北京2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：保存估价资料模拟试题文档格式.doc

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这是因为前者比后者具有__。

A．更长的经济寿命

B．更显著的各异性

C．更强的适应性

D．更专业的物业管理

5、某宗房地产的正常成交价格为2000元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的2%。

则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格相差了__元/m2。

A．1900

B．2500

C．650

D．600

6、住房公积金管理委员会各项决策的执行机构是。

住房公积金管理委员会办公室

住房公积金管理中心

当地财政管理部门

受托银行

执行层的组织协调

7、下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。

A．变现风险

B．时间风险

C．或然损失风险

D．通货膨胀风险

8、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元／㎡，后街路线价为3800元／㎡，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为m。

22

28

38

50

工业用地的监测点评估价格

9、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算．【2006年考题】

平均增减量法

平均发展速度法

移动平均法

指数修匀法

10、下列关于地籍图的表述中，不正确的是。

地籍测量绘制的图件称为地籍图，它是表示土地产权、地界和分区的平面图

城市地籍图比例一般为1：

500

宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图

宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1：

500或小于1：

执行层的组织协调

11、下列不属于《物业管理条例》确立的基本制度的是。

业主大会制度

物业管理议标制度

物业承接验收制度

住宅专项维修资金制度

12、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。

A．间接融资

B．直接融资

C．基金融资

D．债券融资

13、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的__。

A．需要适时的更新改造投资

B．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C．易受政策影响

D．存在效益外溢和转移

14、地租-市场价格-生产成本-普通利润（平均利润）是__提出的。

A．亚当·

斯密

B．威廉·

配弟

C．大卫·

李嘉图

D．马尔萨斯

15、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。

经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。

对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元/m2。

A．3214

B．3347

C．3367

D．3458

16、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等．（2006年试题）

规划涉及方案

投资估算

资源条件

投资权益

借款合同

17、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为__。

A．12.55%

B．12.68%

C．14.75%

D．15.01%

18、房地产投资资本金不能低于总投资的__。

A．10%

B．20%

C．30%

D．40%

19、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元／k㎡。

假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60％和40％。

银行贷款年利息为8％，该土地的投资利息为元／㎡。

55.20

103.22

109.63

114.82

20、下图是一块前后两面临街、总深度为175ft，临街宽度为30ft的矩形地块。

已知，前街路线价为320元／，后街路线价为240元／。

则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为万元。

（采用四三二一法则）

144.6

160.8

170.8

180.8

21、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。

A．综合利率

B．贷款利率

C．折现率

D．机会成本

22、下列不属于权属登记管理贯穿房地产的全过程的是__。

A．前期考核

B．开发

C．建设

D．使用

23、在某商业临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元．根据“四三二一法测”，计算其相邻临街深度为45,72m（即150英尺）、临街宽度20m的矩形土地的总价为。

1204万元

1374万元

1404万元

1536万元

24、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和。

注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号

注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号

估价作业日期、估价报告编号、附件

估价时点、估价作业日期、估价报告编号

25、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元．该宗土地的评估价值应为。

800万元

1000万元

1800万元

800~1000万元之间

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列__房产可以免征房产税。

A．个人所有的房产

B．宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用的房产

C．企业办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产

D．高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等自用的房产

E．房产因大修而停用的，大修期间可以免征房产税

2、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。

一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上

一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上

二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上

二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上

三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上

3、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是__

A．贴现债券

B．附息债券

C．抵押债券

D．浮动利率债券

4、住房公积金的增值收益的合法用途包括。

（2004年试题）

奖励住房公积金管理中心职工

建立住房公积金贷款风险准备金

支付住房公积金管理中心的管理费用

建设廉租住房的补充资金

建设经济适用住房的补充资金

5、租赁融资在房地产领域的应用模式主要是。

置业投资

设备租赁

售后回租

权益融资

6、投资者进行房地产投资的主要目的一般是__。

A．获取房地产当期收益

B．获取房地产未来收益

C．直接从事房地产开发经营活动

D．间接参与房地产开发经营活动

7、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有下列几种（）。

A．潜在毛收入

B．有效毛收入

C．净运营收益

D．税后现金流量

E．税前现金流量

8、购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有__。

A．使用一年后发现屋面漏水

B．办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题

C．办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题

D．尚未使用即发现下水管道堵塞

E．下雨时发现外墙渗水

9、下列，不属于房地产有偿转让。

房地产买卖

房地产入股

房地产继承

房地产抵债

房地产赠与

10、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产交易包括三种形式。

房地产转让

房地产抵押

房屋租赁

房地产权属

房地产经营

11、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为__之日。

A．房地产估价师实地查勘

B．国有土地出让合同签订

C．拆迁公司现场动员搬迁

D．房屋拆迁许可证颁发

12、受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应派__单数成员组成鉴定组。

A．3人（含3人）以上

B．5人（含5人）以上

C．7人（含7人）以上

D．9人（含9人）以上

13、列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。

土地购置贷款

土地储备贷款

土地开发贷款

建设贷款

借款合同

14、在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为。

50％

60％

70％

80％

15、下列关于拍卖行为的表述中，错误的是。

（2007年试题）

拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物

除法律、法规有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请

委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的

委托人与拍卖人是平等的民事主体

16、风险辨识常用方法有。

蒙特卡洛模拟法

筛选一监测一诊断技术

幕景分析法

德尔菲法

智暴法

17、下列关于房产税税率的表述中，正确的有。

（2009年试题）

按房产余值计证的为1．2％

按房产余值计征的为2．4％

按房屋租金计征的3％

2008年3月1日起，个人出租房屋按4％的税率征收

按房屋租金计征的为12％

18、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为__年。

A．40

B．43

C．47

D．50

19、在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守的原则是__。

A．珍惜耕地，合理利用土地的原则

B．无偿使用土地的原则

C．保证国家建设用地的原则

D．妥善安置被征地单位和农民的原则

E．依法征地的原则

20、__是宏观经济政策的第一个目标，一般是指一切生产要素都有机会以合适报酬参加生产的状态。

A．充分就业

B．价格稳定

C．经济增长

D．国际收支平衡

21、收益法适用的条件，是房地产的收益和__都易于量化。

A．成本

B．报酬率

C．运营费用

D．风险

22、在我国下列属于限制民事行为能力人的有。

18周岁以上的成年