年新疆维吾尔自治区工程建设标准城市规划管理技术规定试行Word文档下载推荐.docx
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第二章城市土地使用管理
2.1城市用地分类
2.1.1城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）执行。
2.1.2与城市用地相连的各级风景区、各类旅游度假区，其向公众开放并有一定游憩设施的用地，包括用地范围内的水域，可计入公共绿地，其余部分概不作为城市建设用地。
2.2建设用地的适建性规定
2.2.1各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则，符合经批准的详细规划的规定。
2.2.2尚无或未经批准的详细规划的地区的建设用地，应由城市规划行政主管部门根据分区规划或总体规划（小城市）的规定进行建设用地适建性划分。
2.2.3城市建设用地的适建规定见表二-1。
2.2.4表二-1中未列入的建设项目，由城市规划行政主管部门根据城市要求及相关规定，确定其适建性。
2.2.5确需改变经批准的规划用地性质或超出表二-1规定的适建范围的，应先按规定对规划进行调整，依照法定程序批准后方可执行。
2.2.6城市新建居住小区应按国家和自治区的有关规定，同步安排文化、卫生、体育等各类社区配套设施用地，为居民提供必要的公共活动空间。
2.3建设基地控制指标
2.3.1建设基地最小面积应不低于表二-2的规定。
表二-2建设基地面积下限指标
建设项目类型
居住建筑
非居住建筑
底层
多层
高层
建设基地面积（平方米）
300
800
2000
--
1000
3000
注：
建设基地指当地城市规划行政主管部门针对某项建设工程批准的规划建设红线用地。
2.3.2建设基地不足上述规定的最小面积，但下列情况之一，且不影响城市规划实施的，经城市规划行政主管部门核准可以建设：
2.3.2.1邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。
2.3.3城市规划区内的成片开发建设地区（设市城市建设用地大于2公顷，县城大于1公顷），必须编制详细规划，经批准后实施；
未编制详细规划的成片开发地区，原则上不得批准建设，其他开发建设项目也应编制详细规划。
2.3.4城市各类建设基地的建筑密度、容积率应不超过表二-3的规定。
2.3.5采用较高的容积率值时应采用较低的建筑密度值，具体应用数值在表二-3规定幅度内由城市规划管理部门综合考虑有关规定及实际情况后确定。
2.3.6原有建设基地的容积率已超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩建、加层。
2.3.7在符合消防、抗震、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下，在自身功能需要以外为社会公众提供开发空间的，可按表二-4的规定增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过该建设基地的规定建筑面积的百分之二十（规定建筑面积=建设基地面积*该基地允许建筑容积率）。
表二-3建设基地建筑密度、容积率上限指标
建设基地类型
建筑密度（%）
容积率
新区
旧城区
住宅用地
低层
35
40
1.0-1.1
1.2
28
1.5-1.7
1.8
中高层
25
30
1.8-2.0
2.1
20
3-3.5
3.5
公共设施用地
行政办公建筑
45
50
2.0
3.0
5.0
6.0
商业金融建筑
55
60
4.0
5.5
底商综合楼
1、城市新区、旧城区范围由城市总体规划确定。
2、表中所列数值以单块建设基地计算，其中数值有上下限，南疆用上限，北疆用下限，大、中城市可用到上限值，小城市宜用下限值。
3、表中未列的科研机构、大中专院校、托幼、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化娱乐等公共设施的容积率控制指标，应按有关规范、规定执行。
4、混合用地按不同性质用地比例折算。
表二-4开放空间增加建筑面积指标
核定建筑容积率FAR
每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平方米）
小于2
1.0
大于、等于2，小于4
1.5
大于、等于4，小于6
等于6
2.5
2.3.8建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其建筑面积可不计入建筑容积率：
2.3.8.1通道内不设商业设施，通道全天候对公众无偿开放；
2.3.8.2通道下的净空高度不小于5.0米；
但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的通道下的净空高度可不小于4.5米。
第三章建筑管理
3.1建筑间距
3.1.1建筑物的间距除必须符合消防、抗震、安全、环保、工程管线和文物建筑保护等方面的要求外，应同时执行本规定。
3.1.2根据居住建筑日照标准和自治区实际情况，居住建筑日照系数低限值按表三-1执行。
表三-1居住建筑日照间距系数表
地区
纬度（北纬）
间距系数
适用地区
大城市
小城市
代表县市
北疆
>
46°
/
2.2
阿勒泰、塔城、哈巴河
43°
-46°
1.9
克拉玛依、博乐、霍城、昌吉、石河子、奎屯、乌鲁木齐、伊宁、新源、巴里坤、伊吾
南疆
40°
-43°
吐鲁番、哈密、和静、库尔勒、阿克苏、库车、柯坪
1.6
巴楚、喀什、若羌、且末、莎车、和田、民丰、叶城
1、旧城区改造中局部地区确实难以达到规定标准的，按现状城市人口计，大、中小城市均可减少系数0.2，并应通过市县实施细则明文规定“局部地区”的范围。
2、在市中心区，为保证大寒日日照达标，当条式多层建筑组合体长度小于等于60米是，则表三-1大城市可减少0.2，中小城市可减少0.1。
3.1.2.1居住建筑日照间距按下列公式计算：
L=i*H
式中：
L=建筑间距
i=日照间距系数
H=南侧建筑的计算高度（见附录二）
3.1.2.2居住建筑日照间距按表三-2不同方位间距折减系数换算。
表三-2不同方位间距折减系数
方位
0~15°
＞15°
~≤30°
＞30°
~≤45°
＞45°
~≤60°
＞60°
折减系数
0.9
0.8
0.95
日照系数
1.0L
0.9L
0.8L
0.95L
1、表中方位为正南向（0°
）偏西方位角。
2、L为当地住宅正南向布置时的日照间距。
3.1.3多层（含中高层）居住建筑间距：
3.1.3.1多层居住建筑间距，条式建筑按表三-1系数计算确定；
点式建筑根据具体情况参照3.1.3.3和附录-第3条计算确定。
3.1.3.2多层居住建筑平行布置时（夹角＞60°
）布置的多层居住建筑，其建筑间距按表三-1标准乘以0.7系数控制，当垂直居住建筑山墙宽度大于16米时，按平行布置居住建筑控制间距。
3.1.3.4多层居住建筑地面层为非居住用房时，在新建小区时视同居住建筑控制间距。
在旧城区建筑密集地段进行改建确有困难的，经城市规划行政主管部门核定，其与南侧建筑的间距，可扣除地面层非居住用房的高度计算。
3.1.4低层居住建筑间距
3.1.4.1在满足日照间距条件下，平行布置的条式低层居住建筑南北之间的间距，最小不得小于10米，山墙间距不得小于6米，相邻两山墙均有居室窗户、阳台或开门的，不得小于8米。
平行于小区内道路（含城市的小区道路）的沿路建筑（含居住、非居住）的山墙间距应符合城市规划，并满足消防、市政、施工和安全要求。
3.1.4.2低层居住建筑与其相邻多层居住建筑的南北向间距，在满足日照间距条件下最小间距不得小于10米。
山墙之间有公共道路的，山墙间距不得小于6米；
无公共道路的，应视具体情况，满足消防、施工要求。
3.1.5高层居住建筑间距：
3.1.5.1高层居住建筑之间的建筑间距，条式建筑按表三-1系数计算确定；
点式建筑，南北向的，不得小于南侧建筑高度的1倍，且不得小于南侧建筑面宽的1.2倍，其最小间距30米；
东西向的，不得小于较高建筑高度的0.4倍，其最小间距为18米。
3.1.5.2高层居住建筑与多、低层建筑之间的建筑间距，南北向的，北侧为多、低层居住建筑时，建筑间距按3.1.5.1条规定控制，南侧为多、低层居住建筑，条式的建筑建筑间距表三-1规定控制，但最小间距不小于18米，点式建筑间距按3.1.3.3条规定控制。
3.1.5.3高层居住建筑高、多、低层居住建筑的山墙间距，按消防和施工安全的规定控制。
相邻两山墙均有居室门或窗户的，其间距不得小于15米。
3.1.6非居住建筑与居住建筑的间距：
3.1.6.1非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其建筑间距按居住建筑规定控制，在符合日照、环保、施工、安全、消防和交通等要求的前提下，低层非居住建筑与相邻居住建筑山墙垂直布置时，如山墙无门、窗、阳台，其间距可酌情缩小，平行于城市道路的沿路非居住建筑可与相邻居住建筑山墙毗邻建建造。
高层非居住建筑与相邻居住建筑山墙垂直布置时，其建筑间距应不低于表三-3规定的最小控制间距。
3.1.6.2非居住建筑位于居住建筑北侧的，其建筑间距应符合环保、安全、消防等有关专业规范规定，其最小间距（非居住建筑）低层为6米，多层为12米，高层（含中高层）为18米。
3.1.7非居住建筑的间距：
3.1.7.1高层（含中高层）非居住建筑之间及其与其它非居住建筑的间距应不低于表三-3的规定。
表三-3高层非居住建筑之间及高层非居住建筑与低、多层非居住建筑最小控制间距（米）
建筑类别
控制间距
高层非居住建筑
裙房
其他低多层非居住建
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