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地下一层建筑面积m2。

酒店计划按星级标准设计，共有客房200套，贵宾房15套。

6.投资估算及筹措资金

计划总投资万元，其中：

建设投资万元，铺底流动资金万元，建设期利息万元。

本项目资金筹措按以下方式进行：

项目单位自筹万元；

融资万元。

7.可行性研究报告编制单位：

某某工程有限公司

1.2可行性研究报告编制依据、指导思想与范围

1.2.1编制依据

1.《中华人民共和国城市规划法》

2.《城市用地分类和规划建设用地标准》（GBJ137-90）

3.城市名市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要

4.《城市名市城市总体规划（2009-2020年）》

5.国家计委《建设项目可行性研究报告内容及深度的规定》

6.其他相关的政策法规和技术规划

1.2.2指导思想

1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。

2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好城市旅游观光事业。

为国内外商贸交流、文化交流、旅游观光和公司长远发展做出贡献。

3.项目建设严格按照城市名市城市总体规划要求。

通过项目建设，进一步完善周边环境和增强城市新区区域功能，创造良好的投资环境和经营氛围，吸引更多的客户，拉动周边区域经济增长，为金阳新区现代化建设贡献力量，追求项目最大化的经济效益和社会效益的统一。

4.项目办公区依据公司中长期发展规划设计建造，集日常办公、休闲娱乐与大型商务接待于一体，突出多功能、多用途的特点。

酒店设计将根据金阳新区发展趋势，既体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、会议、交际等），又具有服务社会（满足市场需要、促进局部就业、增加当地税收、拉动区域经济增长等）的功能。

1.2.3可行性研究报告编制的范围

1.项目建设的背景及必要性

2.项目选址及建设条件

3.建设规模与建设内容

4.工程技术方案（略）

5.公用工程和辅助设施

6.环保、节能、安全与消防

7.项目实施计划（略）

8.组织机构与人力资源配置

9.投资估算和资金筹措

10.效益分析

11.结论与建议

1.3项目建设单位简介

第二章项目建设背景与建设必要性

2.1项目建设背景

2.1.1金阳新区简介

金阳是城市名市锐意开发建设的城市新区，位于城市名市域地理中心，地处百花山脉与黔灵山脉之间，环绕观山水库，拥有山环水抱、藏风聚气的优越自然环境。

距中心区仅12公里，通过贵遵高等级公路和川黔、滇黔公路与云南、重庆、四川相联系，交通便利，地势平坦，实乃投资建设的理想境地。

世纪之交的城市名确定了“建设现代化都市和环境保护模范城市”的战略目标，而由于中心区发展空间受限，促使金阳新区开发建设成为必然趋势，并成为实现城市名市新世纪战略目标的关键性举措。

金阳区位优越，交通便捷。

贵遵、贵黄高等级公路及321、210国道穿境而过，城市名环城高速公路全面覆盖，黔灵山路、北京西路等让新区与老城实现无缝链接，已经开工的贵广快速铁路和正在规划修建的沪昆、成贵、渝黔、湘黔、黔桂等快速铁路在此汇集，城市名城际快速铁路、城市轻轨等从金阳始发，快捷、高效的现代交通道路网络已初步形成。

城市名新客站和客运站的启用，将使金阳新区成为一个纵贯南北、横接东西的交通枢纽和运输重镇。

根据最新规划，金阳新区已经开建西南地区最大火车站，其规模甚至与北京西站相当，金阳将成为城市名乃至贵州的新门户，是西南地区与东中部地区、南部沿海地区与西北地区交流的重要枢纽，该站将承担着对外交通枢纽及城市名市内交通换乘枢纽的双重功能。

近年来，金阳新区着力推进城市化进程，进一步加快基础设施建设和配套设施建设速度。

一个既能满足未来信息社会对城市空间载体的各种需求，又能保证城市建设与经济建设、环境协调有序发展，环境优美、设施现代化、服务高水平、人员高素质，人与自然完善结合的可持续发展的园林式、生态型，集行政办公、文化科研、高新技术产业和居民住宅于一体的城市新区正在迅速崛起。

为此，某某工程有限公司拟开发建设公司办公楼暨酒店项目，以满足公司中长期发展需求及周边地区日益增长的休闲、娱乐、商贸、服务、文化等方面需要，推动区域经济发展。

2.1.2项目建设背景

根据国家“十二五”规划纲要和加快推进西部大开发战略的实施，中西部地区将成为我国经济发展的又一重点区域。

西部地区各项基础设施建设稳步推进，一批批城市新区迅速崛起，城镇化水平明显提升。

随着国家西部大开发战略的继续实施，西部地区将迎来前所未有的发展机遇，建筑行业和旅游业势必也将迎来新一轮的发展契机。

改变当前以建筑施工为主体的单一经营方式，寻找新的利润增长点。

根据公司中长期发展规划及行业市场发展趋势，努力拓宽经营渠道，打造一体化管理模式的发展方向，需要公司对现有资源进行重新配置，以期达到经济利益与社会利益的最大化。

旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。

全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。

贵州省是一个旅游资源十分丰富的省份，与东部地区相比，我省旅游业虽然起步较晚，但发展势头强劲，旅游业在我省国民经济发展中的地位越来越重要，以旅游业为依托带动的区域经济发展优势明显，对提升我省整体形象，扩大对内对外开放程度，发展外向型经济至关重要。

21世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。

由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个区域经济的发展将发挥越来越大的作用。

酒店作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源之一，酒店业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。

金阳新区作为城市名市重点发展的一个新兴城市区，交通便捷，通讯发达，随着经济的快速发展，金阳必将成为集信息、资金、技术、商品、旅游、贸易、文化为一体的综合性生态旅游区。

因此，公司根据城市发展趋势和行业发展前景，抓住机遇，根据目标市场特点，计划实施该项目，并通过高水平的经营管理模式促进公司快速发展壮大，解决更多富余劳动力的就业问题，树立良好的企业形象，承担更多的社会责任，为区域经济增长贡献力量，最终产生较好的社会效益和经济效益。

2.2项目建设必要性

建设某某工程有限公司办公楼暨酒店建设项目是积极响应政府号召，大力发展第三产业、构建现代绿色经济的生动体现。

发展第三产业，是现代化经济的要求。

第三产业已经成为经济增长的重要推动力，第三产业的健康快速发展有利于促进第一、第二产业的快速发展，三大产业协调稳步前进对地区经济健康快速发展至关重要。

合理利用金阳新区及我公司现有优势资源，大力发展旅游业及其周边配套服务有利于解决供需不平衡的现状，有利于提升金阳新区整体竞争力和公司的市场竞争力。

项目建设是金阳高新技术产业园发展的客观需要。

金阳新区作为城市名市重点发展的新兴城区，不仅是城市名市级单位所在地，还是市体育中心、市级文化中心和高新科技工业园所在地。

区内高新技术企业林立，医院、学校、体育中心等人员集中地对周边配套服务水平提出了更高的要求，如何有效满足因新区快速发展导致的配套服务阶段性缺失的现状将成为一个重要课题。

本项目的建设，正适应了金阳新区快速发展的需要，能进一步加强和完善新区配套服务建设，提升金阳新区的配套服务水平，为地区招商引资及旅游客户创造良好的条件。

项目建设是公司实现快速协调发展的客观需要。

“十二五”期间是全省的黄金发展期，也是公司发展的关键期。

随着市场化进一步加深，不确定因素明显增多，企业经营风险有增无减。

优化现有资源配置，充分挖掘内部潜力，适时适当调整经营策略对企业发展至关重要。

逐步改变单一生产方式，完善经营产业链，最大限度地发挥各部门的竞争优势，进行集群化、产业化、规模化管理，是公司发展的重要目标。

该项目的建设有利于丰富公司经营方式，降低经营成本，有效规避经营风险，对提升公司整体管理水平和企业形象，提高员工整体待遇，进一步开展招商引资工作，促进公司健康稳定发展意义深远。

第三章市场分析与预测

3.1城市名旅游市场简析

城市名作为贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游集散中心，是一座“山中有城，城中有山，绿带环绕，森林围城，城在林中，林在城中”的具有高原特色的现代化城市，并享有“森林之城，避暑之都”的美名。

良好的气候资源，优美的生活环境，浓郁的民族文化气息，尤其是在夏季让人感到凉爽和舒适，非常适宜旅居和外地客商休闲避暑。

城市名的旅游资源非常丰富。

作为喀斯特地貌发育典型地区，城市名拥有以“山奇、水秀、石美、洞异”为特点的喀斯特自然景观和人文旅游资源。

既有花溪天河潭、开阳峡谷生态公园等以山、水、林、洞为特色的高原自然风光，又有如阳明洞、青岩古镇和息烽集中营旧址等文化内涵极为丰富的人文景观，还有古朴浓郁、多姿多彩的少数民族风情。

在联合国亚太组织等七大机构的八大硬指标中，城市名以“具有夏季特别是最热月平均气温舒适度的优势”荣登中国避暑之都。

城市名拥有国家级风景名胜区、国家级森林公园各1个；

国家4A级旅游区8个，国家3A级旅游区、全国重点文物保护单位、全国农业旅游示范点超过20个。

此外，还有一大批市县级风景名胜区和奇异神秘的民俗风情。

景区档次的全面提升成为城市名市发展生态旅游业最重要的核心吸引物。

3.2城市名市酒店市场简析

3.2.1城市名市酒店集团一览表

酒店集团

旗下品牌

美国温德姆

城市名天怡豪生酒店、城市名华美达酒店、城市名速8酒店、城市名戴斯酒店

美国喜达屋

城市名贵航喜来登酒店

美国凯悦（Hyatt）

城市名中天凯悦酒店

法国雅高（Accor）

城市名铂尔曼大酒店、城市名诺富特酒店、城市名索菲特酒店

香港富豪（Regal）

城市名保利富豪温泉酒店

美国万豪（Marriott）

城市名金元万丽酒店

德国凯宾斯基

城市名凯宾斯基大酒店

香港新世界

城市名贝尔特酒店

香港马可孛罗

城市名马可孛罗酒店

七天连锁酒店集团

七天连锁酒店

3.2.2城市名市金阳新区酒店业发展总体趋势简析

继华美达、豪生、喜来登、凯宾斯基、希尔顿、温德姆、凯悦等几大著名国际品牌酒店进驻城市名后城市名酒店业迎来了一个前所未有的开发热潮。

一是高星级酒店开发如火如荼。

随着城市名旅游业的发展，酒店开发迅速走热。

先是中国贵州航空工业集团投资5亿元兴建的高端商务酒店城市名喜来登贵航酒店正式开业迎宾，紧接着凯宾斯基国际酒店管理集团与城市名大发房开合力打造我省第一家超白金五星级空中酒店，宏立城集团则在山水黔城兴建希尔顿大酒店，开创了大型楼盘开发投资酒店的先河，保利温泉新城的五星级国际大酒店天伦王朝酒店的开业等。

一时间，城市名酒店如雨后春笋般崛起，呈现遍地开花之势。

城市名市旅游局2010年底的统计数据显示，目前城市名市的星级酒店以及旅游定点酒店有84家，其中五星级酒店2家，四星级9家，三星级29家，床位比例约占城市名市酒店床位总量的50%左右。

未纳入统计范围的酒店，则是一些名牌连锁酒店、经济型酒店以及新建的酒店等。

据不完全统计，截止到2012年5月底，城市名市已开业五星级酒店达到10余家，五星级以下酒店及旅游定点酒店达90余家，其中金阳新区已开业和正在筹建当中的五星级酒店已达7家。

二是经济型酒店异军突起。

在城市名星级酒店开发走热的