项目投资建议书Word格式.docx

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（1）对外道路

北苑路：

地块位置西面50米，向北距离5环2.5公里，向南距离四环1.2公里

大屯路：

地块位置向北沿北苑路300米，坐转即可上大屯路

安立路：

地块位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路

（2）公共交通

项目位于地铁5号线大屯路站300米，周边公交845、833、358、713等多路公交到达，公共交通方便。

二、项目现状

1.项目现状

该项目欲转让表的为北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园（天马大厦）国有土地所有权及在建工程，在建工程现状：

结构已封顶，外立面装修与设备安装基本完成，内装已完成30%，各项公共设施齐全，水、电、通讯、电梯、中央空调完好，地下已完成车库对外接口，地面停车位80个。

2.土地权属

（1）该项目土地属北京德华房地产开发有限公司所有。

（2）项目用地正北部存在1栋4000平米6层小楼，属违章建筑，有土地证但无规划许可证，该部分不属转让范围之内，若购买方有意向，转让方欲以5000元/平米价格进行转让，但需自己另交规划罚款等手续办妥规划许可。

3.周边环境与配套

教育：

陈经纶嘉铭分校、芳草地小学、安慧里小学、二十一世纪双语幼儿园

商场：

飘亮购物中心、北辰购物中心、第五大道、华堂商场、居然之家

医院：

中日友好医院、慧忠医院、

运动休闲：

姜庄湖高尔夫、钱柜

文化娱乐：

炎黄艺术馆

三、项目规划条件

项目规划指标

序号项目名称数量单位性质

1土地面积12086.95平米公寓

2公寓住宅2栋34000平米在建工程

3写字楼12000平米在建工程

4配套楼4000平米违章

5共计46000平米不含违章建筑

四、转让价格及构成

（1）转让价格：

北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园（天马大厦）国有土地使用权及在建工程按标的清单所列内容，转让价为3.3亿元人民币，含全部债务、土地价款、各类罚金。

（2）转让佣金：

1000万元人民币

注：

竞价者另需提供至少1亿的资金证明。

五、项目购买方式与付款方式

1.购买股权

如采用购买股权方式收购天马大厦项目，建设手续可以沿用，由我方申办开工证或复工证即可。

当然要充分留意或有债务问题。

2.购买资产

采取资产过户方式主要做好土地证过户、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证的变更

3.债务、罚款、抵押、诉讼、法院查封的处理

由我公司、拍卖公司、项目方、法院共同成立的重组小组进行清偿债务，签署债务偿还协议（含缴纳土地款和滞纳金），又法院出具清债裁决书，解除抵押与查封。

4.交接方式

在中招国际拍卖公司协同法院主持下

（1）确认项目实物清单、资料清单内容

（2）按清单内容，买卖双方进行资料交接和现场交接

5.付款方式

（1）在法院出具清债裁决书的当日，我公司需支付2.8亿元人民币至拍卖公司帐户，按裁决书内容进行清偿债务。

（2）资料交接和现场交接后，办理过户手续，我公司需支付剩余款项至拍卖公司帐户。

（3）暂留1000万元人民币在我公司帐户一年，避免或有债务出现。

第二部分市场研究

一、2021年上半年北京市总体市场分析

1.北京市场对宏观调控的反应

近年内北京市房地产市场已处于较为成熟的阶段，开发投资总量将缓慢上涨，但住宅投资则由于土地资源的有限性，呈现缓慢增长。

上半年，北京市受宏观调控政策影响较为显著，房地产企业的应对策略也较为明显，施工面积同比出现明显下降，开发商采取了减慢开发速度的策略，未来一年内北京房地产供应增量将下降。

北京房地产市场对价格敏感度较高，随着开发商新开楼盘价格的调整，优惠措施出台，对增加销售起了较好的作用，这些效果从期房的销售中体现出来，但由于宏观环境的不利，市场观望气氛浓厚，整体销售业绩较去年同期大幅下降。

北京商品房价格无论较去年同期，还是相比疯狂上涨的2021年下半年，仍处于增长趋势，而且环比、同比都在上升，尤其是中心城区，土地资源的稀缺性支持了这些地块的上涨。

2.土地市场的变化

1、供应量大幅增加，居住用地居主导

据《北京市国土局2021年度土地供应计划》，2021年京城土地供应量大幅增加，比2021年增加了100公顷，廉租房和经济适用房比重大幅增长，占用地计划的23.3%，限价房占计划用地的17.65%，普通商品房仅有58.82%。

随着这些地块的逐步开发，北京的住宅供应结构将进一步得到调整，以满足人们居住需求的限价房、经济适用房、廉租房比重的增加，将一步抑制商品房的有效需求。

2、交易场面趋冷，月成交量下降

进入2021年以来，北京市住宅及商业用地成交面积大幅下滑，尤其是进入3月份以来，土地市场极为冷清，尽管土地部门采取了放慢推地的速度，但推出地块的交易情况仍不尽如人意。

与去年多家地产商疯抢一块土地的情形相比，今年土地出让的行情大异从前，多数地块停留在流标的边缘地带，仅3家企业或4家企业参与竞标。

3、整体较去年同期价升量升，但涨幅趋缓

由北京市土地整理中心公布的数据显示，居住及商住用地的地块2021年上半年楼面地价达4107.93元/平方米，成交金额达292.05亿元，规划建筑总面积710.95万平方米。

但二季度与一季度相比有所下降。

价格比去年同期也有大幅上涨，较去年下半年的疯狂上涨时期也在缓慢上涨。

4、土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降

从土地购置价款来看，持续增长的地价水平和较高的成交量使其仍处于增长态势，随着开发商资金链的日益吃紧，以及土地价格的居高不下，开发商在土地市场开始进入观望期，放慢了购地速度，利用有限的资金开发现有土地维持生存已成为主要策略。

二、需求分析

1.亚奥区域支持

在已经过去的十几年里，亚奥区域早已由当年的竞技场迅速发展成为京城首屈一指的富人区，其繁华程度和聚集大商业的能力略有体现。

2021年北京申奥成功，该地区更是进入了奥运时代。

北京启用1800亿元加强基础设施的建设，其中有900亿元用于高速公路、城市快速路和轨道交通的建设，以提速城市交通。

在这十几条交通干道中，约有一半都集中在亚奥地区。

国家专项奥运投资使亚奥区域内的基础设施建设有了一个质的飞跃。

而且，在整个奥运场馆建好以后，该地区将出现新的世界级的配套设施。

不仅如此，“奥运”因素更让亚奥区域的商务环境更为人性、生态：

北环水系改造工程、京城最大公园氧吧--奥林匹克森林公园、温榆河及周边地区的环境治理。

根据朝阳区政府最新发布的《朝阳区奥运功能区“十一五”发展规划》，奥运功能区将形成“一轴奥运景观大道，两园奥林匹克森林公园和健翔科技园，三区生态旅游区、文化教育区、宜居生活区”，及四大产业支撑、五大重点任务等态势。

2.需求积极因素分析

根据朝阳区政府最新发布的《朝阳区奥运功能区“十一五”发展规划》称朝阳区将加强该区域人口规模调控，适当控制低价商品房的开发建设，减缓户籍人口增长过快的势头;

以高档商用公寓开发建设为主，吸引高素质人才。

2021年前，奥运功能区人口自然增长率控制在年均1.5&

permil;

以内。

该区域仍将延续过去“富人区”的聚集效应，同时奥运所带来的休闲、娱乐等环境，总体上对中产阶层以上人群具有教高吸引力，本地区居住人群以科研、教育、文化、等高素质从业人员居多，改善住房条件需求强，该项目的需求是真实、旺盛的。

3.需求不利因素

该项目也存在以下需求不利因素，需要我们积极看待，把握机会：

（1）该区域由于奥运炒作因素，房价普遍超出正常上涨水平，在奥运后有回落可能;

（2）亚奥区域商务气氛不够，写字楼售卖存在一定难度;

三、区域市场分析

表4：

亚运村周边项目销售情况表

项目名称位置类型价格（元/平米）规模（平米）装修销售情况

远洋万和城北四环东路73号地，望和桥西北角公寓均价23000176000精装修20XX年5月10日开盘

保利香摈花园朝阳区路东侧住宅均价1950051069毛坯20XX年9月27日

准许销售面积：

44566

已签约：

26024

保利金泉朝阳区亚运村大屯路住宅均价19000184000毛坯20XX年4月15日

84042

44304

亚奥观典

国际公寓朝阳区慧忠路9号，北辰购物中心东200米路北公寓一期20000二期22000-25000

78121精装修一期已售完，二期近期开盘

世奥国际

中心朝阳区北四环东路慧新东桥向东200米酒店式公寓均价19200待定精装修20XX年11月18日

80399

11679

美伦堡朝阳区科荟西路（国家森林公园以西）公寓均价1920210000精装修2021年4月12日

9188

589

凯旋城朝阳区北苑路172号商住楼公寓18000写字楼16000250000精装修二手房

主场朝阳区亚运村大屯路220号公寓均价16000100000毛坯二手房

嘉铭桐城朝阳区西北苑路86号普通住宅

公寓均价16000600000毛坯二手房

光大名筑亚运村北苑路178号住宅均价1800090000毛坯二手房

芝麻街亚运村北辰购物中心向东500米商铺一层30000二层18000

北京MOHO朝阳区安慧里北苑路168号写字楼二手售价19000租4元/平米/天36000

洛克时代中心朝阳区亚运村北辰购物中心正北500米写字楼4.5元/平米/天82700

由于该区域地处亚奥板块，市政配套设施良好，紧邻地铁5号线，交通便利，该区域由于受奥运影响，区域房价近年涨幅较快，产品主要以高档公寓、写字楼为主，销售情况均比较理想，具有良好发展前景，区域市场近两年供给较多，存在一定的竞争性。

第三部分市场定位

一、客户定位

1.目标客户来源

（1）北四环沿线大企业的技术术开发、管理人员。

（2）小营附近对外经贸大学、北京联大等高校的中青年教职工。

（3）亚奥区域公司企业中的中层骨干人员。

（4