展馆管理专项方案Word文档下载推荐.docx
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1
照明
墙灯
每季检修线路一遍。
1）按作业规程维护；
2）对于破损灯具及老化线路进行更换。
1）线路无老化；
2）照明设施清洁完好；
3）灯具施工技术标准。
1）保持灯具外观良好；
2）照明系统正常有效启用；
3）照明设施线路正常完好。
投光灯
其它照明
2
消防设施及排水管网
排水管
每七天检验一遍，发觉问题，立即维修。
工程人员按相关维修规程实施。
1）排水管施工技术标准；
2）消防设施施工技术标准。
1）管道通畅，无堵塞；
2）无泄露；
3）消防设施正常有效。
水泵结合器
3
公共标志设施
标识牌
每七天检验一遍，立即维修。
1）标识无污积、破损；
2）安放牢靠。
1）标志设施完好；
2）标志无损。
警示牌
4
玻璃通道
1）墙地面整齐，无损坏；
2）通道通畅；
3）结构完好。
1）整齐通畅；
2）墙面无破损或污迹。
5
公共智能化系统及避雷设施
摄像监控系统
1）天天对摄像系统监视器、控制器、摄像头外观及控制性能检验一遍；
2）每个月对避雷系统外观性能检验；
由工程人员按相关维修规程实施。
智能化系统维护保养标准。
1）系统性能良好，正常运行；
2）设施完好，整齐有序，无破损。
避雷系统
智能控制中心
1）各系统电脑外观，运行情况，传输线，传输性能，软件及数据检验一遍。
2）天天对各类弱电系统巡查，对问题统计并立即联络维保单位到场并帮助其处理同时通知馆方，小型工程人员程人员立即维修。
6
弱电设备
电子显示器、触摸屏、电脑控制器等弱电设备
天天对各类弱电设备完好状态进行巡查，并进行统计立即联络维保单位到场并帮助其处理同时通知馆方，小型维修由物业工程人员立即进行维修。
由专业工程人员按相关维修规程实施。
7
管理用房
每七天检验一遍。
由工程人员按相关保养规程实施。
1）对应建筑部分维修保养规程；
2）电气、设备维修保养规程。
1）正常安全使用；
2）各项设施，设备完好；
3）无改建。
（2）维护检修计划
定时维护
1）按相关作业规程维护；
1）实现良好灯具外观；
3）照明设施线路完好率达100%以上。
1）消防栓及水泵接合器每两年油漆一次；
2）消防栓六个月排水、检修一次。
由工程部组织实施。
1）开启灵活；
2）不渗漏。
1）正常有效使用；
2）外观完好。
1）每六个月对标志安放基础稳固情况进行检验维护；
2）六个月对标识维护一次。
1）由工程部负责实施；
2）每十五年更换一次。
标识、警示牌制作安装及管理要求。
1）安放稳固；
2）标识清楚。
每个月对支撑框架及玻璃进行检验；
由工程工程人员按作业规程实施。
建筑分部修缮质量标准；
1）安全正常使用；
2）美观完好。
对各系统设施、设备性能及连接运行及传输，显示情况进行月检，季检和年检。
1）由工程部按对应维护保养规程实施；
2）系统设备每二十年更换一次。
1）系统良好运行；
2）设施、设备及传输线路完好；
3）软件及数据完好正确保留。
4）定时检测
控制中心
由工程部按对应维护保养规程实施；
1）每个月检修一次设施、设备；
2）六个月检验一次电气线路；
3）已年粉刷一次；
4）每十二个月对其它建筑部分维护一次。
由工程部按对应维护保养规程实施。
2）对应电气设备维修保养规程。
1）整齐、安全、正常使用；
2）设施、设备完好。
2、房屋日常维护标准
（1）根据《物业管理条例》、天津市房屋管理相关要求对房屋及配套设备设施进行房屋查验。
（2）根据国家工程验收标准实施房屋查验工作。
（3）接管验收中发觉问题应该以书面形式反馈开发企业并对开发企业维修改善情况进行验证复查。
（4）按相关法规政策要求约定，对房屋和配套设施进行管理活动。
（5）在房屋接管时，项目经理指定专员接收全部管理用房钥匙和设备房钥匙，钥匙要进行逐屋核定，标识清楚，并填写清单，交接双方签字确定。
（6）房屋接管验收时应对每块水电表进行查对，确保不存在线路接错、标识标错现象。
（7）外墙面、建筑小品外观完好、整齐，是建材贴面，无起鼓、无脱落；
是玻璃幕墙，清洁明亮、无破损；
是涂料，无脱落，无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
（8）房屋、楼道设施、天台、雨水管道每个月最少进行一次全方面巡查，发觉问题立即联络维保单位到场并帮助馆方进行处理,并留下统计。
（9）柱、梁主体无倾斜、变形、起凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无筋露等，发觉问题立即联络维保单位到场并帮助馆方进行处理,并留下统计。
（10）格栅吊顶牢靠，无面层剥落和显著裂缝。
（11）楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，确保使用安全，木扶手表面无显著龟裂和漆层脱落。
（12）公共门窗、幕墙牢靠、平整、美观、无锈蚀、开关灵活、接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。
（13）每七天定时检验，确保屋面、公共阳台排水通畅，无杂物堵塞下水管道。
（14）定时检验，确保楼道及公共部位地面、内墙及天花板整齐、统一，无脱落，无水浸，无变色现象；
对外墙、天面、窗体渗漏立即处理。
（15）每十二个月开春解冻后、雨季来临前、第一次大雨后、入冬结冻前，均需进行屋面防水情况检验并统计和统计；
每十二个月春季开冻后，及下雨、雪前应对屋面进行一次清扫。
（16）保留房屋及相关设备设施施工单位、联络人、联络电话。
3、设备、设施保养、检修制度和标准
（1）建立完备设备台帐和设备技术档案：
对管理范围内设备，实施电脑存档，设备相关资料直接存放在电脑软件中，相关资料如：
设备型号、投入使用时间、厂家、保养内容、保养更换关键部件等资料。
（2）维修养护制度健全，工作标准及岗位责任制明确，实施良好。
（3）公用设备设施根据项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，有运行统计、检验统计、维修统计、保养统计；
对设备故障及重大或突发事件设有应急方案和现场处理方法、处理统计。
（4）水、电、电梯、空调、监控等设备运行人员技能熟练、严格遵守操作规程及保养规范。
（5）展厅灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率100%，按要求时间定时开关。
（6）设备用房整齐，关键设备设施标识清楚，危及人身安全隐患处有显著标示和防范方法。
（7）在接到相关部门停水、停电通知后，按要求时间提前通知展馆责任人。
（8）设备出现故障时，工程人员立即抵达现场，设备零修合格率达成100%，通常性维修不过夜。
4、公共设施设备服务保障方法
（1）实施设备四级保养检修制度
①日检：
日常巡视检验维护，检验设备运行状态是否正常；
②月检：
运行状态检验，对设备进行功效测试；
③季（六个月）检：
维护性修理，对设备进行清扫；
（2）操作制度措施
①工程服务部每日由专员对管理区域内公用设备设施进行检验巡视，将检验巡视结果情况填写至《设备设施巡视统计表》，对发觉异常情况给立即处理，不能处理问题应第一时间联络维保单位到场并通告、帮助馆方进行处理，并在《设备设施巡视统计表》上签字确定。
②工程人员在接到展区人员对公共区域维修要求时，须统计此次报修具体内容，工程人员依据报修内容现场进行维修，维修完成后由工程主管对维修效果进行现场评定，并填写《设备/设施保养检修统计表》。
③遇有紧急特殊维修事件接报人应第一时间通知项目工程主管并做统一调动安排，并通知展馆主管领导，第一时间联络维保单位到场并通告、帮助馆方进行处理，事后应立即补填《设备/设施保养检修统计表》并附事件说明。
④工程服务部无法自行维修需对外委托维修工作，项目工程主管应上报展馆责任人审核确定，并按企业管理审批步骤上报，待同意后方可实施。
5、空调系统维护标准
（1）电加热采暖设备电热膜装置、导线绝缘电阻大于0、5兆欧；
电热膜、空气开关、导线、接线端子无发烧、无变色、无焦糊气味；
空气开关过负荷保护、短路保护灵敏可靠。
（2）采暖循环水过滤器要求维保单位每十二个月清理一次，过滤网根据水泵和系统设备要求配置，通常要求粒度小于0、2毫米。
过滤器，排污阀，旁通阀无锈蚀、无泄漏、开关灵活。
（3）空调系统使用高位水箱补水，水箱应无泄漏、外面无锈蚀。
溢流水管无堵塞，水位控制装置应灵敏可靠；
变频补水，热水膨胀控制装置安全可靠，膨胀压力设定正确有效；
变频器、水泵马达、压力传感器、实施器、调整器工作稳定可靠；
补水压力控制正确稳定，波动压力小于0、05兆帕；
采取闭式定压补水，应按设计要求每两小时检验一次电接点压力表压力指针是否在区间范围。
（4）空调冷却塔噪音小于65分贝，风扇转速风量达成设备要求。
防鼠、防虫方法完好，滤网洁净，无大量污物；
冷凝水通畅，转动部位无异常声音；
接水盘中自动补水阀应动作可靠，盘中水位在水塔运行时不缺水，停塔后盘中水不溢流；
冷却水、冷冻水水质经过检验符合要求。
（5）冷却塔风机扇叶安装牢靠、不变形，运行无震动；
布水器出水角度一致，水量均匀，运转灵活；
滤料应整齐排列无破损，经过滤料到接水盘应以下雨。
（6）离心式冷水机组压缩机运行时油温高于43度，运行时润滑油应有103—207KPA压力；
冷凝器有690—1450KPA压力，温度范围在15度—41度之间；
蒸发器压力范围410—550KPA，制冷剂温度范围在1度—8度之间。
（7）空调系统电气部分保持干噪，机组应保持清洁完整，无锈蚀、无泄漏，螺栓紧固。
（8）水泵电机运行时无糊焦味，无冒烟现象，外壳
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