总部办公写字楼市场调研报告Word格式文档下载.docx

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最新研究显示，北京总部式办公写字楼经过几年的发展，已经分为区域集群式总部和独立总部两种类型，2007年国际化办公写字楼将从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象，独栋总部型成为写字楼一种新流行趋势。

2003年开发的总部基地可以说是开创了北京独栋型总部写字楼的先河，随后BDA国际企业大道、非中心等相继诞生，随着市场需求的增多，今年新入市和老项目后期开发的项目也明显增加，仅亦庄今年下半年就有3-4个项目开盘。

●北京独栋型总部写字楼概况表：

项目名称

区域

总建筑面积

建筑形式

独栋面积（M2）

总部基地

丰台

140万平米

独栋

1200-6000

非中心

朝阳

45万平米

4层独栋

400-3000

BDA国际企业大道

亦庄

18万平米

7-18层单体建筑

4000-12000

BDA国际港

4.17万平米

4层独栋三层商务办公

3900

汇龙森.国际港

9.5万平米

4层独栋、3-5综合办公楼

2600

嘉捷科技园

8.4万平米

3层独栋

1500-5800

BDA国际广场

8万平米

8层单体建筑

3000－8000

MAX空港企业园

空港

20万平米

4-4.5层独栋

800-1500

●独栋总部型写字楼项目分布分析

该类产品主要分布在核心区边缘的非中心地带，但通过上表也不难看出绝大多数的项目位于亦庄区域内，这主要与亦庄的整体规划和入住企业规模和类型有密不可分的关系。

在售项目的分布情况

亦庄成为独栋型总部写字楼集中地的原因：

一是亦庄的“双生态”优势

开发区对所有入区企业都有严格的入区环保指标，低密度、低容量、高绿化率的公建、工业及住宅项目，凉水河的自然生态带和国际企业文化公园，美化了区内自然环境。

截止目前，亦庄开发区的入区企业近2000家，汇集了可口可乐、诺基亚、朗讯、西门子、通用电气、IBM、奔驰等著名跨国公司80余家，世界500强企业50余家，形成了生物技术与新医药、电子信息、光机电一体化、新材料新能源和软件制造五大产业生态链条。

可以说亦庄的产业生态与自然生态相结合的“双生态”为独栋型总部型写字楼开发提供了重要平台。

二是亦庄已形成公司企业总部所在地的形象

提起亦庄，人们首先想到的就是诺基亚中国园、美国GE和日本SMC、可口可乐等这些世界500强企业的中国区域总部所在地，据了解目前亦庄已经吸纳了50余家全球500强企业，这为企业商务办公选址造就了先天优势，加之亦庄可提供大量的厂房等辅助设施，也逐步成为北京总部办公的首选之地。

三是亦庄新城规划带来无限商机

北京市“十一五”正式批复了“亦庄新城”的规划：

亦庄新城是“两轴－两带－多中心”中东部发展带的重要节点，北京市重点发展的新型卫星城之一，其定位是“高新技术产业中心”、“高端产业服务基地”。

由此功能定位不难得出，亦庄未来必然成为高端产业的总部基地，而2007年正是亦庄“质变”的开始。

四是奥运会及环渤海经济圈的确定成为带动亦庄区域经济发展的强大引擎

一直蓄势待发的环渤海经济圈，已迅速成为继珠三角、长三角经济圈之后经济增长的“第三极”。

作为圈内发动机的天津和北京之间的亦庄，因其独特的位置优势和开发区特有的政策优势，加上2008年奥运会对该区域成长的催化，成为环渤海经济圈的重要战略要地之一。

同时，随着北京写字楼市场多元化发展趋势的日渐形成，多个新兴的非主流商务区域获得越来越多的企业客户甚至跨国公司的青睐，而亦庄正是在强大的经济引擎的支持下，以其拥有的“双生态”优势，成为北京新的写字楼热点区域。

●独栋型总部写字楼客层组成

这类产品主要营造的是总部办公理念，主要的投资群体是跨国公司及500强企业、知名外资或合资企业的某个职能部门、不喜欢传统写字楼和市区环境的传统写字楼内的租户、北京本地大、中型企业、外地进京企业、事业单位及非赢利组织、国内外的投资型买家，特别是国内的投资型买家等。

像BDA企业大道就集聚了资生堂、白领、3M、中国黄金集团等一批高科技研发境内外大型企业，这些选择独立总部的企业看中的正是亦庄“宜业”、“宜居”的优势。

总结：

通过上述对市场得了解和分析，我们不难看出，目前北京写字楼、特别是甲级及以上的写字楼的供明显大于求，未来销售情况不容乐观，但是独栋型总部写字楼作为一种新发展起来的有别于传统写字楼的特殊产品，却凭借着其自身及环境优势受到部分实力型买家（企业）的青睐，市场前景良好。

二、个案情况分析

通过对上述市场的了解、分析，我们最终确定以亦庄的独栋总部办公项目作为本次个案分析的重点，同时将总部基地、非中心两个特色楼盘也作为重点考察对象。

具体分析如下：

1、产权性质分析

项目名称

产权性质

50年工业用地

50年写字楼

亦庄西区

亦庄东区

亦庄西、东区

对上述楼盘进行调研，发现这类独栋总部办公项目的产权性质主要分为两种：

一是50年写字楼产权，二是50年工业用地产权性质，目前亦庄东区所建的项目多为50年工业用地产权。

这两种形式主要区别在于：

项目

50年写字楼产权

50年工业用地产权

证件情况

五证

无预售许可证

产权分割形式

小产权直接归属购房者

大产权、小产权均为开发商所有，购买后小产权由开发商转让给购房者

使用年限

50年

销售签约形式

拿到预售许可证后可售，正规网签

非网签

销售方式

可预售

一般为现房销售

2、建筑形式及功能配套分析

独栋总部办公产品以低层、低容积率、高绿化率为主要特点，属于生态型办公环境。

●建筑特点：

建筑类型

层高

容积率

绿化情况

标准层：

3.4米

1.59

501%庭院式中心绿化

4米

0.9

原生态坡地绿化

首层大堂：

8.4米标准层：

4.2米首层、顶层loft设计

2.6

双重立体景观：

下沉式庭院、果岭绿洲、二层绿色天廊、屋顶花园

独栋三层商务办公

首层：

3.9米标准层：

3.5米

0.8

30%绿化率

4.8米标准层：

1.9

——

挑高17米标准层：

4.2米地下4.2米

1.1

景观大道、屋顶花园

8-10层单体建筑

7.48米标准层：

3.74米顶层：

5.54米

2

下沉式阳光花园

●主力面积：

独栋型总部办公的面积多在2000平米以上，3000平米左右居多，少量可整层销售或散售，内部以敞开式框架结构为主，客户自行分割。

散售面积（M2）

350-850

3000左右

76-119

3900

300-10000

2600

●项目功能配套及物业管理

由于独栋式总部办公产品的特殊性，决定了多数产品为毛坯交房，或根据客户要求提供定制服务，自身一般配有会所、商务配套设施。

装修情况

冠名权

社区功能配套

单体内部功能配套

毛坯

可以

总部公寓、酒店、购物中心、国际会议中心

商业会展中心

卫浴间、茶水间

BDA国际企业大道

会所服务：

员工餐厅、健身房、超市等

预留烟道，可引入市政天然气

公共区域精装修

预留烟道，设有开放式厨房

小面积科研办公用房、独立式的多层专业生产厂房

一栋配套餐饮楼、一栋综合楼（含会议厅、专家公寓）

未定

●物业服务系统

物管公司

物业费

车位及费用

道丰总部基地物业管理

3.98元/平米/月

地下：

18万/个地上：

租150元/月/位

中粮凯莱

5.8元/平米/月

811个，10万元/位

北京博大经开物管

4元/平米/月

1250个，地上150元/位.月，地下350元/位.月

国贸物业

每栋提供10个车位，150元/位.月

4.2元/平米/月

地上44个，地下586个，共630个，价格未定

●建材配套情况

外墙

电梯系统

空调系统

通讯系统

通体砖贴面，局部配氟碳喷涂铝板饰面

星玛电梯1-2部/栋

分层中央空调集中供暖、供冷，加新风系统

电信、宽带综合布线

玻璃幕墙外挂石材

独立电梯

独立VRV空调，含新风功能

宽带网络接入

玻璃幕墙、陶瓷板墙

上海三菱电梯，载重1050KG，速度为1.6