D.工业

9.五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整

A.供水、排水、电力、电信

B.给水、排水、燃气、热力

C.排水、电力、通信、燃气

D.排水、电力、通信、热力

10.选取可比实例的数量，一般要求选取（）的可比实例即可

A.3个以上

B.5个以下

C.3～5个

D.3～10个

11.某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为（）

A.物质折旧

B.外部性折旧

C.经济折旧

D.功能折旧

12.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）

A.金融制度政策

B.利率

C.经济发展

D.汇率

13.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内

A.0．5～2．0

B.1．5～2．0

C.0．5～1．5

D.1．0～1．5

14.某幢房屋的土地总面积1000m2，总建筑面积2000m2，某人拥有其中100m2的建筑面积，按建筑面积分摊方法计算的该人占有的土地面积为（）。

A.100m2

B.50m2

C.60m2

D.80m2

15.长期趋势法适用的对象是（）的房地产。

A.商业性质

B.出租性质

C.价格无明显季节波动

D.价格有明显季节波动

16.某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为（）万元。

A.600

B.625

C.650

D.675

17.数学曲线拟合法中最简单、最常用的是（）

A.直线趋势法

B.指数曲线趋势法

C.二次抛物线趋势法

D.平均增减量法

18.在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（）估价方法

A.一种或一种以上

B.两种或两种以上

C.三种或三种以上

D.四种或四种以上

19.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。

A.保持现状前提

B.装修改造前提

C.转换用途前提

D.重新利用前提

20.某宗房地产交易合同中写明，买方付给卖方4982元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。

该地区房地产交易中，卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。

则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2

A.5190

B.4700

C.5300

D.4790

21.某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。

后因对估价结果有争议，于2007年3月15日进行复估，则复估的估价时点应为（）。

A.2007年3月15日

B.2006年8月20日

C.签定估价委托合同之日

D.估价人员与委托人商定的日期

22.某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。

已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。

现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（）元/m2。

A.4367

B.4617

C.4446

D.4161

23.房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体

A.实体、权益、区位

B.实物、权益、区位

C.实物、权益、位置

D.实物、权益、位置

24.假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的（）的“倒算法”

D.长期趋势法

25.为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）

A.快速变现值价值

B.谨慎价值

C.在用价值

D.残余价值

26.收益法适用的条件是房地产的（）

A.收益能够量化

B.风险能够量化

C.收益或风险其一可以量化

D.收益和风险均能量化

27.估价时点为过去的情形，多出现在（）中

A.保险理赔案件中

B.期房估价

C.拆迁估价

D.房地产纠纷案件中

28.甲乙两宗土地，甲单价为800元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性房地产开发商会选择购买（）

A.甲

B.乙

C.甲、乙一样

D.无法判断

29.房地产权利的种类中，属于债权的是（）

A.地役权

B.建设用地使用权

C.抵押权

D.租赁权

30.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。

A.37

B.40

C.50

D.43

二、多选题（共10道试题,共20分）

1.累加法求取报酬率的公式为：

报酬率等于无风险报酬率加上（）减去投资带来的优惠。

A.投资风险补偿

B.投资利润补偿

C.管理负担补偿

D.缺乏流动性补偿

ACD

2.引起房地产价格上升的原因主要有（）

A.对房地产本身进行投资改良

B.通货膨胀

C.需求增加导致稀缺性增加

D.外部经济

ABCD

3.求取报酬率的方法有多种，包括（）

A.长期趋势法

B.累加法

C.市场提取法

D.分部分项法

BC

4.根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（）

B.功能折旧

C.外在折旧

D.经济折旧

ABD

5.具体的长期趋势法主要有（）等

A.数学曲线拟合法

B.市场提取法

C.平均发展速度法

D.移动平均法

6.收益性房地产包括（）

A.住宅

B.加油站

C.旅馆

D.酒店

7.求取建筑物重新购建价格的具体方法，有（）

A.造价指数法

B.分部分项法

C.单位比较法

D.工料测量法

BCD

8.在合法产权方面，应以（）为依据

A.房地产权属证书

B.委托人提供的书面证明

C.权属档案的记载

D.其他合法证件

9.市场法适用的对象有（）

A.标准厂房

B.在建工程

C.高档公寓

D.房地产开发用地

10.需要补地价的情形主要有（）

A.土地使用者土地用途

B.土地使用权届满后续期

C.土地使用者抵押划拨土地使用权

D.土地使用者转让出让土地使用权

ABC

三、判断题（共10道试题,共20分）

1.通常把市场法求得的价值简称为市场价格。

（）

A.错误

B.正确

2.对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例（）

3.收益法是以预期原理为基础。

预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。

4.在进行房地产估价时，对房地产市场状况的分析始终是估价时点时的状况。

5.未出租的餐馆不能采用收益法进行估价（）

6.谨慎原则只有在评估房地产抵押价值才需要遵循的一项原则。

7.某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。

该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。

8.房地产估价本质上是评估房地产的价格而不是价值（）

9.经过市场状况调整之后，就将可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变为了正常市场价格。

10.成本法测算出来的价值称为积算价值（）