昆山花桥国际商务城人才公寓可行性分析报告Word文档下载推荐.docx
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杨延
编制日期：
二00八年三月
概述
项目名称：
昆山花桥国际商务城人才公寓
昆山花桥国际商务城资产经营有限公司
项目位置：
江苏省昆山市花桥开发区
项目性质：
公寓、商业
用地面积：
15443.5平方米
总建筑面积：
61475.77平方米
总投资：
16954.2万元
项目评价：
可行
第一章项目概况
1.1项目名称
本项目的名称为：
1.2建设单位
建设单位即项目法人为：
地址：
法定代表人/负责人：
公司类型：
有限责任公司
注册资金：
万元
1.3建设地点
本项目位于江苏省昆山市花桥开发区
建设用地面积：
15443.5平方米。
1.4项目建设内容
本项目建设地点为昆山市花桥国际商务城核心区东北角A-22地块，建设用地面积：
约15443.5平方米。
昆山花桥国际商务城人才公寓，总建筑面积：
61475.77平方米，其中：
A楼地上建筑面积30422.66平方米，地下建筑面积1488.91平方米。
B楼地上建筑面积28195.2平方米，地下建筑面积1369.0平方米。
1.5项目建设进度
本项目前期咨询工作已于2008年初开始，本项目建设周期打算为24个月，其中现场施工周期为20个月，打算在2008年12月开工，于2010年11月底全部竣工。
1.6项目投资估算
本可行性研究对工程建设投资进行了估算，
经估算：
本项目建设总投资为16954.2万元，
投资分配表单位：
万元
序号
项目
投资数
备注
1
工程建安费用
13289.4290
2
总体及设备工程
622.8622
3
其它费用
2234.5697
4
差不多预备费
807.3430
5
建设工程项目总费用
16954.2040
本建设项目所需建设资金由项目法人自筹16954.2万元作为项目全部资本金。
1.7项目可行性研究报告编制依据及范围
1.7.1.编制依据
国家、地点相关的法令、法规、政策、技术标准、规范、定额、税费等有关文件
国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》第三版
建设单位提供的有关技术基础资料
设计单位提供的初步建设方案
1.7.2.编制范围
项目的要紧建设规模及建设内容
项目总体建设方案
项目投资估算和项目资金筹措
项目经济效益分析
项目社会和环境效益分析
第二章项目建设基地条件
2.1概况
本项目为高级人才公寓一期，整体用地面积28764.88m2，其中一期为15240.3m2，一期总建筑面积约为61475.77m2；
整体形象要求现代简洁，可识不性强。
设计原则贯彻以人为本，促进社区的交流与和谐、合理爱护和利用原有景观。
用地内建设完善的服务，休闲设施。
2.1.1.项目建设区域现状
项目位于昆山市花桥国际商务城核心区东北角A-22地块，东临徐公桥，南靠光明路，北临沪宁高速，东临徐公河。
2.1.2.工程内容及规模
本项目为花桥国际商务城核心区东北角A-22地块拟建高层公寓两幢。
2.2自然条件
2.2.1气象条件
属北亚热带南部季风气候区。
气候和气湿润，四季分明，光照充足
，雨量充沛
。
年平均气温
16.5℃
；
年降水量1447毫米,年日照时刻1697小时，全年无霜期239天。
4.2.2地震
本项目所在地昆山市抗震设防烈度7度。
第三章规划设计方案
3.1技术经济指标
技术经济指标
指标
单位
用地面积
15443.5
m2
总建筑面积
61475.77
建筑面积
A楼
地上
30422.66
地下
1488.91
B楼
28195.2
1369.0
占地面积
3165.37
容积率
3.80
%
停车位
55
辆
3.2建筑设计
3.2.1建筑设计依据
1、《民用建筑设计通则》GB50352-2005
2、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95
3、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
4、相关法律、法规
3.2.2总平面设计
基地是平行四边形，本案包括两栋塔楼，临徐公桥路向南北布置，在西北侧，设置要紧机动车出入口，并沿北侧道路安排地面停车55辆，供业主及访客停车，一期公寓两幢单体，分不为A座、B座，高度72米，层数21层，建筑退界及间距满足规划要求。
3.2.3功能配置
本方案A楼二十一层，其中三层~二十一层为高级职员宿舍，B楼二十一层，其中二~二十一层为高级职员宿舍，在首层设置大堂，分不通向两塔楼交通核心。
3.2.4立面造型：
本案所处位置十分重要，为立面要求提出了较高要求，为幸免版式高层的沉闷感，设计通过体块的切割和穿插制造现代而简洁的体积感，通过天际线处理及丰富的立面细部处理使建筑更加充满活力，制造令人兴奋的视觉效果，同时结合阳台、共享空间等建筑功能特有空间，制造亲切、适宜的立面尺度。
3.2.5水平与垂直交通
1、A、B楼地下室除设备用房外均为自行车库，各分为二个防火分区，每防火分区均设两个疏散口，地下室最远疏散距离<
40米，满足消防疏散要求。
2、A、B楼，每幢设6部电梯，其中A楼设2部消防电梯，B楼设1台消防电梯
3、交通分流：
A、B楼设疏散楼梯二部，满足消防疏散要求。
3.2.6建筑用材：
1、机动车道：
素土夯实；
100厚道渣，200厚C25砼地面（每6米设分仓缝）。
2、人行道、自行车道；
素土夯实，100厚道渣随捣，100厚砼地面
3、广场、通道铺地，中档广场地砖铺地。
4、墙体：
-4.2—±
0.00的墙体：
外墙、消防水池：
250厚钢砼墙体。
抗渗等级S6，外铺Au3防水卷材。
±
0.00以上：
外墙为200厚加气的砌块，内墙为200、100厚加气砌块，筒体、柱子、剪力墙均为钢砼、外墙采纳聚苯挤塑沫板保温。
5、屋面：
1）不上人屋面：
现浇砼板随捣随抹，水泥砂浆找平。
Au3防水卷材二层，聚苯挤塑板保温层，纤维隔离层，40厚卵石爱护层。
2）上人屋面：
现浇钢砼板随捣随抹，20厚水泥砂抹找平，Au3防水卷材两层，粘贴挤塑泡抹板保温层，20厚水泥砂浆找平，干铺油毡一层，40厚细石砼，内配ф4@200
6、门窗
外门窗：
1厚铝合金门窗，双层中空玻璃。
内门：
1）户门为钢木防盗门，内门为硬木夹板门
2）公共部分内门硬木夹板门
3）地下室内，配电间，水泵房，屋顶消防电梯机房门，为甲级防火门
4）楼梯间，电梯间前室门均为乙级防火门，管道井为丙级防火门
7、建筑装饰
1）外装饰
裙房：
双层玻璃，石材
主楼：
双层玻璃，白色涂料，铝合金百叶
2）内装饰
墙体，涂料，公共部分设1.8米高瓷砖墙裙
地面
厨、卫
防滑地砖
公共部分
花岗石材
变配电
塑胶地面
住户地面
地砖
机房层
水泥砂浆
3.2.7要紧特征
耐火等级
一级
建筑类不
一类高层
抗震设防裂度
七度
要紧结构形式
框架剪力墙
建筑层数
二十一层
建筑层高
A楼一层5.4米
二层4.2米
三~二十一层，层高3.3米
于一楼板顶设结构转换层
于二楼板顶设技术转换层
B楼一层，层高6米
二~二十一层，层高3.3米
一层含2.1米高技术夹层，于夹层顶板设技术转换，于底板设结构转换
3.3结构设计
3.3.1设计依据
要紧设计规程及规范如下：
1、《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
2、《建筑结构荷载规范》（2006年版）GB50009-2001
3、《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008
4、《地基基础设计规范》GB50007-2002
5、《建筑抗震设防分类标准》（2008年修订）GB50223-2004
6、《建筑抗震设计规范》（2008年修订）GB50011-2001
7、《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
8、《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002
9、《地下工程防水技术规范》 GB50108-2001
《工程建设标准强制性条文》房屋建筑部分
3.3.2设计采纳的要紧荷载标准值
1、活载
楼梯2.5千牛/平方米
消防楼梯3.5千牛/平方米
电梯机房7.0千牛/平方米
健身房4.0千牛/平方米
餐厅、厨房4.0千牛/平方米
宿舍2.0千牛/平方米
上人屋面2.0千牛/平方米
不上人屋面0.5千牛/平方米
2、恒载
钢筋混凝土 25千牛/立方米
200厚加气砼块2.0千牛/平方米
200厚砼小型砌块3.2千牛/平方米
3、风压荷载
差不多风压值：
0.45千牛/平方米
地面粗糙度为B类
风荷载体型系数1.4
3.3.3要紧结构材料
1、混凝土强度等级：
基础～10层墙柱为C50，其余梁板墙柱为C30。
地下室底板、外墙的混凝土抗渗等级为S6.
2、钢筋采纳HPB235热轧钢筋（fy=210Pa）和HRB335热轧钢筋（fy=300Pa）HRB400热轧钢筋（fy=360Pa）
3.3.4抗震设计
1、本工程安全等级为二级；
结构设计使用年限为50年。
2、抗震设防烈度：
7度，Ⅲ类场地，第一组。
设计差不多地震加速度为0.10g，设计特征周期为0.45s。
建筑抗震设防类不为丙类。
3、本工程为钢筋混凝土框支剪力墙结构，框架抗震等级为二级，剪力墙抗震等级为二级。
3.3.5计算程序
结构计算要紧采纳中国建筑科学院编制的PKPM系列软件，上部结构采纳PMCAD和SATWE，PMSAP；
基础及沉降计算采纳JCCAD。
3.3.6差不多地质情况
依照岩土工程勘察报告，本场地地基土属中软土，可不考虑场地地基土液化阻碍。
3.3.7结构设计差不多概况
1、基础设计概况
本工程为1层地下室，地上21层，采纳直径500预应力混凝土管桩，桩长42米。
2、上部结构概况
构件断面尺
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