物业维修养护设想及方案.docx
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物业维修养护设想及方案
物业维修养护设想及方案
一、对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施
（一）业户报修的范围：
报修范围适用于用户提出的任何维修服务要求的处理。
（二）报修的工作程序：
1.接到用户报修时及时填写《报修记录单》。
2.接到《报修记录》急修30分钟到达现场处理，一般修理一天完成（如用户预约维修时间，维修人员应在预约的时间提前到达现场）。
3.对有偿服务项目，维修人员应按《维修服务收费标准》收费，并在收费单上注明应收取的各项费用金额，经用户签名确认。
4.维修完成后，维修人员应请业户检查使用合格后在《报修记录表》上签名确认。
二、物业管理区域内共用设施、设备的维修措施
（一）公用设备设施维修保养计划
1.公用设备、设施维修、保养的目标
确保公共设备在使用中完好状态，满足服务要求，延长其使用寿命，保证其使用功能得正常发挥。
2.公用设备、设施日常维修、保养的管理
工程部作为公共设备设施的专业部门，根据公司《设备管理篇》及其作为指导书和行业规范规定要求对设备设施实行管理。
设备的管理主要为以下内容：
✧设备的日常运行和使用
✧公共设备的运行管理由服务使用部门负责，如监控系统由监控中心负责，停车场管理、外围系统由保安部负责等。
期于基础功能性系统均由工程部负责其日常运行管理。
运行管理为严格执行相应设备运行操作规程。
✧设备的维护保养
✧根据公司设备管理的相关规定，设备的维护保养分为日常巡检保养和定期维护保养，据此设备设施的日常巡视保养由使用部门或责任部门负责，而设备的定期维护保养则均由工程部负责。
设备的维护保养根据《设备保养计划》制定的《保养任务书》和《维保记录表》开展工作。
✧设备故障的修理
✧设备常见简单维修，要求当日修复，较复杂或政府部门规定需专职维修的可外发维修，但须在规定期内完成。
✧设备的大修改造
设备大修改造由工程部根据设备状态提出申请报告，经公司核准后报请业主委员会批准，按照预定施工方案由工程部组织实施，竣工验收可由业主代表和物业公司共同执行，工程情况应作专项汇报。
3.公用设备设施维修保养
（3）公共设备设施保养范围：
a供配电系统
b给排水系统
c公共设施系统
①日常维修小修费用从管理费支付。
大修费用从公共设施专用基金的增值部分支付。
如增值部分不足，将从管理费中垫付或由业主分摊。
②公共设备、维修保养计划
供配电系统
序号
项目
标准
保养周期
1
供电情况
24小时正常供电，出现故障立即排除
每月
2
配电屏
清洁
每月
3
电器仪表
清洁、显示正确、固定可靠
每月
4
继电器、接触器
清洁、接触完好、无过热、无噪音
每月
5
控制回路
动作正常、标识清晰、无变色、无老化
每月
6
指示灯、按钮、转换开关
清洁、标识清晰、固定可靠、转换灵活
每月
7
继电保护
动作正常可靠
一年
8
空气开关
分断正常、绝缘良好
半年
9
避雷器
动作正常、试验合格
二年
10
进出线电源
接触良好、牢固可靠、相顺正确
一年
11
配电屏对地测试
接地良好
一年
给排水系统
序号
项目
标准
保养周期
1
供水系统
24小时正常供水出现故障立即排除
不定期
2
水泵
清洁、油漆完好、无油垢
每季度
压力适合、运行良好、无渗漏
不定期
电动机
运转灵活、电流正常、无过载、无过热
每个月
机械滑油
润滑良好、油位合适
不定期
3
管道
无渗漏、无锈蚀、油漆完好
不定期
4
阀门
无渗漏、无锈蚀、开闭灵活、正确
不定期
5
排污井
无严重淤泥、无严重异味
不定期
公共设施系统
序号
项目
标准
保养周期
1
道路走廊
路面修补、整洁、无损坏
每日
2
路灯
符合安全和使用标准、及时更换坏损灯泡
每日
灯杆刷漆，线路开关检测
3
沟、渠、地下排水管道
及时维修、畅通、无堵塞
一年
井盖刷漆
4
公共卫生洁具
无泄漏、冲洗畅通
每日
5
停车场、停车库
标色完整、清晰、设备完好、使用正常
半年
4.房屋本体的维修管理
（1）目的
建筑物维修管理的主要目的和任务是为了保证房屋的正常使用和延长房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附属设备发生损坏；保障房屋的安全和正常使用。
根据需要和可能适当改善居住条件。
（2）建筑物维修管理的范围与类型
（3）管理
（4）类型
（1）紧急
（1）整修
（2）一般
（2）翻修
（5）指令和工作执行
管理处应根据业主下发的工作指令进行并完成。
工程完成的时间必须与指令单上的紧急程度的说明联系起来，具体如下表:
指令与工作执行
序号
执行工作种类
完成时间
备注
1
紧急
24小时以内
2
一般
2-3天以内
3
其他
7天以内
（6）由业主决定各种工作类型的执行种类。
这些决定基于表2准则。
执行种类与工作细节
号
执行工作种类
完成细节
备注
1
紧急
1）影响整幢大楼日常必须的缺陷，如供水、供电主要污水管
堵塞，马桶溢出污水等
2）危及生活、生命和财产的缺陷
3）影响房屋建筑安全的缺陷
2
一般
1）妨碍、烦扰或影响住户的缺陷
2）在公共场所并影响住户安全的缺陷
3
其他
1）维护工作
2）所有不属于在上述两项的维护、维修、更换等工作
（7）建筑物维修管理的内容
a.预防性维修
预防性维修采取的措施及方案，目的在于避免可预见的、或可防止的设备失效，并确定有其完好的标准及使用功能。
大致上，预防性措施有：
1）常年检验，鉴定电气装置；
2）常年保养电气连接点；
3）定期检验避雷系统；
4）定期冲洗房屋污水排放管；
5）定期检验房屋的结构强度；
6）定期检修闭路电视系统；
7）月度养护灭火系统；
8）月度养护中央垃圾槽清洗系统；
9）月度养护水泵；
b.例常维修
一般常例维修工作是通过管理人员的日常巡视而执行的。
基本上，巡视的范围包括地面层空地、台板，排污沟，门廊，户外空地，停车场。
儿童游乐园，花圃，及房屋的构件、楼梯、电气房、水泵室，屋顶和水池。
1）地面层综合巡视
这项巡视在于观察在房屋底层的空地、台板、排污沟、户外空地的设施与停车场，是否有任何碍眼的破损、或可能有碍健康、安全的部件失修。
2）地面层详细巡察
除上述综合巡视外，必须更仔细地观察地面层其他的抢修，失养的项目。
3）房屋综合巡视
管理人员在进行房屋公共地方的综合巡视时，将会观察任何被忽略或碍眼的破损，及其他清洁卫生问题。
4）房屋详细巡察（外部）
房屋详细巡视是根据拟定的准则、指标，在房屋外部的公共地方进行周详及仔细的巡察。
5）房屋详细巡察（内部）
这项巡视仅局限于电气房、监控室、储物室、储水柜、照明部位。
6）鉴定养护也包括检查确定下列各类鉴定之养护工作责任部门按期执行：
Ø周期冲洗垃圾槽；
Ø月度冲洗房屋（公共部位）；
Ø月度冲洗阴沟；
Ø半月度修剪草坪（户外空地）；
Ø月度园艺维修及修剪草坪（停车场）；
Ø月度中央垃圾槽的养护；
Ø月度水泵及增压器的养护；
Ø季度冲洗商用房屋的阴沟。
7）巡察及维修项目的记录
管理人员必须保存其巡察系统的记录、记录必须反映所观察的破损项目、部位、地点、修缮工程及竣工日期等。
8）维修项目的期限
Ø首要层次之猝发性问题，广泛影响整座或局部房屋、危及房屋或人命安全、引发极度的不便等，该层次抢修工作必须在24小时内完工。
Ø次要层之应急性问题，造成某些或个别居民之不便，设施之功能失效之类，则需在3天完工。
Ø一般性之保养问题，项目零星非紧急性者，可允许在7天内完成修理工作。
c.周期性维修
1）周期性维修的重要性
Ø有规划防御性的保养，是避免其设施或部件在超越其有效使用期后，导致全面失效、严重故障的良策。
Ø修复设施或部件，从而确保其完整的功能，并有效而继续地操作、运作。
Ø提高现有设施的质量。
2）周期性维修的类型
Ø房屋的重新粉刷与修饰工程（5-7年周期）
重修、更新房屋外貌，包括房屋周围、公共场所的整体修饰工程，改善设施、配备等。
Ø更换水供增压器（7年周期）
包括更换增压器的电机配备、控制盘已保持其效能。
Ø更换垃圾槽冲洗配备（7年周期）
冲洗机附件、配备，如喷水设备、定时器、控制盘等也同时更新。
Ø重修建筑物屋顶工程（14年周期）
根据屋顶防水的保用及使用期满之后，更换所有的覆盖灰板，重铺粘覆盖（防雨层），若有必要也修整屋顶的排水斜度。
Ø更新技防系统（约10年周期）
Ø更新水管工程（约25年周期）
更换水用总管道，支流管道及其他配备。
三、市政等公共设施管理实施措施
（一）掌握情况。
全面准确掌握所配置的设备种类、数量、分布位置、管线走向、性能、使用操作要求、维修保养要求等情况，了解房产商、施工单位的保修期限。
（二）建立设备管理台账。
在设备上设置设备卡或喷刷相应的编号，做到账、物相符，做好年度设备清查、核对和使用鉴定工作。
关键设备的易损件和低值易耗的材料有备品备件，以便能及时更换设备。
（三）日常维护。
建立设备的日常运行、保养、定期检查、维修制度，并作好详细记录，做到预防为主，并有计划地开展设备的改造和更新工作。
做到日常保养与计划维修并重，保证设备的大、中、小修合格率100%，设备运行处于良好状态。
四、保障物业管理区域内环境整洁程度的措施
（一）清洁服务范围
✧小区公用部位
✧小区道路
✧合同约定的其他清洁服务
（二）清洁服务标准
1.公用部位
✧地面：
表面洁净，无尘土、污迹、烟头、纸屑、油迹及垃圾；
✧墙面：
无污迹；
✧玻璃表面：
无积尘、污点；
✧标牌、指示牌：
无尘土、污迹；
✧装饰物：
盆、座等表面干净无尘土；
✧草地；无烟头，纸屑、塑料袋等杂物；
✧废物箱：
清洁无异味；
✧灯饰、吊件：
无积尘；
✧天花板、联廊顶：
无积尘、蜘蛛网。
2.保洁规程
✧清扫外场地面
✧将花坛内垃圾、烟蒂、纸屑清扫干净
✧清抹外围各处立牌
✧不间断巡视外围清洁状况，发观地面上有油污，及时去除
✧自我检查
3.专项保洁
✧洗地操作规程
a.洗地，洗地前先拖干楼层的地面
自动洗地机的操作规程
——检查水箱、加足清水：
——装上吸水刮；
——启动电源开关t放下洗地刷、吸水刮，并扳动水剥开关；
——启动吸水机电源，手推操作杆，慢速前进60厘米／分钟，洗地和吸水一起完成；
——吸地时，速度不可大快；要确保工作质量。
✧刮放璃的程序
a.工具：
伸缩杆，玻璃刮、清水．玻璃清洁剂、干毛巾若干条，工作指示牌、玻璃铲刀。
b.刮玻璃程序
——发现玻璃沾有污迹时，先用玻璃刀铲除干净；
——把抹水墨套在伸缩杆上；
——把抹水器两端分别浸入水中；
——有污迹的地方重点抹；
——紧接着用另一种伸缩杆套好玻璃刮，刮去玻璃面上的水份；
——一洗一刮连贯进行，当玻璃的位置和地面接近时，可以把抹水器和玻璃刮
作横向移动；
——最后用干毛巾抹去玻璃面上的水珠和地面上的污水。
✧外墙的清洗标准
a.材料：
——地面砖：
用全能清洁剂
——玻璃幕墙：
用玻璃光亮剂
b.操作：
——墙面砖；药剂60的浓度（偏碱性），先用药水涂抹，然后用刷帚刷洗，再用清水清洗。
——玻璃幕墙：
药剂<1：
40的浓度（偏碱性），用抹水器清抹玻璃，用刮刀清除污渍，然后用刮水器清刮。
c.保险绳：
——必须二人三绳，保险夹头夹住保险带，从上往下清洗。
d.标准：
——地面砖：
无明显渍迹、无灰尘。
✧内保洁规程
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