玉泉园旅游开发项目可行性研究报告Word下载.docx

玉泉园旅游开发项目可行性研究报告Word下载.docx

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近海珍珠水城布局结构总体上可以概括为“一带、三区、三组团”，最终将成为独具特色的沈阳“RBD” 

即“沈阳会客厅”、“城市休闲后花园”，构筑现代沈阳的“城市岛屿”和沈阳休闲区域地标。

珍珠水城建设初期，总体规划由辽宁省城乡建设规划设计院设计，总规划面积52平方公里，规划范围包括冷子堡、刘二堡、杨士岗三个镇，其中城区用地范围约16平方公里，旅游发展用地30平方公里，乡镇用地6平方公里。

一期用地规模为20平方公里，核心起步区4平方公里。

■项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；

对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。

■可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。

■国家和拟建地区的开发建设政策、法令和法规。

■根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。

1.2项目研究的范围

■市场分析与预测

■总体规划

■环境保护措施分析

■企业组织与劳动定员

■项目实施计划

■投资估算与资金筹措

■财务评价

■项目的社会效益和生态效益分析

1.3项目投资回报

经综合分析研究，确定本项目的主要经济指标如下：

1、总投资3000万元；

2、内部收益率：

（IRR）为17.87%；

3、静态投资回收期为5.27年；

4、动态投资回收期为6.10年；

5、财务净现值为3500万元。

1.4可行性研究初步结论

一、政策可行：

该项目是国家鼓励发展的产业，加快开发可尽早形成本县的产业优势。

亦契合本省“旅游兴省”的产业政策导向。

二、区位可行：

文化氛围独特，地理位置优越，自然环境优美，适合开发文化景观类景区和休闲度假项目。

三、市场可行：

目前同类产品的供给市场不足，需求市场较旺盛。

四、效益可行：

本项目的经济效益、社会效益、生态效益均较佳。

五、技术可行：

项目本身所需高端大型娱乐设备，由国外设备公司提供。

六、文化可行：

本县文化悠久，自然风光良好，该项目建成后，可与其他景区形成璧合优势，促进该地区旅游业有突破性的发展。

第二章项目背景和发展概况

2.1项目提出的背景

世界上最大的产业就是旅游业，在发达国家，人们用于旅游上的消费是收入的三分之一，21世纪更是世界旅游业高速发展的世纪，尤其是发展中国家，由于科技和相对落后，都将旅游业摆在优先发展的地位，我们国家为了鼓励旅游，拉大内需，刺激经济发展，从双休日制度的实施，到如今的三个黄金周，再到即将实行的带薪年休假制。

假日里，火车、汽车、飞机风驰电掣地搬运人口，旅游业成了“取款机”。

可以预测：

一个和世界经济接轨的旅游经济潮已经形成，各地都在把握旅游业的无限商机，具有战略眼光的企业家也都把眼光投向到旅游产业上来，这是时代的必然。

中国是具有十三亿人口的泱泱大国，加之又加入了WTO，一个更加开放的中国将展现于世人面前，发达国家的旅游观念和先进管理模式也必将促进中国旅游业的高速发展。

世界各国都在争取中国这个最大旅游客源市场，出于互惠，出于向往历史悠久、旅游资源丰富的文明古国——中国，各国都竞相来中国进行旅游交往，我国必将成为全球最大的旅游目的地，据世界旅游组织（WTO）预测：

到2020年，中国的国际旅游创汇可达600亿美元，国内旅游收入2万亿人民币。

本省是我国的旅游大省，其美丽的山水风光每年吸引近2000万游客来辽旅游，旅游业的发达不仅将本省推向了世界，同时也带来了客观的财政收入，旅游业必将成为本省的支柱产业。

2.2项目发起人和发起缘由

项目发起单位或发起人的全称：

辽宁省沈阳市辽中县旅游局

发起缘由：

辽中县地处辽宁中部，旅游业起步较晚，但发展较快。

随着对辽河、蒲河的相继开发，大量的国内外旅游者纷纷慕名而来，促进了旅游业的进一步发展，继而形成了一大批有较强吸引力旅游景区、景点和城市；

旅游产品也从单一的观光旅游逐渐转向综合性旅游，经济效益明显增强。

地理优势明显、交通便捷，开发潜力巨大；

开发难度较小，开发成本不大。

2.3.旅游资源调查及分析

沈阳市——一朝发源地，两代帝王都，从2000多年灿烂的历程中一路走来，不仅为人类创造了辉煌的物质文明，同时创造了宝贵的精神文明。

千百年来，源远流长的关外不仅孕育了本县这座古城，而且滋润着本县经济圈，滋润着本县人民。

独特的企业文化、石器文化、地质文化、区域文化、移民文化与边境文化的交融，构成了本县独特的文化遗址与景观等旅游资源。

2.4投资的必要性

1）本项目将促进本县的经济发展。

为了充分挖掘和利用本县的文化、历史文化、建筑艺术和自然风光等资源，将资源优势转化为产品优势，以打造本县新的旅游亮点和经济增长点，并力争将其塑造成具有地方特色的旅游精品区，必须从吃、住、行、游、购、娱六个方面对项目进行整合。

本项目的建立必然促进本县的经济发展。

2）政府需做强、做大旅游业，打造旅游拳头产品。

虽然改革开放后的30几年中，辽中县旅游业与本省日新月异的变化一样得到了长足的发展，但横向比较国内其他地区，其产业规模仍然偏小，仍有较大发展空间。

本项目对规划范围内进行本县文化包装，是充分利用本县旅游资源，增加旅游新亮点的有效途径，也是做大做强本县旅游业，整合和提高本县旅游的重大举措，必将丰富、壮大整个本县地区的旅游产业。

3）通过本项目的建设，将增强旅游业在辽中县地区国民经济中的地位。

旅游业产业关联度很强，对辽中县国民经济发展有强大的辐射和波及作用，可以带动本县地区相关产业部门的发展，进而增强旅游业在本县地区国民经济中的地位。

4）通过本项目的建设，将增加辽中县的税收、提高就业率。

本项目建成后，旅游业属于劳动密集型产业，将从辽中县本地招收大量的劳动力经过陪训以后进入服务行业，必将提高辽中县的劳动就业率。

旅游业的开发建成也将为本县提供稳定的税源。

第三章旅游客源市场分析

3.1概述

消费者的需求是市场的原始动力，消费需求的变动也是调整产品的市场战略和经营策略的驱使和依据。

所以寻找最有针对性的需求细分市场，研究它的变动规律，预测它的趋势，用以指导项目的市场定位和产品定位，为制定经营战略提供参考，将是着手本项目的第一课，这也是此文本的主要任务和目标。

3.2周边出游市场概述

2000年以来，世界旅游业遭受了一系列事件的冲击，增长的脚步有放缓的趋势，但增长的潜力仍然巨大。

据世界旅游组织（WTO）统计，2001年全球旅游收入达到4,620亿美元，到2020年国际游客数量可望达到150亿人次。

各国发展旅游业的事实证明，旅游业已经成为推动经济增长的主要力量，据WTO测算，旅游业直接收入每增长1元，相关的行业收入便能增长4.3元。

另外其在增加附加值、社会财富和就业机会方面也发挥了巨大作用。

■度假旅游乃是大势所趋

目前，我国旅游业要登上新台阶，首要的就是推出新一代旅游产品，不断进行产品结构转变的革命。

我国旅游业缺少专项参与式的旅游项目，更缺少度假型旅游产品。

近年来，随着我国人民生活水平的提高，旅游消费的不断增长和旅游观念的日渐成熟，人们开始不再追求花最少的钱、用最短的时间、玩尽可能多的景点这种浮光掠影、走马观花式的旅游，而是渴望身心彻底的放松与休闲的生活——或到风景秀丽的地方小住几天，或到度假区修身养性一番，远离喧闹的城市在大自然中与家人同享天伦之乐。

有关专家指出：

度假需求从产生、发展到具备一定规模所需的时间并不长，我国在3～5年内可望形成具有一定规模的旅游度假市场，这一市场的形成和扩大，将为旅游业创造出旺盛的需求。

■中国旅游产业发展趋势

◆　区域性的竞争将更加激烈

在全球经济一体化和国际、国内区域性合作不断增强的大背景下，作为自身就具有很强分工协作和协调合作特性的旅游业，区域联合、地区旅游一体化已成为一个必然趋势，并且区域社会经济发展水平和现代化水平越高，区域旅游一体化的迫切性和必然性越高。

◆　旅游业发展面临新的发展机遇

从现在的情况分析，将旅游业作为我国国民经济新的增长点的大政方针不会改变，与此同时，随着民营经济的进一步发展，旅游业的投资主体也会随之改变，非国有经济对旅游的投资将继续扩大。

近年来民营经济投资所产生的示范效应，将使更多的民营资本转向投资大、回收相对稳定的长期投资项目。

◆　公民休闲消费方式的变化引发休闲产业的新发展

随着经济的发展和人们生活水平的提高，人们休闲的方式正走向多元化，需要有更多新型的休闲产业提供服务，来满足这些新的休闲需求。

总体来说，旅游业是休闲业的一个组成部份，而且是一个重要的组成部分，随着整个休闲需求的不断增加，休闲产业也必将扩大，旅游消费在整个休闲消费中的市场空间也将会越来越大。

◆　可持续旅游发展将进一步被关注

旅游业的规模越来越大，参与旅游活动的人越来越多，旅游活动所涉及的范围也越来越广，因此，旅游业的发展对各个方面造成的影响也越来越受到关注。

人们在关注旅游业的发展对地方经济的促进作用的同时，更加关注它对环境、生态、社会文化遗产可能造成的破坏。

在这方面，人们的关注点主要有三个方面：

一是制止或控制建设性的破坏；

二是控制环境敏感地区的游客流量；

三是普及“绿色经营”观念。

3.3市场调研的基本结论

3.3.1重要结论要点摘取

■本省旅游业在国家西部发展战略和区域旅游合作的推动下将有长足发展，本县旅游项目作为本省旅游特有的旅游吸引物拥有良好的市场基础。

■本县所在的辽宁中部地区靠近本省经济最发达的区域，具备吸引大规模旅游者的社会经济条件，建设合理的旅游接待及配套服务的基础；

交通条件的改善无形中加大了本县与广东旅游圈的联系，有望早日成为广东为主的湖中地区市民休闲度假的新选择。

■无论是本省还是省外游客最喜欢的本省旅游景点还是自然山水类，而像本县旅游项目这样的娱乐型产品无论对于本省游客还是对于省外游客都因为认知度不高，没有引起大众所注意。

■家庭型、伙伴型和家庭伙伴型是本省省和至滇旅游者经常采用的旅游组合方式，为家庭游客营造舒适氛围和休闲环境是市场近期持续的宠儿。

■本省省内的游客住宿时偏向于选择生态型客栈，而省外游客的住宿首选是三星及三星以上的酒店。

■被访者普遍倾向于在景区选择特色餐馆或农家菜馆就餐，并且对于餐饮消费水平的意愿是每人每餐10-30元，其中省外游客可以承受的价位稍高于省内游客。

■有景区标志的旅游纪念品是本省省外游客普遍喜欢的旅游商品，市场呼吁高品质、有标志意义的景区纪念品。

■大部分的省外游客在本省的旅游消费意愿为150-200元/人/天（除去大城市间的长途交通费用）；

省内游客的旅游消费意愿为100-150元/人/天。

3.3.2市场的选择

根据市场战略定位理论和本次市场调研，确定了此项目的市场选择的依据，并按照滚动发展的逻辑，将项目的发展和市场的拓展分为近、中、远三期，

结合现有的产品发展态势，形成以下市场战略方略：

表3-2本县旅游项目市场战略表

市场分级

游客结构

一级市场

外地到辽宁旅游的国内游客

辽中县的城镇居民

沈阳、抚顺、本溪、铁岭的城镇居民

辽宁及吉、黑两省的中小学生

二级市场

外地到本省旅游的游客

辽