商业街购物中心业态调研报告.docx

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凯旋新世界广场

广州商业街/大型购物中心

业态调研报告

N&D联合工作组

2002-1-20

广州商业街/大型购物中心业态调研报告

目 录

一、调研项目概述 2

1.1调研目的 2

1.2调研对象 2

1.3调研内容 3

1.4调研方式和时间 3

二、综合结论 4

三、凯旋新世界广场商业街商业布局建议方案 8

四、总体研究结论 12

2.1北京路商业步行街 12

2.1.1店铺类型 12

2.1.2店铺面积 15

2.1.3店铺经营者性质 18

2.1.4综合分析 20

2.2上下九路商业步行街 21

2.2.1店铺类型 21

2.2.2店铺面积 24

2.2.3店铺经营者性质 26

2.2.4综合分析 27

2.3农林下路商业街 28

2.3.1店铺类型 28

2.3.2店铺面积 30

2.3.3店铺经营者性质 32

2.3.4综合分析 33

2.4天河城广场 34

2.4.1天河城地下层 34

2.4.2天河城首、二、三层 35

2.4.3天河城四、五、六层 37

2.4.4综合分析 38

-38-

N&D聯合工作小組

签发人：

奥桐

一、调 研 项 目 概 述

1.1调研目的

通过对凯旋新世界城市广场区域产生相关影响因素的商业网点（商圈）调研，有效把握其业态分布，对相关典型商圈有一个比较全面的认识和了解，从而对即将进行的凯旋新世界城市广场的商业业态定位和设计提供理性的基础及数据支持。

本项调研的目的主要有：

1.详细研究商业街区（中心）配套的具体内容及经营方式

2.初步拟定凯旋新世界城市广场商业定位及配套内容

1.2调研对象

本次的调查研究主要围绕广州的传统商业街进行的，调查重点是全广州具有代表性的商业点的布局形态，包括以下方面：

l店铺的类型

l店铺的面积

l店铺的性质

这次调查主要以商业街区和广州市内大型购物中心商场（超市）为主，分别有：

北京路商业步行街、上下九商业步行街、东山区农林下路商业街、地铁站流行前线商业街和石牌东商业街区;

友谊商场、中华广场、吉之岛、广州百货公司、新大新百货公司、百佳购物广场、宏城广场.

另外，作为参考，我们还对接连地铁的天河城购物中心的商品布局作了调查。

调查包括：

l商品类型结构

l商品的经营面积

1.3调研内容

调查内容有以下三方面：

I各个商业点的总体布局特点

1商业点的商铺类型特点

2商业点的商铺面积特点

3商业点的商铺性质特点

II商业点布局与消费人群的关系

1商业点布局与商业点辐射范围的关系

2商业点布局与商业点内消费人群（目标人群）的关系

III商业点布局与消费的关系

1商业点布局与顾客停留在商业点时间的关系

2商业点布局与顾客出现频次的关系

1.4调研方式和时间

调查方式采用对每一个商业点内商户的类型、面积和性质记录，并汇总和画图，然后根据收集的数据，结合官方相关数据进行分析研究。

调查时间：

调查进程

开始

结束

实地数据采集

10月25日

11月10日

数据统计处理

11月11日

11月16日

分析报告

11月17日

11月22日

二、综合结论

根据本次对广州几个商业街区的业态分布调查，我们得出了下面的结论，现概述如下：

□商业街的分布及布局特点

从西到东，我们调查了广州最繁华的四个商业区，这四个最繁华的商业区都由一条地下铁路连通着，但这并不是巧合。

我们认为交通的便捷是商业中心能否成功的必要因素，是能否吸聚人气的关键。

越是覆盖面广的商业街区，对交通的便捷性要求越高。

这几个区都位于城市交通方便、人口密集、市政配套设施较齐全的区域，具备商业稳步发展的土壤，加上政府的支持促进了商业的健康发展。

目前存在的商业街大都通过主力店来带动其他商业的发展，主力店一般是规模较大或者比较独立的楼体，其他小型的辅助商业则大多位于商业裙楼的底层。

但是由于这几个商业街区都是自发、逐渐形成的，在布局上缺乏整体的规

划，都显得比较凌乱，而且配套也显出不足（尤其表现在缺乏休闲娱乐型的设施）

，使顾客逗留在该商业点的时间减少，不能保持一种长期的人群效应。

现有商业街的都只是该条商业街商业经营状况较好，但是辐射范围较小，难以带动大片区域的商业旺销，多以该商业街的临街商铺为主，很少有向更深入的地区延伸。

北京路和上下九有向周边辐射的趋向，农林下路和石牌东、天河城则仅是局限在该商业点。

□商业街的经营方式及经营品种

广州主要商业街的经营方式，目前主要以租赁形式经营为主，而且租金都相当昂贵，特别是北京路及上下九路，因为这两个路段都是以临街商铺为主，聚客量较多，在经营时间上也比较自由，人气旺盛。

其次则是天河城、流行前线等大型购物中心。

目前商业街的经营品种都有着一个普遍的特点，就是以服饰为主，平均占了

70%以上，然后搭配着鞋类、日用品类及百货类等品种进行经营，因为“衣、食、住、行”是以穿着为首的，消费群对衣服的购买力是最强的，因此产生了大量的服饰店。

其他如酒吧、娱乐、特色小吃店等则较少，使商业趋于单一性，不利于吸引不同层次、不同年龄的消费群。

暂时来讲在广州市级商业中心和区级商业中心中的主题商业相对较少，主要是以主力店或品牌综合商业百货为主，针对不同阶层消费，其主力店或品牌店的档次、规模、运作方式亦有所分化。

□地域状况、发展前景及政府规划

广州商业街区虽然都由一条地下铁路连通着，但是从地域状况看还是存在着根本差异的，如北京路和上下九路的商业街都位于广州市的老城区内，文化历史悠久，居住人口相当稠密，导致这两个商业区比较兴旺发达，而且政府为了更好的规划管理，这两个商业街区，在多年前就把他们规划为节假日步行街，并且步行街沿线的建筑物在外观上也作了统一翻新，更吸引了广大消费者前来购物，另外，北京路步行街在2001年年底已由节假日步行街改为全天制步行街，具有相当好的发展前景，可见政府在发展新区商业街的同时对旧商业街的发展也是颇为重视的。

天河城广场是位于天河区最兴旺的商业中心，它具有广州新商业中心的特点，通过著名品牌店来带动其他商业铺位的发展，从而带动整个购物中心的繁荣。

天河区是广州市近两年发展最快的一个区域，随着房地产业的迅猛发展，迁入的人也越来多，人们需要更多方便的综合购物商业街区，天河城广场就是其中之一，天河城广场除了拥有地铁之交通便利以外，而且其无论在规模及综合性能方面都是比较完善的，故而吸引了大量的消费者。

在地铁沿线除了天河城商业中心外，基本上没有形成新的商业中心，仍然是原有的自然形成的商业中心、旧的商业模式占主导，这一方面是地铁的

人流量暂时不足造成的，另一方面也是商业建设与区域人口过度集中老城区所致，但从天河城商业中的模式效果及商业运行质量看，地铁商业特别是具有细分特点的地铁主题商业将是新的商业中心形成的发展趋势，旧有的商业中心也会受到大的冲击。

如现在的恒宝华庭。

□商业街区在人流的吸引及控制方面的措施。

商业街区在人流的吸引及控制方面主要通过丰富经营产品的种类和提供特色小吃及休息区的完善方面，如北京路步行街中的坐凳逐渐增多，天河城中心的出入口的坐椅及各种小吃等，不仅吸引了人流，并有效的控制了人流量的流动。

但整体来看商业街的服务设施较少，并缺乏服务意识，且经营商品的种类较集中、不够丰富。

□商业街所在区域与其定位、价格及主力客户群的关系。

由于广州市商业街区所处的区域不同，所以商业街的定位、价格也会因客户群的不同而不同，只要定位准确，加上科学的经营管理将会取得成功。

如天河城广场是位于广州市天河区属于广州市一个比较新的商业网点，而且它采用的是商场式的管理，客户群主要以天河北的高收入阶层为主，同时照顾部分低收入阶层，走中高档路线，因为定位准确，因而经营取得成功。

而农林下路及北京路商业街由于位于广州市区的老城区它们采用的都是以临街铺面经营方式，而且在规模上也不一定的限制，从而产生的铺租金比较昂贵，导致它们所销售的商品价格也会偏高，就会产生了具有比较高档消费力的客户群，同时因为周边为老城区，因而高中低产品皆有。

上下九路商业街，虽然也是以临街铺位的方式进行经营，而且也是位于广州西关老城区上，但是由于此商业网点分散较广，铺位数量也多，可供选择性大，导致其竞争力并不太高，在经营商品方面，业主都会采用较为廉价的价格来吸引消费者，从而此商业网点自然就产生了一批较为低档的消费客户群。

□商业街区的影响力及其作用

商业街不仅促进了该区的经济发展，同时为城市的商业经济增色，为城市居民的生活带来极大的便利，是城市经济繁荣的一种标志。

商业街经营商品的档次和品种直代表了城市的经济发展水平，不管是从区域还是整个城市来看都起到极其重要的作用，它不仅仅映了居民的经济收入，同时也反映出居民的文化素养。

□商业街区目前存在的问题

除了我们在前面所提到的商业街在布局上显得凌乱及综合配套上显出不足两大问题以外，商业街区还存在一个管理松散的缺点，特别是表现在临街经营的北京路、上下九路步行街及农林下路商业街，它们都在以下的几个问题集中：

首先是时间的管理问题。

这几个商业街区在时间管理上都不统一，没有一个统一的营业时间，晚上打烊时间较早，不太适合广州人的夜生活。

给消费者购物略为造成了不便。

其次是商业街的规模及服务水平问题。

如上下九路、北京路、农林下路虽然都是临街商铺，但街道却不宽阔，当人流量聚集增大的情况下，就经常会显出拥挤的情况。

而且可供休息的地方也相当的少，消费者经过长时间购物后想休息时却找不到休息的地方，因此服务设施较少。

最后是规划控制问题。

现在广州商业街区的经营方式都是以出租方式为主，一般都以价高者获得的方式取得经营权，这方面的优点就是可以提高该区域商铺的升值潜力，但是也会出现在经营品种上却无法控制，可能会导致某一品种的偏重，从而无法达到一条商业街区在综合配套一的完善，给消费者可供的选择越来越少了。

三、凯旋新世界广场商业发展建议方案

（一）珠江新城商业发展的前景预测

珠江新城目前商业配套设施较少，作为主题商业的天河城商业中心位于城市中轴线，离珠江新城较近，其目商圈辐射范围包含珠江新城。

珠江新城目前商业属散点式中小型的商业，特别以裙楼商业为主。

目前，上海联华入驻珠江新城广场，宏城超市入驻星汇园，其他商业则分布在冼村一带。

从政府的规划来看，珠江新城今后的发展重点是商务办公区，但因人气不足，写字楼市场的不景气导致商务办公楼市场不能启动，并且一个重要的原因是区内各种配套设施不全，特别是商业配套，尤其是辐射全区的大型，超级市场如沃尔玛、家乐幅等类型。

目前五羊新城的万佳百货超级市场，虽然规模较大，但离珠江新城较远，且作为CBD的珠江新城来说，单靠周边辐射仍嫌不足，广州CBD的规划中有综合商住区，作为CBD的补充，因而大型购物中心是必须具备的。

随着商品房住宅的发展，生活套商业急需配置，从该区的商业发展前景来看需要两个层次的商业设施，一是满足生活必须的大型超市的配备，二是满足精神生活的特色商业。

从新城的发展前景来看后者将会更快。

该区的商业必须与天河城购物中心相错开，形成不同档次的竞争，形成互补才能合理分流健康发展。

（二）珠江新城商业配套与房地产项目的结合

目前珠江新城的几个房地产项目已具规模的有南国花园、新城海滨花园、金碧华府、星汇园、新大厦、远洋明珠等，仅南国花园、星汇园、金碧华府有相关商业配套设施，其他项目则没有或较少有商业配套。

目前，珠江新城内的商业都是依托裙楼发展的生活配套商业，没有