工业园总部经济基地项目可行性研究报告Word下载.docx

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****工业园总部经济基地项目。

1.1.2项目承办单位

****汽车科技有限公司：

。

1.1.3项目主管部门

****县人民政府。

1.1.4项目拟建地区、地点

****工业开发区总部经济园项目位于****市****县****工业开发区内，位于****市北二环与北三环之间，东起****大道，西至蒙城路以东约180米位置。

1.1.5承担可行性研究工作的单位和法人代表

****工业园总部经济基地项目可行性研究工作由凯吉通工程咨询有限公司负责编制，项目负责人王永强。

1.2编制依据

****县人民政府和****汽车科技有限公司关于********工业开发区总部经济园用地的《协议书》（2006年3月8日）

****县人民政府给****汽车科技有限公司用地位置的草图（2006年3月27日）

《****县人民政府关于********工业开发区总部经济园规划位置与地价建议的函》（2008年12月30日）

1.3工作范围

本项目可行性研究报告工作的范围如下：

1.分析项目的背景,研究产品的市场需求,技术水平和发展趋势。

2.建设方案:

包括主体建筑及配套设施建设，设计方案论证，以及给排水、暖通、供电照明、通信等专业方案。

3.环保、职业安全卫生、消防及节能措施。

4.项目投资估算、经济分析及项目风险分析。

1.4研究结论

1.该项目的产品更好地落实中共中央关于“在发展中创新，在创新中谋求更好发展”的精神，加强总部经济新优势，具有较好的社会效益。

2.通过本项目的实施，将最大化整合园区的经济潜能，实现整个园区经济与中国合蚌芜区域经济发展相协调，建立一个区域性具有国际投资和办公价值的总部经济基地。

3.本项目的承办单位——****汽车科技有限公司与国内外知名企业合作进行研发，有着强大的研发技术能力，具有顺利实施本项目的技术保证。

4.项目规划及投资分配合理。

本项目建设规划，占地300亩左右，建设项目分两期进行，总投资10亿元以上，建设周期3年。

项目总用地面积：

185758M2（其中：

研发区用地51095M2，企业总部区用地134663M2）综合容积率1.38。

项目总建筑面积256557.6M2（其中：

商业建筑面积65947.6M2，高层办公楼建筑面积44024.4M2，高层酒店公寓建筑面积34536.6M2）。

其中企业总部区总建筑面积112049M2（其中：

企业总部建筑面积77976M2，展示中心建筑面积8268M2，企业交流中心建筑面积25805M2）。

5.经济分析结果显示：

此项目只要达到50%的入住率，即按照5亿的规模计算，可以增加****工业开发园区产值200亿元以上，增加税收20亿元左右。

上述数字表明，该项目的经济效益良好，投资回收期短，抗风险能力较强。

6.从国家产业政策、市场需求、社会效益和经济效益等方面进行调查和综合分析后认为：

本项目的建设是必要的，可行的。

第2章项目背景、企业现状及承办条件

2.1项目提出的背景

为了更好地落实中共中央关于“在发展中创新，在创新中谋求更好发展”的精神，结合实际，我们认为发展总部经济是转变经济发展方式、调整优化产业结构的重要途径，将充分发挥****市产业、技术和科教人才优势，促进现代服务业与先进制造业融合并进，以****工业园总部经济园项目为载体，以研发、物流、营销等产业高端环节为重点，以扶持政策和科学规划为保障，以提升****市中心城市综合环境为突破，坚持内外并举、培育和引进相结合，加快培育壮大本地总部企业，积极吸引外资总部经济体入住园区，努力形成错位发展、特色鲜明、竞争力强的总部经济新优势。

进一步扩大对内开放和深化改革，在培育国内大中型总部及跨区、跨境、跨行业的功能性分支的同时,下大气力扶持我省中小民营企业，发展和完善支撑总部经济的配套体系，形成以民营经济为基础的、内外结合的总部经济发展环境。

适应国内产业转移的新趋势、新特点，下大气力逐步建立与国内大中型公司地区总部和功能性中心、区域性投资控股公司、本地性大企业集团合作机制，使********工业开发区总部经济园区成为****市实践科学发展观、转变经济发展方式、实现经济国际化、新型工业化、市场化和城镇化的重要手段。

首先，鼓励跨国公司和国内外大型企业集团在****工业园设立研发中心、采购中心、培训中心、会展中心等，形成高端服务业企业总部集聚的基地；

扶持综合实力强的本地国有与民营企业做大做强，培育一批发展潜力大、市场前景好、处于行业领先的优势总部企业。

其次，以具有自主知识产权和自主知名品牌为重点，扶持具有一定综合实力的本地国有与民营企业做大做强，培育一批发展潜力大、市场前景好、处于行业领先的优势总部企业，由低端制造向营运管理、市场营销、技术研发等高端环节拓展。

通过建设****工业园总部经济园项目，既可以加速推进中国合蚌芜经济特区的框架建设，又可以丰富****现代化大城市建设的内涵，同时，融入并带动****北部地区的大发展,尤其是吸引北部城市大中型公司的南移,落户于该园区,可以大大提高****县****工业园的投资环境和知名度，为我们带来税收共赢效益，消费增长、社会资本加速涌入、就业倍增、产业扩张等效应。

结合********工业开发区的实际，中国中铁集团、中国海外工程有限责任公司、****县****工业开发区、****汽车科技有限公司经充分协商，且邀请国内外专家讨论分析，决定在****县****工业开发区投资建设****工业园总部经济园。

2.2企业现状

****汽车科技有限公司，成立于1995年，历经十三年发展成为占地面积13万平米，拥有员工300余人的规模型企业，被评为省高新技术企业,并作为中国复合材料协会发展研究中心单位，成为玻璃纤维增强塑料复合材料工业的核心企业。

公司参与制定QC/T768-2006《客车冲水式卫生间行业标准》,建立了完整的质量管理体系和服务体系，并于2003年11月通过ISO9001质量管理体系认证，2008年1月通过ISO/TS16949·

2002质量管理体系认证.

****汽车科技有限公司拥有一支由技术、工商管理等领域人才组成的经营管理和研发制造团队。

主要技术人员均有副教授或高级工程师以上技术职称，部分人员曾参加过国家重点科研项目的研究工作。

我公司将充分利用中国塑料行业快速发展形成的成熟配套市场，采用国际先进的生产理念，进行专业化生产，为社会提供优质的产品，创造最佳经济效益。

2.3定位及选型

1.功能定位。

****工业区总部经济园区是以整合传统商务区和工业园区为目标，以“企业总部”“研发中心”“营销中心”“展示中心”四大功能定位，最大化整合园区的经济潜能，实现整个园区经济与中国合蚌芜区域经济发展相协调，逐步建立一个区域性具有国际投资和办公价值的总部经济基地。

项目占地300亩左右,建设项目分两期进行，总投资10亿元以上，建设周期5年。

办公产品含5A级写字楼、办公楼等多种类型的写字楼，孵化及研发中心，配套设施含总部公寓、会议中心、购物中心、休闲娱乐、餐饮酒店以及零售商业、金融保险、信贷等。

2.产业关联度分析。

项目本身将带动相关产业发展，促进经济建设快速发展都有着一定的推动作用，其社会效益巨大。

2.4承办条件

1.****汽车科技有限公司拥有强大的科研开发队伍。

2.企业资信状况优异。

第3章市场分析

3.1市场调查

为了解市场对于总部经济园区的需求，减少经营风险，保证项目完成后期的正常运营，我们对省的企业是否搬入****工业园，进行了相关调查，本次总共调查了100家企业，下面是调查的一些情况：

为了使调查更具有针对性，我们在调查中有意考察了企业对拟迁移地区的具体位置选择，分析企业是否愿意迁移至****总部经济园区。

结果表明，有35%的企业，明确表示愿意迁移至****总部经济园区，其他企业表示暂时不会迁移****总部经济园区。

本次调查将企业搬迁的时间分为3年内和3年以后，以便了解总部意向性迁移企业的时间安排。

调查发现，在总部有搬迁****工业总部经济园区意向的企业中，75%的企业准备在3年以内实施迁移活动，占意向性迁移企业的绝大多数，25%的企业准备3年以后迁移总部，表明大多数总部意向性迁移的企业都倾向于在较短期限内实施迁移活动，这些企业是我们近阶段发展总部经济的主要力量。

3年以后，随着经济发展，新的企业将不断成长壮大，而现有的企业中大多数也将获得更好的发展，将对****发展总部经济形成更大的支撑对工业园区经济起到至关重要的作用。

从销售收入角度分析不同规模企业搬迁意愿也可以得出类似结论，销售收入在10-20亿元之间以及销售收入达到20亿元以上企业规划搬迁总部占所有计划搬迁总部的企业数量的百分比为8%，销售收入在1亿元以下意愿搬迁总部的企业占比约为35%，而销售收入在1-10亿元之间的计划搬迁总部的企业占所有计划搬迁总部企业的57%以上。

由此可以得出结论：

不同规模的企业对搬迁总部的计划存在明显差异，其中资产总额和销售收入达到1亿元以上、10亿元以下计划搬迁总部的企业是规划搬迁总部的主力军，这一规模的企业也是********工业园区总部经济的主要潜在客户群。

同时，调查发现总部意向性迁移的企业在迁移过程中，大多倾向于将总部所有职能部门同时迁移。

在意向性迁移的企业中，81%的企业将所有职能部门整体迁移，另外有10%和9%的企业率先迁移产品研发部门和产品营销部门，这表明这些企业更加侧重于产品的研发工作和加大产品的营销力度，也有个别企业率先迁移结算和宣传推广职能部门。

基于企业在迁移总部时主要实施一次性迁移，我们在实施****工业开发区总部经济园项目时，要考虑总部经济园区的配套职能的完善程度。

调查还发现，只有3%的企业考虑的首要因素是当地研发能力，这和许多人的预期并不一致。

我们认为，这种现象可能与省当前的经济结构存在相关性。

省经济相对欠发达,企业生产技术优势并不明显，在意向性迁移总部的企业中，21%的企业是批发零售业，72%的企业是加工制造业，在这些加工制造型企业中，对产品研发的重视程度相对不足。

随着省经济发展提速，企业市场范围将不断扩大，对产品研发的重视程度将不断上升，****作为中国科教资源丰沛型城市，无疑能有助于企业（提高研发能力，因而将为********工业开发区总部经济园区发展增加吸引力。

在确定有搬迁意向企业中，45%的企业表示选择总部时首要考虑因素是当地的商务成本，25%的企业特别重视自然和人文环境，7%的意向性搬迁企业关注的首要因素是待迁入地区是否为区域中心城市，只有3%的企业侧重于考察地区的研发能力，另外还有20%的意向性企业没有列明考虑的首要因素。

通过以上数据分析，可以发现商务成本是制约企业在选择总部时的主要首选因素，这基本符合企业运营的实际情况，如果总部运营成本过高，将直接削弱企业的盈利性。

相当数量规模的企业规划将搬迁总部，这些企业是****发展总部经济的潜在客户群，但是，愿意迁移总部入住****总部经济园区，并不意味着这些企业一定会将其总部迁移到****总部经济园区。

要使这些企业入驻总部经济园区，需要尽可能努力满足它们对总部园区的相关要求。

基于此，我们将深入分析影响企业进入总部经济园区的主要因素、企业进入总部园区的主要方式、企业进入****市总部经济园区的意愿以及它们对****市总部经济园区的要求，只有在了解这些问题的基础上，我们才能有的放矢，尽可能提出令企业满意的规划，满足企业入驻要求。

区域性中心城市也是企业考虑的一个重要因素，中心城市在市场规模、信息的可得性等方面具有不可比拟